Cumpărarea unei case închise

Înainte de criza creditelor ipotecare din 2008-2009, cumpărarea unei case închise a fost o propunere mult mai dificilă. Vânătorii de chilipiruri imobiliare au fost nevoiți să urmeze licitațiile depuse în tribunale sau să se scurgă prin reședințe de depunere legală. Dar valul de execuții judiciare cauzate de cedarea subprime a nu numai că a crescut numărul de proprietăți disponibile, dar a ușor să le găsească și să le achiziționeze. De fapt, procesul este adesea similar cu căutarea oricărui alt tip de casă. Casele închise sunt disponibile în aproape toate piețele imobiliare din toată țara, oferind oportunități atât proprietarilor, cât și investitorilor.

Cum să găsești case închise

Se pot găsi proprietăți închise în publicațiile publicitare și site-urile cu servicii multiple (MLS), prin căutări imobiliare online, oficii și site-uri bancare și ziare locale. Există multe site-uri web care acum sunt specializate în găsirea de case și proprietăți în excludere, cum ar fi usa-foreclosure.com și Fannie Mae HomePath.com. Unele instituții financiare, precum Bank of America, oferă și pagini dedicate pentru a vă ajuta să căutați o casă închisă. În serviciile locale de listare multiplă, proprietățile care sunt excluse nu pot fi evidențiate în sine; acest lucru poate fi menționat doar în descrierea proprietății.

Creditorii își vând din ce în ce mai mult activele confiscate prin intermediul agenților imobiliari, așa că nu ezitați să solicitați oportunități unui agent imobiliar. Unii agenți imobiliari sunt chiar specializați în proprietățile de închidere.

Mai exact, localizarea unei locuințe închise depinde de locul exact în procesul de închidere a proprietății: Proprietățile pot fi deținute în continuare de proprietarul inițial (în etapele anterioare, în cazul proprietăților de pre-închidere și vânzare pe termen scurt) sau de o entitate de acest fel ca bancă sau guvern (în cele ulterioare). Iată cinci tipuri de excludere și abordări de cumpărare.

1. Pre-excluderi
O proprietate este în pre-excludere, după ce creditorul ipotecar a anunțat debitorii că sunt în neființă, dar înainte ca proprietatea să fie scoasă la vânzare la licitație. Dacă un proprietar poate vinde proprietatea în acest timp, el sau ea ar putea fi capabil să evite procedurile de închidere a forței de muncă și efectul său negativ asupra istoricului creditului și perspectivelor viitoare (consultați Obținerea unui credit ipotecar după faliment și excludere ). Ca atare, unii proprietari sunt dispuși să negocieze. Excluderile anterioare sunt listate de obicei în clădirile de judecată ale județului și ale orașului. În plus, multe resurse online, inclusiv www.foreclosure.com, listează proprietățile care sunt în faza de pre-excludere.

2. Vânzări scurte
Vânzările scurte apar atunci când creditorul este dispus să accepte mai puțin decât ceea ce se datorează unei credite ipotecare. Împrumutatii nu trebuie neapărat să fie în defavoarea plăților ipotecare pentru ca un creditor să fie de acord cu o vânzare pe termen scurt; cu toate acestea, în mod obișnuit, ei trebuie să dovedească un tip de dificultate financiară, cum ar fi pierderea unui loc de muncă, care poate avea ca rezultat o neplată. Adesea, reședința în cauză este subacvatică, ceea ce înseamnă că valorează mai puțin decât soldul ipotecar restant. Pentru a se califica drept vânzare pe termen scurt, creditorul trebuie să fie de acord să „vândă proprietatea în scurtă durată”, acceptând mai puțin decât se datorează, iar casa trebuie să fie listată pentru vânzare. Aceste proprietăți sunt, de obicei, publicitate ca vânzări scurte „în așteptarea aprobării bancare”.

Achiziționarea unei proprietăți de vânzare scurtă este în cea mai mare măsură similară unei achiziții tradiționale, însă limba contractelor va diferi, specificând faptul că termenii sunt supuși aprobării creditorului. O bancă poate dura câteva luni pentru a răspunde unei oferte de vânzare scurtă, astfel încât procesul poate dura mult mai mult decât o achiziție tradițională. Multe site-uri web imobiliare, inclusiv firme individuale sau servicii de listare, oferă opțiunea de a căuta prin vânzare pe termen scurt.

3. Licitații de vânzare a șerifului
O licitație de vânzare a șerifului are loc după ce creditorul a notificat împrumutatului despre neplată și i-a permis unei împrumuturi o perioadă de grație pentru ca împrumutatul să fie la curent cu plățile ipotecare. O licitație este proiectată pentru ca creditorul să poată fi rambursat rapid pentru împrumutul neplătit. Aceste licitații apar adesea pe treptele unui tribunal în oraș, gestionate de autoritățile locale de aplicare a legii. Proprietatea este scoasă la licitație către cel mai mare ofertant la un loc, dată și oră anunțate public. Aceste anunțuri pot fi găsite în ziarele locale și în multe locații online, efectuând o căutare pentru „licitații de vânzare a șerifului”.

4. Proprietăți deținute de bănci
Proprietățile care nu se vând la licitație revin la bancă; adică devin proprietăți imobiliare (REO). Adesea sunt administrate de departamentul REO al băncii, care menține o listă a proprietăților deținute de bancă. Surse online cum ar fi www.realtytrac.com au listări extinse care pot fi căutate după oraș, stat sau cod poștal.

5. Proprietăți deținute de guvern
Unele locuințe sunt achiziționate cu împrumuturi garantate de către Administrația Federală a Locuințelor (FHA) sau Departamentul Afacerilor Veteranilor (VA). Atunci când aceste proprietăți intră în excludere, acestea sunt refugiate de guvern și vândute de către brokerii care lucrează pentru guvern. Un broker înregistrat de guvern trebuie contactat pentru a achiziționa o proprietate deținută de guvern. Cumpărătorii pot cerceta astfel de proprietăți pe www.hud.gov (faceți clic pe „ZONELE TEME” și selectează „Case de vânzare”).

De ce casele închise sunt mai ieftine

Cel mai mare punct de vânzare al locuințelor închise este, desigur, prețul lor redus - adesea semnificativ mai scăzut față de alte proprietăți similare din aceeași zonă (cunoscute sub numele de comparabile sau comps, în broker-speak). Majoritatea excluderilor comerciale sunt vândute cu 5% sub valoarea de piață, cel puțin, cu reduceri și mai mari în anumite regiuni. Cumpărătorii pot, de asemenea, să profite de economii suplimentare cu beneficii, cum ar fi plățile reduse, ratele dobânzilor mai mici sau eliminarea taxelor de evaluare și a anumitor costuri de închidere.

Ce le face o astfel de afacere? Dacă reședința se află în etapa de pre-excludere sau de vânzare pe termen scurt, proprietarii săi se află într-o legătură financiară - au nevoie de bani. Și timpul nu este de partea lor: trebuie să descarce proprietatea și să obțină ce pot în timp ce pot, ca să nu o piardă în întregime. Pe scurt, acești vânzători nu negociază exact dintr-o poziție de forță. Deși poate părea crud să profiți de nenorocirea altora, cumpărătorii pot beneficia.

Acestea pot beneficia chiar mai mult dacă proprietatea a fost confiscată. Biroul șerifului nu este interesat să stea într-o casă; băncile nu vor să se afle în afacerea proprietarului. Instituțiile financiare doresc de obicei să se scape de proprietățile închise cu promptitudine (desigur, pentru un preț rezonabil - trebuie să răspundă investitorilor și auditorilor că au făcut toate încercările de a recupera cât mai mult din suma inițială a împrumutului). Din nou, acest lucru beneficiază cumpărătorii.

În cele din urmă, locuințele închise sunt de obicei vândute în condiții „așa cum este” - dacă există daune, reparațiile nu fac parte din ecuație - și, așa cum știu fanii de mobilier auto și vintage, „așa cum este” se traduce printr-o reducere. Desigur, „așa cum este” poate fi o sabie cu două tăișuri, după cum vom discuta mai jos.

Riscuri de cumpărare de case închise

Probleme de proprietate

În timp ce are o reducere compensatorie, „așa cum este” poate fi destul de sumbru. În cazul în care locuința este încă ocupată de proprietari, aceasta este adesea slab întreținută - până la urmă, dacă oamenii nu pot efectua plățile ipotecare, probabil că vor rămâne în urmă să plătească pentru întreținerea periodică, ca să nu mai vorbim de reparații majore. În plus, unii oameni care se confruntă sau siliți să fie preconizați, sunt împiedicați și își elimină frustrările asupra locuinței lor înainte de repunerea băncii. Acest lucru implică adesea îndepărtarea aparatelor și a corpurilor de fixare și, uneori, chiar și vandalismul direct.

Costuri ascunse

Alături de lucrări neprevăzute de reparații și renovări, delincvențele, cum ar fi impozitele înapoi și credite (pe care proprietățile de licitație le-au atașat adesea, fie de către IRS, fie de stat sau de către alți creditori) pot adăuga costuri suplimentare unei case de dorit. Orice i se datorează, guvernul trebuie plătit mai întâi și decontat înainte ca procesul de cumpărare să poată merge mai departe. Aceasta se aplică în special proprietăților scoase la licitație; o bancă va plăti întotdeauna orice credite atașate proprietății înainte de a o revinde unei alte părți.

Proces lent

Complicațiile precedente înseamnă adesea o mulțime de documente. În mod obișnuit, execuțiile fiscale vor avea o serie de documente suplimentare care trebuie completate pentru a pregăti închiderea, ceea ce nu este întotdeauna atât de oportun. Dacă este o situație de vânzare pe termen scurt, creditorul proprietarului trebuie să aprobe afacerea și asta poate dura un timp, așa cum am menționat anterior. Daune grave constatate în casă pot duce la o evaluare mai redusă a casei, ceea ce poate afecta capacitatea cumpărătorului de a asigura un împrumut. Unii creditori nu vor împrumuta sub o anumită sumă în dolari, deoarece potențialul de profit al unui împrumut mai mic nu merită riscat.

În timp ce credeți că o bancă ar fi dornică să descarce o reședință retrasă, timpii de răspuns între bancă și alte părți implicate pot fi și ele lent cu proprietăți REO. Timpul necesar pentru a primi un răspuns la oferta dvs. poate varia foarte mult ; dacă banca care deține proprietatea dvs. este plătită cu excluderi, atunci poate dura mult timp până când banca vă poate procesa cererea. Se știe că băncile cu întârzieri substanțiale durează până la 90 de zile pentru a răspunde unei oferte. Dacă intenționați să finanțați achiziția, ar fi înțelept să vă petreceți timpul obținând o preaprobare pentru o ipotecă.

Competiție

Ca în orice piață, ori de câte ori există șansa de a achiziționa ceva cu o reducere de la rata continuă, cererea va crește. Așadar, creșterea interesului și a concurenței - nu doar din partea potențialilor ocupanți, ci și din partea investitorilor și a profesioniștilor din flip - sunt inevitabile atunci când avem de-a face cu proprietățile închise. Foarte des, o casă închisă poate avea un preț atrăgător sub celelalte case din împrejurimi, dar atunci când cuvântul iese, numeroase oferte pot veni rapid și are loc un război de ofertare. Deci, ceea ce a fost odată o casă cu prețuri reduse într-un cartier mare poate deveni rapid o proprietate costisitoare.

Este posibil ca cumpărătorii potențiali ai caselor închise să depună oferte la mai multe proprietăți simultan, deoarece este posibil ca cumpărătorii concurenți să asigure o proprietate cu o ofertă mai mare sau o ofertă cu numerar total. Dar nu te descuraja dacă altcineva îți aruncă oferta pentru o anumită proprietate; verificați periodic pentru a vedea dacă reapare în inventarul băncii. Ofertele de închidere a forței de muncă tind să cadă destul de des.

Achiziționarea unei case închise

Dacă cumpărați de la o bancă, va trebui să vă clarificați abilitățile de negociere și să începeți procesul cu o ofertă lowball pe proprietatea dorită. Băncile care au acumulat inventare importante pentru proprietăți închise vor fi mai înclinați să negocieze la preț; cu cât banca a deținut proprietatea, cu atât sunt mai mari șansele ca aceasta să ia în considerare serios ofertele mai mici, în special pentru proprietățile care au fost menținute pentru perioade mai lungi de timp. Prin urmare, probabil că ar trebui să efectuați oferta inițială la un preț cu cel puțin 20% sub prețul curent de piață, sau poate chiar mai mult dacă proprietatea pe care o licitați este situată într-o zonă cu o incidență ridicată a excluderilor.

Dacă puteți plăti proprietatea și orice renovări necesare în numerar, vă aflați într-o poziție de invidiat. De aceea, unii cumpărători decid să facă echipă cu investitori externi, care îi pot ajuta pe front-end și pot partaja orice profit atunci când locuința merge pe blocul de vânzare din nou. De fapt, ofertele de numerar reprezintă o parte importantă din vânzările REO.

Opțiuni de finanțare pentru case închise

Puteți utiliza un credit ipotecar pentru a cumpăra o proprietate REO, deși creditorii privați au tendința de a păstra cu privire la finanțarea contractelor de închidere. Cu toate acestea, sunt disponibile două opțiuni de finanțare pentru cei care se califică - împrumuturi 203 (k) de la Administrația Federală a Locuințelor (FHA) și programul HomeSteps prin Freddie Mac, una dintre întreprinderile sponsorizate de guvern care răscumpărează credite ipotecare.

203 (k) Împrumuturi

FHA a conceput ipotecile sale de 203 (k) pentru a ajuta la atenuarea preocupărilor băncilor, care altfel s-ar îndepărta de REO cu risc ridicat. achiziții. Încasând debitorilor o primă de asigurare ipotecară, aceștia pot garanta împrumuturile acordate de creditorii privați care participă la program.

Pentru debitori, unul dintre marile avantaje este capacitatea de a finanța achiziția casei, plus orice reparații necesare, într-o singură ipotecă. Versiunea mai de bază, un împrumut rafinat de 203 (k), este destinată reparațiilor limitate care nu necesită planuri de inginerie sau arhitecturale. Persoanele fizice pot împrumuta cu până la 35.000 de dolari peste prețul de vânzare al casei pentru a acoperi remedii de bază, cum ar fi aparatele noi, plafonarea și geamurile.

Cu soluții mai ample, cum ar fi construirea unui supliment sau îngrijirea de daune structurale, un împrumut tradițional de 203 (k) este de obicei cea mai bună opțiune. Spre deosebire de varianta simplificată, proprietarii de case trebuie să scoată cel puțin 5.000 USD; suma maximă se bazează pe limitele FHA pentru fiecare județ. În plus, trebuie să plătiți pentru un consultant independent care să inspecteze proprietatea și să verifice dacă lucrarea respectă orientările programului.

Un dezavantaj suplimentar la aceste împrumuturi este prețul. În afară de plata asigurărilor ipotecare, debitorii plătesc de obicei rate de dobândă care sunt cu un sfert de procent mai mari decât cele la împrumuturile convenționale. De asemenea, pot fi nevoiți să depășească unul sau două puncte, care sunt comisioane în avans care valorează fiecare 1% din suma principală.

Figura 1. O comparație între împrumuturile tradiționale 203 (k) și versiunea simplificată.

(Sursa: site-ul Bank of America)

HomeSteps

Freddie Mac oferă lichiditate pieței ipotecare prin cumpărarea de împrumuturi de la bănci, punerea în comun și vânzarea lor către investitori sub formă de titluri de valoare. Cu HomeSteps, organizația - prin partenerii săi de creditare privată - oferă finanțări speciale pentru cei care doresc să cumpere doar proprietățile închise pe care le deține. HomeSteps este disponibil în prezent numai în următoarele state: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, Carolina de Nord, Carolina de Sud, Tennessee, Texas și Virginia.

Dacă se întâmplă să locuiești într-una din aceste state, HomeSteps are unele beneficii semnificative. Principalul dintre aceștia este că nu trebuie să cumpărați o asigurare ipotecară, care o diferențiază de împrumuturile 203 (k). Acest lucru poate economisi cumpărători sute, chiar mii, de dolari pe parcursul creditului ipotecar. În plus, o ipotecă HomeSteps nu necesită o evaluare la început, ceea ce poate fi un obstacol major pentru cei care solicită un împrumut convențional.

Cumpărătorii pot găsi o listă cu proprietăți unifamiliale, condominii și mai multe familii pe site-ul HomeSteps.

Linia de jos

La suprafață, casele închise pot părea grozav de atrăgătoare. Cu toate acestea, costurile pot fi extrem de imprevizibile și daunele subiacente ar putea face o proprietate nedorită. Procesul de cumpărare este adesea lent, ceea ce poate stimula a doua gândire în mintea cumpărătorilor, în timp ce cererea mare pentru proprietățile închise ar putea îndepărta unii cumpărători de nădejde.

Cu toate acestea fiind spuse, casele închise pot ajunge să fie oferte incredibile. Cumpărătorii au posibilitatea unică de a plăti valoarea inferioară pieței pentru casele care nu le-ar fi disponibile în condiții normale. Dacă există economii pe partea de achiziție, aceasta îmbunătățește probabilitatea ca cumpărătorul să realizeze aprecierea activului său și un câștig din investiția sa dacă vinde, în viitor.

Dacă se face în mod responsabil, achiziționarea unei case închise poate permite unui cumpărător să obțină o mulțime de beneficii pentru mulți ani următori.