Multiplicator de venit brut
Un multiplicator de venit brut (GIM) este o măsură aproximativă a valorii unei proprietăți de investiții care se obține prin împărțirea prețului de vânzare al proprietății la venitul său anual brut din închiriere. GIM este utilizat în evaluarea bunurilor imobiliare comerciale, cum ar fi centrele comerciale și complexele de apartamente, dar este limitat deoarece nu are în vedere costul unor factori precum utilitățile, impozitele, întreținerea și posturile vacante. Alte metode mai detaliate, utilizate în mod obișnuit pentru valorizarea proprietăților comerciale, includ rata de capitalizare (rata maximă) și metoda fluxului de numerar actualizat.
Multiplicator de venit brut explicat
Multiplicatorul de venit brut poate fi utilizat pentru a determina dacă prețul cerut al unei proprietăți este o afacere bună. Înmulțirea GIM cu venitul brut anual al proprietății obține valoarea proprietății sau pentru ce ar trebui să vândă.
Exemplu de calcul multiplicator al venitului brut
De exemplu, o proprietate analizată are un venit brut efectiv de 50.000 USD. O vânzare comparabilă este disponibilă cu un venit efectiv de 56.000 USD și o valoare de vânzare de 392.000 dolari (în realitate, am căuta o serie de comparabile pentru a îmbunătăți analiza).
GIM-ul nostru ar fi de 392.000 USD / 56.000 $ = 7.
În concluzie, acest comparabil (sau „comp”, cum se numește adesea în practică) a vândut de 7 ori (7x) brutul său efectiv. Folosind acest multiplicator, vedem că această proprietate are o valoare de capital de 350.000 USD. Ceea ce este găsit de: V = GIM x EGI, 7 x 50.000 $ = 350.000 $.
Dezavantaje ale metodei de multiplicare a venitului brut
Un argument natural împotriva metodei multiplicatoare apare pentru că este o tehnică de evaluare destul de crudă. Deoarece modificările ratelor dobânzii (care afectează ratele de actualizare în valoarea timpului calculelor bănești), sursele sau veniturile (calitatea) și cheltuielile nu sunt luate în considerare în mod explicit - multiplicatorul veniturilor brute nu este aproape un model practic de evaluare, dar oferă un „ spatele plicului ”punctul de plecare.
Alte dezavantaje includ:
- Metoda GIM presupune uniformitate în proprietățile din clase similare. Practicanții știu din experiență că raporturile de cheltuieli între proprietăți similare diferă adesea ca urmare a unor factori precum întreținerea amânată, vechimea proprietății și calitatea administratorului proprietății.
- GIM estimează valoarea pe baza venitului brut și nu a venitului operațional net (NOI), în timp ce o proprietate este achiziționată în principal pe baza puterii sale de câștig. Este complet posibil ca două proprietăți să aibă același NOI, chiar dacă veniturile lor brute diferă semnificativ. Astfel, metoda GIM poate fi ușor utilizată greșit de către cei care nu apreciază limitele acesteia.
- O GIM nu ține cont de viața economică rămasă a proprietăților comparabile. Prin ignorarea vieții economice rămase, un practicant poate atribui valori egale unei proprietăți noi și unei proprietăți vechi de 50 de ani, presupunând că generează venituri egale.