Fonduri din operațiuni (FFO)
Fondurile din operațiuni (FFO) se referă la cifra folosită de trusturile de investiții imobiliare (REIT) pentru a defini fluxul de numerar din operațiunile lor.
FFO se calculează prin adăugarea deprecierii și amortizării câștigurilor și apoi scăzând orice câștig din vânzări. Uneori este cotat pe bază de acțiune. Raportul FFO-pe-acțiune ar trebui utilizat în locul câștigului pe acțiune (EPS) la evaluarea REIT-urilor și a altor trusturi de investiții similare.
1:10Fonduri operaționale (FFO)
Înțelegerea fondurilor din operațiuni (FFO)
FFO este o măsură a numerarului generat de un REIT; companiile imobiliare folosesc FFO ca reper de performanță operațională. Asociația Națională a Trusturilor de Investiții în Imobiliare (NAREIT) a fost inițial pionieră în această cifră, care este o măsură care nu este GAAP.
Formula pentru FFO este:
FFO = Venit net + Amortizare + Amortizare - Câștiguri din vânzări de proprietăți .
Toate componentele calculului FFO sunt listate într-un raport de profit al REIT. Dacă, de exemplu, un REIT ar avea o depreciere de 20.000 USD, câștiguri din vânzări de proprietăți de 40.000 USD și profit net de 100.000 USD, FFO-ul său ar fi de 80.000 USD. Toate REIT-urile trebuie să-și prezinte calculele FFO pe situațiile financiare publice. În mod normal, aceștia dezvăluie măsura ca notă de subsol în extrasul de profit.
FFO nu trebuie confundat cu fluxul de numerar al operațiunilor REIT, care este raportat în situația fluxurilor de numerar ale firmei și măsoară în schimb cantitatea netă de numerar și echivalente care intră într-o firmă din activități periodice și continue. FFO nu ar trebui privit ca o alternativă la fluxul de numerar ca o măsură a lichidității.
De ce FFO este o măsură bună a performanței REIT
FFO compensează metodele de contabilitate a costurilor care pot comunica inexacte performanțele reale ale unui REIT. Contabilitatea GAAP necesită ca toate REIT-urile să-și amortizeze proprietățile de investiții în timp, utilizând una dintre metodele de amortizare standard. Cu toate acestea, multe proprietăți de investiții cresc efectiv în valoare în timp, ceea ce face ca deprecierea să fie inexactă în descrierea valorii unui REIT. Amortizarea și amortizarea trebuie să fie adăugate la venitul net pentru a reconcilia această problemă.
De asemenea, FFO scade toate câștigurile din vânzările de proprietăți, deoarece aceste tipuri de vânzări sunt considerate nerecurențiale. REIT-urile trebuie să achite 90% din veniturile impozabile sub formă de dividende. Câștigurile din vânzările de proprietăți nu adaugă veniturilor impozabile ale REIT și, prin urmare, nu ar trebui incluse într-o evaluare a valorii și a performanței.
Așa cum am menționat, FFO-ul pe acțiune este uneori furnizat de firme ca un supliment la cifra lor EPS din motivele menționate mai sus. În mod similar, mulți analiști și investitori evaluează raportul preț-FFO al REIT ca un supliment la raportul preț-câștig.
Fonduri ajustate din operațiuni
Din ce în ce mai mulți, analiștii imobiliari calculează, de asemenea, fondurile ajustate ale REIT din operațiuni (AFFO). Acest calcul preia FFO-ul unui REIT și scade orice cheltuieli recurente care sunt capitalizate și apoi amortizate, precum și orice linie simplă a chiriilor. Aceste cheltuieli de capital recurente pot include cheltuieli de întreținere precum proiecte de vopsire sau înlocuirea acoperișului. AFFO a câștigat tracțiune ca o estimare mai exactă a potențialului de câștig al REIT.
Măsura AFFO a fost dezvoltată pentru a oferi o măsură mai bună a numerarului generat de REIT sau a capacității de a plăti dividende. În plus față de AFFO, această măsură alternativă este uneori denumită fonduri disponibile pentru distribuție sau numerar disponibil pentru distribuție.
Exemplu de FFO al unui REIT
Popular mall REIT Simon Property Group a raportat fonduri din operațiuni în contul de venit din 2017 de 4 miliarde USD, în creștere cu 6% față de 2016. Între timp, venitul net al firmei a totalizat 2, 2 miliarde de dolari. Pentru a ajunge la FFO, firma a adăugat înapoi amortizarea și amortizarea de aproximativ 1, 8 miliarde de dolari și a ajustat în continuare pentru alte cifre mai mici - inclusiv o reducere de 5, 3 milioane dolari pentru plata distribuțiilor și dividendelor preferate, precum și o porțiune de necontrolare a părților de amortizare și amortizare care a rezultat într-o reducere suplimentară de 17, 1 milioane USD. În plus, Simon a raportat o cifră diluată FFO per acțiune de 11, 21 dolari, comparativ cu o cifră EPS diluată de 6, 24 USD.
Compararea conturilor de investiții Denumirea furnizorului Descrierea divulgatorului de publicitate × Ofertele care apar în acest tabel provin din parteneriate de la care Investopedia primește compensații.