Cooperative de locuințe: un tip unic de proprietate a locuinței

Cumpărarea unei case sau închirierea unui apartament nu sunt singurele aranjamente de viață disponibile pe piață. Cooperativele de locuințe, cunoscute sub denumirea de coopere, oferă o alternativă la metodele tradiționale de dobândire a unei reședințe primare. În acest articol, vom explica ce este o cooperativă și cum diferă de alte opțiuni de locuire.

Condominii vs. cooperative

Condominiile sunt locuințe cu mai multe unități, cu reședințe private și zone comune comune. Condominiile sunt clasificate drept proprietate reală, ceea ce înseamnă că cumpărătorii dețin faptele în locuințele lor. Dacă aveți în vedere să cumpărați un apartament, este benefic să vă cercetați opțiunile de credit ipotecar folosind un calculator ipotecar precum cel de mai jos.

Spre deosebire de condos, cooperele nu sunt considerate proprietăți reale. Când cumpărați într-o cooperativă, deveniți acționar al unei corporații care deține proprietatea. În calitate de acționar, aveți dreptul la utilizarea exclusivă a unei unități de locuit în proprietate.

Cheltuieli

Pentru a achiziționa acțiuni într-o cooperare, fiecare cumpărător ia un „împrumut de acțiuni” în loc de o ipotecă. Aceste împrumuturi operează la fel ca creditele ipotecare. În afară de plățile împrumutului, care se efectuează creditorului, rezidenții cooperatori sunt responsabili de plata unei cote proporționale din costurile de administrare și întreținere a clădirii. Cunoscute drept „întreținere”, aceste costuri sunt, în general, plătite parteneriatului și sunt facturate pe bază de cost. Prețurile cresc atunci când costul bunurilor și serviciilor crește.

Costul ipotecii proprietății poate fi inclus în taxa lunară: Chiar dacă un chiriaș individual și-a achitat partea din împrumut, este posibil ca imobilul să aibă o ipotecă asupra acesteia, deținută de corporație, nu de către un partener individual. Împrumutul pe acțiuni plătește costul achiziționării în parteneriat. Nu are nicio legătură cu ipoteca subiacentă asupra proprietății în sine. Cumpărătorii au dreptul la toate deducerile fiscale de care se bucură proprietarii de case, inclusiv deducerile pentru dobânzi și impozitele imobiliare.

Cheltuielile suplimentare includ facturile lunare la utilități pentru reședința fiecărui cumpărător, care sunt plătite individual și costurile de asigurare. În timp ce clădirea în sine ar trebui să fie acoperită sub o poliță de asigurare curată, conținutul fiecărei reședințe individuale nu este. O poliță de asigurare personală, cunoscută sub numele de HO-6, este necesară pentru a proteja bunurile personale de daunele apei, incendii, furturi și alte calamități.

Caracteristici

Cooperativele sunt adesea mai puțin costisitoare decât apartamentele, deoarece operează cu costuri, colectând bani de la rezidenți pentru a plăti facturile restante. În zonele în care costul vieții este mare, cum ar fi New York City, cooperările pot fi o opțiune atractivă din perspectiva financiară.

Cooperativele trebuie să respecte legile care reglementează locuințele echitabile, dar ele pot fi mai restrictive decât alte opțiuni de locuire atunci când vine vorba de cerințele de proprietate. Deoarece nu există proprietar și nu există chiriași, regulile de cumpărare de acțiuni în parteneriat sunt stabilite de parteneri. De exemplu, este posibil ca noii cumpărători să aibă obligația de a avea o valoare netă specifică sau un anumit raport datorie-venit pe lângă faptul că demonstrează capacitatea de a îndeplini obligațiile financiare ale cumpărăturii cooperatiste.

De asemenea, poate fi necesară o verificare de fond. Ca și alte tipuri de locuințe, unele coopere sunt concepute pentru a satisface doar vârstnicii sau alte grupuri specifice. Aceste cerințe de proprietate mai stricte conferă un aer de securitate și exclusivitate proprietății de cooperare. În schimbul acestei exclusivități, cooperele sunt, în general, conduse într-o manieră mai restrictivă decât cele din apartamente. Unitățile high-end, de exemplu, pot interzice subînchirierea. Toți partenerii își împart costurile de exploatare a clădirii. În mod implicit, un partener poate solicita celorlalți parteneri să acopere costurile partenerului, deși cerințele stricte de proprietate mențin în general valorile implicite.

Structura cooperării pentru locuințe variază, în funcție de țara specifică a locației sale. În SUA și Canada, cele mai populare opțiuni includ:

• Cooperativele de rată de piață: Permiteți partenerilor să cumpere și să vândă acțiuni cu orice ritm pe care îl va suporta piața.
• Cooperative de capitaluri limitate: stabiliți restricții la prețul la care acțiunile pot fi cumpărate și vândute.
• Cooperative de leasing: corporația cooperatistă închiriază clădirea, mai degrabă decât să o dețină și nu construiește capitaluri proprii. În acest caz, cooperativa poate avea o rezervă de bani în mână dacă clădirea va scoate vreodată vânzarea.

Pe lângă aspectul financiar al dreptului de proprietate al cooperării, există și un aspect social care trebuie luat în considerare. Cooperativele mai mici sunt conduse strict de rezidenți, cu toții care se ocupă pentru a avea grijă de îndatoririle, precum întreținerea, amenajarea și amenajarea regulilor. Unitățile mari pot fi conduse de un consiliu de administrație format dintr-un subset de rezidenți. În ambele cazuri, există reguli care trebuie respectate și are loc un anumit grad de interacțiune socială. Dacă nu vă place să împărtășiți autoritatea decizională, este posibil ca viața în cooperare să nu vă atragă.

Înainte de a cumpăra

Înainte de a cumpăra, veți dori să luați în considerare următoarele:

• Locație
• dotări
• Cheltuieli

Deoarece cumpărați acțiuni ale unei companii, asigurați-vă că aflați situația financiară a companiei și întâlniți acționarii companiei. Vor fi nu numai asociații de afaceri, ci și vecinii.

Linia de jos

Citiți articolele de constituire ale cooperării, statutele, acordul de abonament, regulile și orice altă documentație disponibilă. Asigurați-vă că înțelegeți cu adevărat cum funcționează cooperativa, inclusiv modul în care este administrată, ce vi se va cere să plătiți și cât va fi această plată. Întrebați cu privire la termenii oricărei ipoteci subiacente, politica privind animalele de companie și capacitatea dvs. de a face modificări în reședința dumneavoastră. Nu este rău în a pune întrebări; un pic de efort suplimentar în avans poate merge mult până la asigurarea unui aranjament armonios de viață pe termen lung.