Acționarea de frunze lasă creditorii cu mâna goală

Decaparea capitalurilor proprii - procesul de reducere a valorii de capital a unui activ imobiliar - este una dintre cele mai vechi strategii de protecție a activelor. În esență, aceasta implică înglobarea unei proprietăți cu datorii într-o asemenea măsură, încât să existe o acțiune redusă pentru creditori. Acordând unei alte părți o cerere împotriva proprietății, proprietarii păstrează controlul asupra fluxurilor de numerar și a utilizării activului, făcând proprietatea neatractivă față de cei care încearcă să perfecționeze orice tip de judecată legală. Deși aceasta este o abordare aparent simplă, există anumite cerințe care trebuie îndeplinite pentru a asigura eficacitatea acesteia. Diferitele moduri de executare a acestei strategii asigură creșterea nivelului de beneficii proprietarilor.

Bazele stabilirii echității

Nu trebuie confundat cu înșelăciunea remedierii de excludere, eliminarea capitalurilor sau garanția, se realizează pentru a proteja dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare, făcând ca capitalul propriu al acelor active să fie lipsit de valoare în ochii creditorilor. Deși există numeroase strategii diferite de decuplare a capitalurilor proprii, toate implică controlul activelor imobiliare fără a avea interese de capital mari în ele. Prin faptul că capitalul propriu al proprietății este dificil sau costisitor de obținut, proprietarii speră să-și izoleze casele și alte bunuri de la atașament în procedurile legale. Ideea este simplă: păstrați controlul și plăcerea unei proprietăți, dar lăsați puțin sau nicio acțiune pe care o poate obține un creditor. (Pentru mai multe, citiți Evitarea înșelătoriei de excludere .)

În același timp, la fel ca în cazul oricărui tip de strategie de protecție a activelor, deconectarea capitalurilor proprii trebuie executată cu mult timp înainte de momentul în care este necesară protecția. Executarea oricărei strategii de proiecție a activelor în timpul unei proceduri legale va fi de obicei considerată necorespunzătoare de către instanțe. De exemplu, încercarea de a pune activele pe numele altcuiva ar fi considerată un transfer fraudulos, făcut în scopul exclusiv de a ascunde active.

În mod tradițional, cea mai obișnuită formă de dezafectare a capitalurilor proprii (cunoscută sub denumirea de spargere a soțului) a fost aceea de a renunța la titlu către un soț, care era mai puțin probabil să fie dat în judecată din motive financiare. Această strategie eficientă anterior nu mai este folosită, deoarece divorțul este acum o amenințare mai mare pentru active decât o răspundere legală.

Utilizarea HELOC-urilor

În aceste zile, cea mai obișnuită modalitate de a reduce probabilitatea de atașare este prin împrumutul împotriva activului și acordarea unei alte părți de drept pentru obligația datoriei. Cea mai comună formă de împrumut este linia de credit a capitalului propriu (HELOC). Cu ajutorul unui HELOC, creditorului i se acordă o garanție față de capitalul proprietății, care servește drept garanție pentru împrumut. Chiar și un împrumut de capital nefondat va reduce semnificativ capitalurile proprii fără a crea niciun risc semnificativ pentru împrumutat. Cele mai multe linii de credit de capitaluri proprii nu percep o taxă pentru nefolosirea fondurilor și sunt foarte ieftine (dacă nu gratuite). HELOC-urile fac mult mai dificil și mai costisitor să ajungă la capitalul propriu într-o proprietate și, de cele mai multe ori, va descuraja creditorii să inițieze proceduri legale, fără a afecta fluxul de numerar al împrumutatului.

Plasarea unui HELOC nefondat pe un imobil este prima linie de apărare pentru orice proprietate; oferă, de asemenea, o sursă de fonduri care poate fi utilizată pentru situații de urgență sau alte obligații financiare neașteptate. Dacă rămâne nefondat, HELOC nu va adăuga niciun risc financiar sub forma dobânzii sau rambursărilor principale. Deoarece creditorii nu pot spune cât de mult se datorează băncii, această strategie poate fi eficientă pentru a descuraja o parte de a merge după proprietate, dar este mai puțin eficientă dacă creditorul decide să se prezinte în instanță.

Tragerea unui al doilea credit ipotecar

Un mijloc mai eficient, deși mai riscant, este utilizarea împrumuturilor finanțate sub forma unui HELOC sau a doua ipotecă. Atunci când împrumutul este finanțat, creditorul primește o garanție prioritară, adică o creanță împotriva capitalului propriu pentru suma împrumutată, care înlocuiește judecata oricărui creditor. În acest caz, capitalurile proprii sunt de fapt reduse cu valoarea capitalului împrumutat, care nu poate fi recuperat prin mijloace legale, reducând și mai mult motivația unui creditor de a acționa în judecată.

Folosirea scutirilor de la Homestead

Multe state au scutiri de la locuințe, care limitează valoarea capitalului propriu al unei locuințe pe care un creditor îl poate apela pentru a satisface o obligație financiară. Cu toate acestea, pentru majoritatea oamenilor, scutirea de la domiciliu va proteja doar o fracțiune din valoarea capitalului propriu al unei case. De exemplu, o casă de 400.000 USD fără nicio ipotecă și o scutire de locuință de 100.000 USD ar avea 300.000 dolari din capitaluri proprii expuse potențialelor creanțe legale. În această situație, ar avea sens să păstrezi un anumit tip de împrumut pe proprietate, astfel încât capitalul propriu să nu fie mai mult de 100.000 USD. Dacă se întâmplă ceva și se emite o hotărâre, un creditor ar analiza înregistrările de proprietate, ar evalua valoarea casei și ar decide că nu este prea mult de câștigat printr-o acțiune juridică costisitoare.

Cu toate acestea, problema finanțării împrumutului este dublă. Primul, proprietarul trebuie să găsească o utilizare pentru capitalul care va fi la fel de sau mai productiv ca investiția în proprietăți imobiliare. În al doilea rând, proprietarul trebuie să poată menține împrumutul prin intermediul principalului lunar și al plăților de dobânzi sau prin excluderea riscului de către creditor. Există numeroase conturi ale proprietarilor de proprietăți care își desființează proprietățile pentru capital și îl investesc în piața de valori. Celebrată pe piețele taur, această strategie a alimentat ratele de excludere în perioadele extinse de declin a pieței. Atunci când iau în considerare această strategie, majoritatea oamenilor nu se gândesc la modul de utilizare corectă sau investiție a veniturilor pe care le-au scos din proprietățile lor. (Pentru informații de fundal, consultați funcția noastră specială Investopedia: Ipoteci subprimate .)

Strategia de împrumuturi prietenoase

Pentru a reduce riscul excluderii, unii proprietari obțin un împrumut prietenos de la o afacere sau o încredere controlată de cineva pe care îl cunosc personal. Din cauza relației personale, proprietarii presupun că creditorul nu va exclude în cazul unei perioade de plată lentă sau inexistentă a împrumuturilor. Multe dintre aceste împrumuturi prietenoase sunt în cele din urmă respinse ca fiind frauduloase, deoarece nu par să fie autentice.

Deși fiecare jurisdicție are propriile sale reglementări specifice, pentru a trece mai mult, împrumutul trebuie să fie făcut pentru un scop economic specific, trebuie să fie documentat în mod corespunzător și să se depună garanția ipotecară. Mai important, plățile principale și dobânzile trebuie efectuate la timp și în conformitate cu documentele de împrumut. Multe împrumuturi acordate pentru protecția proprietății sunt respinse de instanțe deoarece împrumutatul nu a făcut niciodată sau nu a documentat efectuarea plăților ipotecare.

Cross-collateralization

Colateralizarea încrucișată este o altă strategie de protecție a activelor care înglobează capitalurile proprii într-o proprietate, cu acea acțiune folosită ca garanție pentru mai multe alte active. Chiar dacă este posibil să nu aibă o garanție restantă, nu poate fi atașat, deoarece protejează interesul unui alt împrumut sau garanție.

Așa funcționează: presupunem că două companii deținute de același grup au proprietate. Compania # 1 acordă un împrumut companiei nr. 2 și își folosește proprietatea ca garanție. Compania # 2 folosește apoi încasările împrumutului pentru a acorda Companiei nr. 1 un împrumut echivalent și își asumă proprietatea drept garanție. Fără niciun ban în afara aceluiași grup de proprietate, ambele proprietăți au drepturi de proprietate și sunt acum protejate de creditori. Dacă Compania nr. 1 este trimisă în judecată și se obține o hotărâre împotriva proprietății, aceasta din urmă poate fi utilizată în continuare fără emitere.

În cele din urmă, atunci când este vândut, încasările sunt folosite pentru a plăti creditul ipotecar existent, lăsând creditorul fără recurs în raport cu proprietatea. Deși acesta este un exemplu foarte simplist și transparent, structuri mai complexe, care utilizează entități offshore și trusturi private, sunt adesea angajați pentru a îngreuna creditorii să determine adevărata proprietate sau să demonstreze că tranzacțiile nu sunt de bună credință.

SRL-uri imobiliare

Deținerea proprietăților imobiliare de închiriere este un efort de mare risc. Este foarte dificil să protejați activul de răspunderea legală a deținerii și gestionării proprietății. Cu toate acestea, prin utilizarea SRL-urilor imobiliare, proprietarii au găsit o metodă de a-și proteja celelalte bunuri de activitățile lor imobiliare și invers. Prin deținerea unei proprietăți în cadrul unui singur activ LLC, numai proprietatea în sine poate fi trimisă în judecată, ceea ce îi izolează pe proprietarii altor active de la atașament.

Întrucât un SRL este o persoană juridică, creditorii care doresc să dea în judecată proprietarul pot urmări doar interesul proprietarului în LLC. Pentru a izola activele în continuare, SRL-urile cu un singur activ sunt adesea deținute de o companie deținută de gestiune SRL înregistrată într-un stat precum Nevada, care permite o comandă de taxare ca singurul mod de atac al entității. Întrucât ordinul de percepere permite numai creditorilor să intre în calitate de membru, nu vor primi niciodată distribuții de venituri de la manager, ci suportă obligații fiscale; acest lucru este de necontestat financiar. Destul de interesant, majoritatea strategiilor bazate pe LLC sugerează, de asemenea, eliminarea capitalurilor proprii printr-un HELOC, folosind fondurile pentru a investi sau actualiza alte proprietăți imobiliare.

Linia de jos

Când este făcută ca parte a unui plan gândit și bine elaborat, dezbrăcarea capitalurilor proprii poate fi un instrument foarte puternic de protecție a activelor. Adesea este utilizat cel mai bine cu alte strategii de protecție, cum ar fi structura imobiliară LLC, care protejează proprietatea și proprietarul deopotrivă. Aceste strategii trebuie să ia în considerare utilizarea strategică a veniturilor din împrumuturi și să fie executate cu mult înainte de a fi nevoie de ele, astfel încât să se evite ca transferurile frauduloase de către instanțe. Ca în cazul oricărei strategii de protecție a activelor, un avocat cu cunoștințe în acest domeniu ar trebui consultat înainte de executarea oricăror împrumuturi sau documente legale. (Pentru a afla mai multe, consultați tutorialul nostru de bază privind ipotecile .)