Realitatea imobiliară sau piața bursieră au performat mai bine istoric?

Pentru majoritatea istoriei Statelor Unite - sau cel puțin în urmă cu informații fiabile - prețurile locuințelor au crescut doar puțin mai mult decât nivelul inflației din economie. Numai în perioada cuprinsă între 1990 și 2006, cunoscută sub numele de Marea Moderație, randamentele locative au avut rivalitate cu cele ale pieței bursiere. Piața bursieră a produs în mod constant mai multe boom-uri și busturi decât piața locuințelor, dar a avut și randamente generale mai bune.

Orice rezultate obținute din compararea performanței relative a acțiunilor și a prețurilor imobiliare depind de perioada examinată. Examinarea randamentelor din secolul XXI arată foarte diferit de cele care includ cea mai mare parte sau totalitatea secolului XX.

Dovezi istorice

Datele de încredere cu privire la valoarea bunurilor imobiliare din SUA sunt relativ întunecate înainte de anii 1920. Conform Indicelui de locuințe Case-Shiller, rata medie de rentabilitate a locuinței a crescut cu 3, 7% între 1928 și 2013. Stocurile au revenit anual cu 9, 5% în același timp.

Aprecierea ajustată a inflației la media industrială Dow Jones (DJIA) în aceeași perioadă de 84 de ani a fost de 1, 6% pe an. Comparată în timp, această diferență a dus la o performanță de cinci ori mai mare pentru piața bursieră.

Cu toate acestea, nu există mulți investitori cu un orizont investițional de 84 de ani. Faceți o perioadă de timp diferită: cei 38 de ani între 1975 și 2013. O investiție de 100 de dolari în locuința medie (așa cum este urmărit de Indicele prețurilor la domiciliu de la Agenția Federală a Finanțelor pentru Locuințe (FHFA)) în 1975 ar fi crescut până la aproximativ 500 de dolari până în 2013. O investiție similară de 100 USD în S&P 500 în acest interval de timp ar fi crescut până la aproximativ 1.600 USD.

Mere și portocale

În timp ce prețurile acțiunilor și prețurile locuințelor reflectă valoarea de piață a unui activ, nu ar trebui să comparăm case și acțiuni doar pentru rentabilitățile pieței.

Stocurile reprezintă un interes de proprietate al unei companii tranzacționate public. Nu sunt active corporale, fizice și nu servesc nicio altă utilitate decât un magazin de valoare și un instrument de securitate lichidă. Deși există anumite motive pentru a crede că piața bursieră generală ar câștiga în timp real (spre deosebire de valoarea nominală), există puține motive de a crede că un singur stoc ar trebui să crească în permanență.

Imobiliarele nu sunt ca stocurile. Unii oameni speculează cu prețurile imobiliare, dar imobiliarele comerciale și rezidențiale servesc funcții concrete. Oamenii locuiesc în case și condominii. Întreprinderile operează în afara proprietății comerciale. Proprietatea fizică are valoare în sine și în sine.

Aceasta introduce două fenomene conflictuale. Pe de o parte, structurile imobiliare existente ar trebui să-și piardă în mod natural valoare în timp, prin uzură și depreciere. O casă nemodificată nu are motive să crească în valoare în timp; toate podelele, tavanele, aparatele și izolarea îmbătrânesc și devin mai puțin valoroase.

Pe de altă parte, locuințele medii construite în 2015 au fost probabil superioare locuințelor medii construite în 1915. În timp ce structurile existente nu ar trebui să câștige valoare, structurile noi ar trebui să fie mai valoroase pe baza îmbunătățirilor structurale și funcționale.

Consilier Insight

Doug Kinsey, CFP®, AIFA®, CIMA®
Artifex Financial Group, Dayton, OH

În perioada 1968 - 2009, rata medie de apreciere pentru locuințele existente a crescut în jur de 5, 4% pe an. Între timp, S&P 500 a înregistrat o rentabilitate de 8, 2%; stocurile de capacități mici au înregistrat o medie de 11, 5% pe an. Rata inflației a fost în jur de 4, 5%. Nu ne așteptăm ca investițiile imobiliare să crească mult mai mult decât inflația.

Numerele nu spun întreaga poveste a performanței. De asemenea, trebuie să analizați impactul avantajelor fiscale, randamentul veniturilor și faptul că investițiile imobiliare permit adesea un efect semnificativ de investiții (puteți finanța o achiziție de locuințe, reducând nu mai mult de 20% din banii dvs., de exemplu) . Desigur, dacă cumpărați imobiliare direct, trebuie să luați în considerare și timpul necesar în gestionarea proprietății și a costurilor de întreținere și reparații. Compararea ratelor de rentabilitate trebuie să includă toate aceste elemente.