Înțelegerea comisiilor imobiliare: cine plătește?

Când v-ați propus să cumpărați sau să vindeți o casă, un factor demn de luat în seamă este taxele unui agent imobiliar. Din păcate, majoritatea oamenilor sunt interesați doar de cât de mult sunt aceste taxe și nu au habar despre modul în care funcționează sau cine le plătește chiar și după finalizarea unei tranzacții. Aici aruncăm o privire la unele dintre principiile mai universale ale taxelor imobiliare.

Cât costă?
Comisioanele plătite agenților imobiliari sunt negociabile și, prin urmare, variază. Deși mulți oameni consideră că comisionul este întotdeauna de 6%, un raport din 2004 al REAL Trends Data a arătat că rata medie a comisiei în SUA este de 5, 1%. Acest procent este un procent din prețul de vânzare al locuinței, deci suma exactă pe care aceasta o va presupune nu va fi cunoscută până când o ofertă nu va fi acceptată și casa este vândută. Orice comision către un agent imobiliar trebuie negociat ca parte a contractului dintre agent și cumpărător sau vânzător înainte de încheierea contractului.

Cine plateste?
Tocmai cine plătește comisionul unui agent imobiliar este locul în care lucrurile devin puțin complicate. Presupunând că atât cumpărătorul, cât și vânzătorul au un agent, ați putea argumenta că vânzătorul îl plătește sau că cumpărătorul îl plătește. Acest lucru se datorează faptului că taxa provine din veniturile vânzării și este adesea - deși nu întotdeauna - împărțită uniform între cei doi agenți.

De exemplu, să presupunem că un cumpărător și un vânzător (fiecare cu un agent imobiliar) sunt de acord cu o afacere asupra unei locuințe. Locuința este vândută cumpărătorului pentru 250.000 USD. Presupunând că comisionul imobiliar este de 6%, acest lucru înseamnă că comisionul datorat pentru această vânzare este de 15.000 USD. Ați putea susține fie că cumpărătorul plătește această taxă (pentru că el sau ea plătește costul casei), fie că vânzătorul o plătește (pentru că iese din capitalul propriu al casei). În orice caz, este important să rețineți că această taxă provine din costul locuinței - nu este abordată pe lângă prețul de vânzare. Așadar, dacă vânzătorul deține casa directă, el sau ea vor ieși din vânzare cu 235.000 USD (250.000 - 15.000 USD).

Cum se distribuie banii?
Contractele pe care cumpărătorul și vânzătorul le au cu agenții lor determină taxa pe care o va primi fiecare agent înainte de timp. Rata procentuală este adesea împărțită uniform între agentul cumpărător și agentul vânzător, deși uneori un contract poate stabili că un agent va primi mai mult din comision decât celălalt. Apoi, în general, le revine avocaților din tranzacție să extragă comisia și să o distribuie în conformitate cu contractele agenților. Cu toate acestea, taxa nu se îndreaptă direct către agenții imobiliari - este vorba de brokerii lor. Agenții imobiliari autorizați trebuie să lucreze pentru un broker, mulți dintre ei asumând o reducere a taxelor imobiliare pentru a acoperi costurile lucrurilor, cum ar fi reclama, închirierea de semnalizare și spațiul de birouri.

Conteneri despre comisioane imobiliare
Una dintre cele mai mari conținuturi cu privire la comisioane imobiliare este că acestea sunt prea mari sau că serviciile oferite de agenții imobiliari nu merită costul comisioanelor. Deși există cu siguranță atât agenți buni, cât și răi, acesta este un argument încă greu de câștigat de pe ambele părți. De exemplu, să presupunem că locuința din exemplul de mai sus vândut în prima zi în care a fost listată. Acest lucru înseamnă, de fapt, că cel puțin agentul vânzător face 7.500 de dolari pentru o cantitate relativ mică de muncă - în mare parte realizând fotografii, înregistrând locuința, discutând prețurile cu vânzătorul și răspunzând la întrebările sale. Cu toate acestea, pe partea de flip, o casă poate dura și săptămâni, luni sau, în cazul unor case foarte unice sau scumpe, ani de vânzare. Pentru agentul vânzător, acest lucru poate adăuga până la multe ore petrecute pentru a comercializa casa, a ține case deschise și a lua apeluri telefonice și a fi la curent cu alte înregistrări și vânzări în cartier; agentul respectiv va suporta, de asemenea, costurile pe termen lung de menținere a casei pe piață, inclusiv taxe de semnalizare și publicitate. Dacă te uiți în acest fel, nu mulți vânzători ar dori să își asume riscul de a plăti un agent imobiliar până la oră.

Același lucru este valabil și pentru cumpărători - unii vor găsi imediat o casă, în timp ce alții vor privi zeci de case înainte de a se stabili pe una. Dacă cumpărătorii ar trebui să plătească un agent până la oră, ei ar avea dezavantajul de a fi grăbiți. Dacă ar plăti agentului o taxă forfetară, acest lucru ar putea pune agentul imobiliar în poziția de a muta alegerea mai rapid. În acest fel, sistemul de comisioane este conceput pentru a acționa ca un fel de compromis între cumpărător și vânzător.

Taxe forfetare
Acestea fiind spuse, există agenți de listare care lucrează contra cost. În mod evident, acest lucru poate beneficia vânzătorii în ceea ce privește economiile de costuri, dar dezavantajul este că acești agenți oferă, în general, o reprezentare limitată. Într-un anumit sens, taxele imobiliare bazate pe procente acționează ca un tip de asigurare care protejează atât agenții imobiliari, cât și cumpărătorii și vânzătorii pe care îi reprezintă. Ca și în cazul asigurărilor, o singură parte primește beneficii maxime în fiecare caz în parte, dar acest lucru echilibrează pentru a menține sistemul funcțional.

În cazurile în care agentul imobiliar trebuie să lucreze mai multe luni pentru a încheia o tranzacție, taxa procentuală asigură că poate să aștepte o sumă rezonabilă pentru munca finalizată și cheltuielile efectuate pentru a duce la bun sfârșit munca. Totuși, acest lucru înseamnă și că un agent imobiliar va fi uneori plătit la fel de mult pentru o muncă mult mai mică. Deoarece ambele părți încheie tranzacția fără a se cunoaște rezultatul, rata este văzută ca o modalitate corectă de a se asigura că cumpărătorul sau vânzătorul nu plătește prea mult și că agentul imobiliar este plătit în mod corect pentru suma de muncă afacerea poate atrage. Un procent este, de asemenea, o modalitate de nivelare a terenului de joc în ceea ce privește punerea la dispoziția cumpărătorilor și a vânzătorilor de agenți imobiliari, indiferent dacă sunt milionari sau caută să cumpere sau să vândă un apartament de 90.000 USD. (Aveți un agent imobiliar bun? Citiți definiția agentului imobiliar pentru unele indicii.)

Linia de jos
Comisioanele agenților imobiliari pot fi unul dintre cele mai puțin înțelese aspecte legate de cumpărarea sau vânzarea unei case. Dacă decideți să recrutați serviciile unui agent imobiliar, asigurați-vă că citiți cu atenție contractul și înțelegeți termenii cu privire la comisionul pe care îl veți plăti pentru serviciile agentului dumneavoastră.