Moduri de a fi mai repede fără ipotecă

Unii debitori ipotecari au doar două lucruri în minte: „Cât îmi pot permite?” și „Care vor fi plățile mele lunare?” Își extind finanțele maxime pe datoria ipotecară și folosesc o ipotecă de amortizare cu dobândă sau negativă pentru a minimiza plățile lunare. Apoi, se bazează pe aprecierea prețurilor la domiciliu pentru a eclipsa riscurile asociate unui sold ipotecar constant sau în creștere.

În multe cazuri, dacă acești proprietari au norocul să acumuleze o parte din capitaluri proprii în casele lor, își extind din nou finanțele printr-un împrumut de capitaluri proprii sau prin rafinanțe de cash și apoi folosesc veniturile pentru a face achiziții suplimentare, să achite datoria consumatorilor, sau chiar să facă investiții suplimentare. Sună riscant? Este. În acest articol, vă vom arăta cum să vă asigurați că aveți un credit ipotecar pe care vi-l puteți permite și cum să vă construiți capitaluri achitate rapid.

Efectuarea matematicii ipotecare

Fiecare credit ipotecar are un program de amortizare. O schemă de amortizare este un tabel care prezintă fiecare plată ipotecară programată într-o ordine cronologică care începe cu prima plată și se încheie cu plata finală. (Pentru a citi mai multe despre amortizări, consultați Înțelegerea structurii plăților ipotecare și luarea unei decizii ipotecare bazate pe risc .)

În planul de amortizare, fiecare plată este divizată într-o plată a dobânzii și o plată principală. La începutul programului de amortizare, un procent mare din plata totală este dobândă, iar un procent mic din totalul plății este principal. Pe măsură ce vă plătiți ipoteca, suma alocată dobânzii scade, iar suma alocată principalului crește.

Calculul amortizării este cel mai ușor de înțeles prin împărțirea acestuia în trei părți:

Partea 1 - Coloana 5: Total plăți lunare
Calculul plății lunare totale este prezentat de formula de mai jos.

Unde :

A = suma de plată periodică
P = soldul principal rămas al ipotecii
i = rata dobânzii periodice
n = numărul total de plăți programate rămase

Partea 2 - Coloana 6: Interesul periodic

Copyright © 2017 Investopedia.com

figura 1

Calculul dobânzii periodice percepute se calculează după cum se arată mai jos:

Rata dobânzii periodice (Coloana 3) x soldul principal rămas (Coloana 4)

Notă: Rata dobânzii prezentată în Coloana 3 este o rată a dobânzii anuale. Trebuie să fie împărțit la 12 (luni) pentru a ajunge la rata dobânzii periodice.

Partea 3 - Coloana 7: Plăți principale
Calculul plății periodice principale este prezentat de formula de mai jos.

Plata totală (coloana 5) - plata periodică a dobânzii (coloana 6)

Copyright © 2017 Investopedia.com

Figura 2

Figura 2 prezintă o schemă de amortizare pentru o ipotecă cu rată fixă ​​de 30 de ani la 8%. De dragul spațiului, sunt afișate doar primele cinci și ultimele cinci luni.

Programul de amortizare demonstrează modul în care plata unei sume suplimentare de 300 de dolari în fiecare lună către soldul principal al aceleiași ipotecare prezentat în figura 1 va reduce durata de viață a ipotecii la aproximativ 21 de ani și 10 luni (262 luni în total față de 360) și va reduce suma totală dobânzilor plătite de-a lungul vieții ipotecii cu 209.948 USD.

După cum puteți vedea, soldul principal al creditului ipotecar scade cu mai mult de 300 de dolari în plus pe care îi aruncați în fiecare lună. Vă economisește mai mulți bani prin reducerea lunilor de dobândă percepute la termenul rămas.

De exemplu, dacă s-au plătit 300 de dolari în plus în fiecare lună timp de 24 de luni la începutul unei credite ipotecare de 30 de ani, suma suplimentară prin care se reduce soldul principal este mai mare de 7.200 USD (sau 300 x 24 USD). Suma reală economisită plătind 300 USD suplimentar pe lună până la sfârșitul celui de-al doilea an este de 7.430, 42 USD. V-ați economisit 200 de dolari în primii doi ani ai creditului ipotecar - iar beneficiile cresc doar pe măsură ce se acumulează pe parcursul vieții ipotecare!

Acest lucru se datorează faptului că, atunci când se aplică 300 de dolari în plus pentru soldul principal al creditului ipotecar în fiecare lună, un procent mai mare de plată ipotecară programată se aplică soldului principal al ipotecii în lunile următoare. (Aflați mai multe despre plățile ipotecare în tutorialul nostru Bazele ipotecare .)

Adevăratele avantaje ale efectuării plăților ipotecare accelerate

Adevăratele avantaje ale efectuării plăților accelerate se măsoară calculând ceea ce este economisit față de ceea ce este dat. De exemplu, în loc să efectuezi o plată suplimentară de 300 USD pe lună către ipoteca indicată mai sus, cei 300 de dolari ar putea fi folosiți pentru a face altceva. Aceasta se numește o analiză cost-beneficiu.

Să spunem că consumatorul cu ipoteca indicată în programele de amortizare de mai sus încearcă să decidă dacă va efectua plăți accelerate de 300 USD pe lună. Consumatorul are în vedere trei opțiuni, așa cum se arată mai jos. Pentru fiecare opțiune, vom calcula costurile versus beneficiile sau ceea ce poate fi economisit față de ceea ce este dat. (De dragul acestui exemplu, vom presupune că exploatarea oricărei acțiuni în casă printr-un împrumut de capitaluri proprii nu este o opțiune. De asemenea, vom ignora deductibilitatea fiscală a dobânzii ipotecare, care ar putea modifica numerele puțin.)

Cele trei opțiuni ale proprietarului sunt:

1. Obținerea unui împrumut de consum de 14.000 USD pe cinci ani la o rată a dobânzii de 10% pentru a cumpăra o barcă.
2. Plata unei datorii de 12.000 USD cu card de credit care are o rată anuală de 15% (încasată zilnic).
3. Investiția în piața de valori.

Opțiunea 1: cumpărarea unei bărci
Decizia de a cumpăra o barcă este atât o problemă de plăcere, cât și de economie. O barcă - la fel ca multe alte „jucării” ale consumatorilor - este un atu depreciat. Adăugarea datoriei gospodărești pentru achiziționarea unui lichid ilicid, deprecierea unui activ adaugă risc la bilanțul gospodăriei. Acest consumator trebuie să cântărească utilitatea (plăcerea) obținută din deținerea unei bărci în raport cu adevărata economie a deciziei.

Putem calcula că un împrumut de 14.000 USD pentru barcă la o rată a dobânzii de 10% și un termen de cinci ani va avea plăți lunare de 297, 46 dolari.

Defalcare cost-beneficiu
Dacă proprietarul de locuință ar fi făcut plata accelerată de 300 de dolari pentru primii cinci ani ai creditului ipotecar, mai degrabă decât să cumpere o barcă, acest lucru ar fi scurtat viața ipotecii cu 47 de luni, economisind 2.935, 06 USD pentru 47 de luni, 313 luni în viitor. Utilizând o rată de reducere de 3%, aceasta are o valoare actuală de 59.501 dolari. În plus, dacă se efectuează plăți ipotecare accelerate, soldul principal al creditului ipotecar va fi redus cu 21.599 dolari suplimentari până la sfârșitul perioadei de cinci ani. Această pensie anticipată a datoriei reduce riscul în bilanțul gospodăriei. (Pentru a afla mai multe despre efectele combinării asupra împrumuturilor dvs., consultați Înțelegerea valorii timpului a banilor .)

Decidând să cumpere barca, consumatorul cheltuie 297, 46 dolari pe lună timp de cinci ani pentru a deține o barcă de 14.000 USD. 297 USD pe lună timp de 60 de luni echivalează cu o valoare actuală de 16.554 dolari.

Prin punerea ipotecii în valoare de 300 de dolari, acest consumator ar economisi 59 501 USD pe parcursul ipotecii. Cumpărarea bărcii ar însemna să cheltuiți 16.554 USD pentru a plăti o barcă de 14.000 USD care poate avea o valoare de depreciere a revânzării.

Prin urmare, consumatorul trebuie să se întrebe dacă plăcerea de a deține o barcă merită diferența mare din economie.

Opțiunea 2: Plata unei datorii de card de credit de 12.000 USD
Compunerea zilnică a dobânzii la cardul de credit face ca acest calcul să fie complex. Interesul cardului de credit se mărește zilnic, dar consumatorul nu este probabil să efectueze plăți zilnice. Cu toate acestea, calculul unui program de amortizare spune că, în cazul în care consumatorul plătește aproximativ 300 de dolari pe lună timp de cinci ani, persoana respectivă poate elimina datoria de pe cardul de credit.

Ca și în primul exemplu, efectuarea de plăți accelerate pe ipoteca de 300 USD în fiecare lună pentru primii cinci ani va lăsa proprietarul cu o valoare actuală a economiilor de plată viitoare de 59.501 dolari.

Plătind 300 de dolari pe lună timp de cinci ani pentru a elimina datoria de pe cardul de credit, consumatorul poate elimina datorii de la cardul de credit cu 12.000 de dolari cu o dobândă anuală de 15%.

Știm că dacă consumatorul efectuează plăți ipotecare accelerate, datoria de pe cardul de credit va continua să acumuleze dobânzi, iar soldul restant va crește cu o rată în creștere. Dacă compunem 12.000 USD zilnic la o rată anuală de 15% timp de 60 de luni, primim 25.400 de dolari. Dacă presupunem că, după ce a făcut cinci ani de plăți ipotecare accelerate, consumatorul ar putea începe apoi să achite datoria cardului de credit cu 300 USD pe lună, pentru a plăti datoria cardului de credit ar fi nevoie de mai mult de 50 de ani la 300 USD pe lună. punct. În acest caz, achitarea datoriei cardului de credit este mai întâi cea mai economică alegere.

Opțiunea 3: Investiți în piața de valori
Am arătat deja că consumatorul va economisi o valoare actuală de 59.501 dolari, făcând plăți accelerate ale creditelor ipotecare de 300 USD pentru primii cinci ani ai creditului ipotecar. Înainte de a compara economiile accelerate de plată ipotecară cu randamentele care ar putea fi făcute pe piața bursieră în aceeași perioadă de timp, trebuie să subliniem că realizarea unor ipoteze cu privire la rentabilitățile bursei este extrem de riscantă. Randamentele bursiere sunt volatile. Randamentul mediu istoric al indicelui S&P 500 este de aproximativ 11%, dar unii ani este în creștere, iar unii ani este în scădere.

Alocarea sumei de $ 300 către ipotecă înseamnă o valoare actuală de 59.501 USD a plăților ipotecare viitoare și o reducere de 21.599 dolari în soldul principal al creditului ipotecar în primii cinci ani ai ipotecii. Aceasta reduce riscurile asociate datoriei.

Dacă consumatorul decide să investească 300 de dolari lunar pe o perioadă de cinci ani pe piața de valori - presupunând un randament mediu anual de 11% - aceasta va produce o valoare totală a portofoliului de 23.855 dolari, care are o valoare actuală de 20.536 USD (actualizată la 3% ), care este cu mult mai mică decât valoarea actuală de 59.501 USD realizată prin efectuarea plăților ipotecare accelerate.

Cu toate acestea, dacă presupunem că 23.855 de dolari vor continua să obțină un randament anual de 11% peste luna 60 - până la luna 313, punctul în care plata ipotecei ar fi eliminată - valoarea totală a portofoliului în acel moment ar fi de 239.989 USD. Aceasta este mai mare decât valoarea actuală a economiilor viitoare de plată ipotecară la acel moment, care ar fi 129.998 USD.

Am putea concluziona atunci că investiția pe piața bursieră pe termen lung ar putea avea un sens mai economic - dar acest lucru ar fi doar dat într-o lume perfectă.

Linia de jos

Proprietarii de case trebuie să înțeleagă că ipoteca mai mare este comparată cu valoarea casei, cu atât este mai mare riscul pe care l-au asumat. De asemenea, aceștia trebuie să fie conștienți de faptul că aprecierea prețurilor la domiciliu nu ar trebui să fie bazată pe eclipsa riscurilor datoriei ipotecare. În plus, aceștia trebuie să înțeleagă că plata datoriei ipotecare reduce riscul și poate fi în avantajul lor economic.

Unul dintre aspectele cheie ale efectuării plăților ipotecare accelerate este că fiecare reducere a dolarului în soldul principal restant al unei ipoteci reduce valoarea dobânzii plătite ca parte a plăților programate viitoare și crește valoarea principalului plătit ca parte a acelorași plăți. Prin urmare, un calcul simplu care însumează valoarea dobânzii economisite într-o perioadă care se încheie înainte de a plăti împrumutul nu surprinde cu exactitate întregul beneficiu al efectuării plăților ipotecare accelerate. O analiză mai precisă a calculului valorii actuale a economiilor de plată viitoare este o analiză mai precisă. În plus, fiecare dolar de capital care este plătit anticipat reduce riscul în bilanțul gospodăriei.

Ești încă interesat să refinanțezi ipoteca ta>> Adevărata economie a refinanțării unui credit ipotecar și a unui vis american sau a unui coș de credit ipotecar?