Investiții în capitaluri proprii și datorii pentru Crowdfunding imobiliar

Crowdfunding-ul imobiliar a decolat de la adoptarea Jumpstart Our Business Startups Act din 2012, iar piața se așteaptă să se extindă și mai mult. În octombrie 2015, SEC a emis o hotărâre definitivă cu privire la prevederile titlului III din Legea JOBS, care permite investitorilor neacreditați să participe la tranzacții imobiliare crowdfunded alături de investitori acreditați.

Investiția în imobiliare printr-o platformă de crowdfunding are anumite avantaje față de REIT-uri sau proprietatea directă asupra proprietății. Unul dintre aceste avantaje este capacitatea de a alege între datorii și investiții în capitaluri proprii. Înainte de a face scufundări în crowdfunding-ul imobiliar, este util să înțelegeți cum diferă cele două și care sunt riscurile. (Pentru mai multe informații despre elementele de crowdfunding imobiliar, consultați: Imobiliare și Crowdfunding: o nouă cale pentru investitori.)

Cheie de luat cu cheie

• Crowdfunding-ul imobiliar este o alternativă din ce în ce mai populară la REIT-uri și ETF-uri imobiliare pentru adăugarea de proprietăți în portofoliul cuiva.
• Investiția imobiliară pe acțiune obține un randament prin venituri din chirii plătite de chiriași sau câștiguri de capital din vânzarea proprietății.
• Investiția în imobiliare implică emiterea de împrumuturi sau investiții în credite ipotecare (sau titluri garantate de credite ipotecare).

Bazele investițiilor în acțiuni

Cele mai multe oferte de crowdfunding imobiliar implică investiții de capitaluri proprii. În acest scenariu, investitorul este acționar într-o proprietate specifică, iar participația lor este proporțională cu suma pe care a investit-o. Returnările se realizează sub forma unei cote din veniturile din închiriere pe care le generează proprietatea, mai puțin taxele de serviciu plătite platformei de crowdfunding. De asemenea, investitorilor li se poate plăti o parte din orice valoare de apreciere dacă proprietatea este vândută.

Pro:

• Fără limită de rentabilitate: investițiile în acțiuni oferă un orizont mai larg în ceea ce privește potențialul de câștig. Este posibil să se vadă randamente anuale cuprinse între 18% și 25%. Cu toate că nu există o limită, cerul este într-adevăr limita din perspectiva unui investitor.
• Beneficii fiscale: un avantaj al deținerii unei proprietăți de investiții este în măsură să deducă anumite cheltuieli asociate proprietății sale, cum ar fi amortizarea și costul reparațiilor. În cadrul crowdfunding-ului de capitaluri proprii, în mod normal, tranzacțiile sunt structurate printr-un SRL, care este tratat ca o entitate de transfer în scopuri fiscale. Aceasta înseamnă că investitorii pot profita de beneficiile deducerii deprecieri fără a fi nevoiți să dețină proprietatea directă.
• Taxe mai mici: investițiile în acțiuni pot potențializa mai ieftin în ceea ce privește comisioanele. În loc să plătească taxe anticipate și taxe lunare de serviciu, investitorii pot plăti o singură taxă anuală pentru a-și menține poziția în proprietate. Taxa este calculată ca procent din suma totală investită și se situează adesea între 1% și 2%.

Contra:

• Mai mult risc: crowdfunding-ul de capitaluri proprii poate pune mai mulți bani în buzunarele investitorilor, dar înseamnă că a lua un joc mai mare. Investitorii sunt al doilea rând atunci când este vorba de a primi un ramburs la investiția lor și, dacă proprietatea nu reușește să se ridice la nivelul așteptărilor sale de performanță, asta se poate traduce cu ușurință într-o pierdere.
• Perioada de păstrare mai lungă: investitorii în acțiuni privesc un interval de timp mult mai lung în comparație cu investitorii datoriilor. Timpurile de reținere se pot întinde pe cinci sau chiar zece ani, ceea ce este o considerație importantă dacă sunteți interesat să mențineți un grad ridicat de lichiditate în portofoliul dvs.

Cum funcționează investițiile datoriei

Atunci când investește în instrumente de creanță imobiliară, investitorul acționează ca un creditor pentru proprietarul imobilului sau sponsorul tranzacției. Împrumutul este garantat de proprietatea în sine, iar investitorii primesc o rată fixă ​​de rentabilitate determinată de rata dobânzii la împrumut și de cât au investit. Într-o afacere de creanță, investitorul se află în partea de jos a stivei de capital, ceea ce înseamnă că au prioritate atunci când este vorba de a solicita o plată din proprietate. (Pentru mai multe, consultați tutorialul: Cum să faceți bani în imobiliare.)

Pro:

• Timpul de reținere mai scurt: investițiile datoriei sunt asociate cel mai adesea cu proiecte de dezvoltare. Drept urmare, acestea au în mod obișnuit o perioadă de deținere mai scurtă în comparație cu investițiile în acțiuni. În funcție de natura contractului, timpul de reținere poate dura între șase și 24 de luni. Acesta este un plus pentru investitorii care nu se simt confortabil să legeze active pe termen lung.
• Risc mai mic: din cauza modului în care sunt structurate ofertele; investitorii își asumă mai puțin riscuri cu investiții în datorii. Împrumutul este garantat de proprietatea, care acționează ca poliță de asigurare împotriva rambursării împrumutului. În cazul în care proprietarul de proprietate sau sponsorul este implicit, investitorii au capacitatea de a recupera pierderea investiției printr-o acțiune de închidere.
• Venit constant: investițiile datoriei sunt mai previzibile în ceea ce privește valoarea și frecvența plăților de returnare. Deși fiecare tranzacție este diferită, nu este neobișnuit ca investitorii să obțină randamente cuprinse între 8% și 12% anual. Aceste randamente sunt plătite de obicei lunar sau trimestrial.
• Returnări plafonate: investițiile din datorii implică un risc mai mic, dar un dezavantaj major este faptul că randamentul este limitat de rata dobânzii la împrumut. Investitorii trebuie să aibă clar dacă sunt dispuși să sacrifice potențialul pentru a obține randamente mai mari în schimbul unui pariu mai sigur.
• Taxe mai mari: în timp ce majoritatea platformelor de crowdfunding imobiliar nu percepe investitori nimic pentru a crea un cont și pentru a investiga investițiile datoriei, există de obicei un tip de taxă implicată pentru a participa la o afacere. Platforma de crowdfunding, de obicei, ia un procent din partea de sus înainte de a plăti orice dobândă, care poate fi consumat în profiturile tale. Poate exista, de asemenea, o taxă separată de origine a împrumutului care este transmisă investitorilor. (Pentru mai multe despre platformele de crowdfunding imobiliar, citiți: Top 5 companii de imobiliare de crowdfunding.)

Contra:

• Rentabilități potențiale mai mici : cu un risc mai redus rezultă un randament scăzut scăzut.
• Expunerea la riscul de plată anticipată: ipotecarii își plătesc uneori creditele mai devreme, fie cu vânzarea unei case, fie prin refinanțare. Dacă faceți acest lucru, puteți întrerupe fluxurile de numerar asociate investiției dvs. datoriei și reduce durata portofoliului de împrumuturi.

Linia de jos

Crowdfunding-ul este o opțiune atractivă pentru investitorii care doresc să investească în oferte imobiliare private într-un mod rentabil. Investiția minimă cu multe platforme variază între 5.000 și 10.000 USD, ceea ce reprezintă un preț relativ mic pentru a avea acces la această clasă de active. Atât investițiile în capitaluri proprii, cât și cele ale datoriei au partea lor bună și rea, ceea ce investitorii experimentați trebuie să-și facă timp pentru a cântări cu atenție. Înțelegerea a ceea ce rămâneți să câștigați față de ceea ce riscați vă poate ajuta să decideți dacă unul sau ambele tipuri de investiții sunt potrivite pentru portofoliul dvs.