Înțelegerea structurii plății ipotecare

Un credit ipotecar este un împrumut pe termen lung conceput pentru a vă ajuta să cumpărați o casă. Pe lângă rambursarea principalului, trebuie să efectuați și plăți de dobândă către creditor. Locuința și terenurile din jurul său servesc drept garanție. Dar dacă doriți să dețineți o casă, trebuie să știți mai multe decât aceste generalități.

Cheie de luat cu cheie

• Plățile ipotecare sunt formate din plățile principale și ale dobânzii.
• Dacă efectuați o plată în avans mai mică de 20%, vi se va solicita să vă acordați o asigurare de ipotecă privată, ceea ce vă crește plata lunară.
• Unele plăți includ și impozitele pe proprietăți imobiliare sau proprietăți.
• Un împrumutat plătește mai multă dobândă pentru prima parte a creditului ipotecar, în timp ce ultima parte a împrumutului favorizează soldul principal.

Istorie

Cam toți cei care cumpără o casă au o ipotecă. Ratele ipotecare sunt frecvent menționate în știrile de seară, iar speculațiile despre ce direcții se vor muta au devenit o parte standard a culturii financiare.

Ipoteca modernă a luat naștere în 1934, când guvernul - pentru a ajuta țara să depășească Marea Depresiune - a creat un program de ipotecă care reduce la minimum necesarul de plată pe o casă, crescând cantitatea potențială a proprietarilor de locuințe. Înainte de aceasta, era necesară o reducere de 50%. Astăzi, este de dorit o reducere de 20%, mai ales că, dacă plata anticipată este mai mică de 20%, trebuie să vă acordați o asigurare de ipotecă privată (PMI), făcând plățile lunare mai mari.

De dorit, însă, nu este neapărat realizabil. Există programe ipotecare disponibile care permit reducerea semnificativă a plăților, dar dacă puteți gestiona 20%, cu siguranță ar trebui.

Înțelegerea structurii plății ipotecare

Plăți ipotecare

Principalii factori care determină plățile dvs. ipotecare lunare sunt mărimea și durata împrumutului. Mărimea este suma de bani pe care o împrumutați, iar termenul este durata pe care trebuie să o plătiți înapoi. În general, cu cât durata este mai lungă, cu atât plata lunară este mai mică. De aceea, ipotecile de 30 de ani sunt cele mai populare. Odată ce cunoașteți dimensiunea împrumutului de care aveți nevoie pentru noua casă, un calculator de credit ipotecar este un mod ușor de a compara tipurile de credit ipotecar și diverși creditori.

PITI: Componente de plată ipotecară

Există patru factori care joacă un rol în calculul unei plăți ipotecare: principal, dobânzi, impozite și asigurări (PITI). Pe măsură ce le privim, vom folosi ca exemplu o ipotecă de 100.000 USD.

Principal

O parte din fiecare plată ipotecară este dedicată rambursării soldului principal. Împrumuturile sunt structurate, astfel încât valoarea principalului restituit debitorului începe scăzut și crește cu fiecare plată ipotecară. Plățile din primii ani se aplică mai mult dobânzilor decât capitalului, în timp ce plățile din ultimii ani inversează acest scenariu. Pentru ipoteca noastră de 100.000 USD, principalul este 100.000 USD.

Interes

Interesul este recompensa creditorului pentru asumarea unui risc și împrumutarea banilor. Rata dobânzii la o ipotecă are un impact direct asupra mărimii unei plăți ipotecare: Rata dobânzii mai mare înseamnă plăți ipotecare mai mari.

Ratele mai mari ale dobânzii reduc, în general, suma de bani pe care o puteți împrumuta, iar ratele mai mici ale dobânzii o cresc. Dacă rata dobânzii la ipoteca noastră de 100.000 USD este de 6%, plata combinată a principalului și a dobânzii pentru o ipotecă de 30 de ani ar fi de aproximativ 599, 55 - 500 $ dobândă + 99, 55 USD principal. Același împrumut cu o dobândă de 9% duce la o plată lunară de 804, 62 USD.

Impozite

Impozitele imobiliare sau imobiliare sunt evaluate de agențiile guvernamentale și utilizate pentru finanțarea serviciilor publice, cum ar fi școlile, forțele de poliție și secțiile de pompieri. Impozitele sunt calculate de către guvern pe an, dar puteți plăti aceste impozite ca parte a plăților dvs. lunare. Suma datorată se împarte la numărul total de plăți ipotecare lunare într-un an dat. Creditorul încasează plățile și le ține în escrow până la plata impozitelor.

Asigurare

La fel ca impozitele imobiliare, plățile de asigurare se efectuează cu fiecare plată ipotecară și sunt păstrate în încredere până la expirarea facturii. Există două tipuri de acoperire de asigurare care pot fi incluse într-o plată ipotecară. Una este asigurarea de proprietate, care protejează locuința și conținutul acesteia de incendii, furturi și alte dezastre. Celălalt este PMI, care este obligatoriu pentru persoanele care cumpără o casă cu o plată mai mică de 20% din cost. Acest tip de asigurare protejează creditorul în cazul în care împrumutatul nu poate rambursa împrumutul. Deoarece reduce la minimum riscul de neplată al împrumutului, PMI permite, de asemenea, creditorilor să vândă împrumutul către investitori, care, la rândul lor, pot avea certitudinea că investiția lor datorie va fi achitată. Acoperirea PMI poate fi renunțată odată ce împrumutatul are cel puțin 20% capital propriu în locuință.

Asigurarea ipotecară poate fi anulată odată ce soldul atinge 78% din valoarea inițială.

În timp ce principalul, dobânzile, impozitele și asigurările alcătuiesc ipoteca tipică, unii optează pentru credite ipotecare care nu includ taxe sau asigurări ca parte a plății lunare. Cu acest tip de împrumut, aveți o plată lunară mai mică, dar trebuie să plătiți singuri impozitele și asigurarea.

Programul de amortizare

Programul de amortizare a unei ipoteci oferă o privire detaliată a ce porțiune din fiecare plată ipotecară este dedicată fiecărei componente a PITI. Așa cum am menționat anterior, plățile ipotecare din primii ani constau în principal din plăți de dobânzi, în timp ce plățile ulterioare constau în principal din capital.

În exemplul nostru de 100.000 USD, ipotecă de 30 de ani, programul de amortizare are 360 ​​de plăți. Programul parțial prezentat mai jos demonstrează modul în care soldul dintre plățile de capital și dobânzile se inversează în timp, îndreptându-se către o aplicare mai mare către capital.

După cum arată graficul, fiecare plată este de 599, 55 USD, dar suma dedicată principalului și dobânzii se modifică. La începutul creditului ipotecar, rata la care câștigi capital propriu în casa ta este mult mai lentă. Acesta este motivul pentru care poate fi bine să efectuați plăți de capital suplimentare dacă ipoteca vă permite să faceți acest lucru fără o penalitate de plată. Îți reduc principalul, ceea ce, la rândul său, reduce dobânda cuvenită pentru fiecare plată viitoare, îndreptându-te către obiectivul tău final: achitarea creditului ipotecar.

Pe de altă parte, dobânda este partea care este deductibilă din impozit în măsura permisă de lege - dacă îți menționezi deducțiile în loc să iei deducția standard.

Creditele ipotecare acordate de FHA, care permit persoanelor cu scoruri mici de credit să devină proprietari, necesită doar o plată minimă de 3, 5%.

Când începe plata plăților ipotecare

Prima plată ipotecară se datorează unei luni întregi după ultima zi a lunii în care s-a închis achiziția de locuințe. Spre deosebire de chiria, datorată în prima zi a lunii pentru luna respectivă, plățile ipotecare sunt plătite în întârziere, în prima zi a lunii, dar pentru luna precedentă.

Spuneți că o închidere are loc pe 25 ianuarie. Costurile de închidere vor include dobânzile acumulate până la sfârșitul lunii ianuarie. Prima plată ipotecară completă, care este pentru luna februarie, urmează să fie data de 1 martie.

Ca exemplu, să presupunem că luați o ipotecă inițială de 240.000 USD, la o achiziție de 300.000 USD cu o reducere de 20%. Plata dvs. lunară se ridică la 1.077, 71 USD sub o ipotecă cu rată fixă ​​de 30 de ani cu o dobândă de 3, 5%. Acest calcul include doar capitalul și dobânzile, dar nu include impozitele pe proprietate și asigurarea.

Interesul dvs. zilnic este de 23, 01 USD. Aceasta se calculează mai întâi înmulțind creditul de 240.000 USD cu rata dobânzii de 3, 5%, apoi împărțind cu 365. Dacă ipoteca se închide la 25 ianuarie, datorați 161, 10 USD pentru cele șapte zile de dobândă acumulate pentru restul lunii. Următoarea plată lunară, care este plata lunară completă de 1.077, 71 dolari, este datorată la 1 martie și acoperă plata ipotecară din februarie.

Ar trebui să aveți toate aceste informații în avans. În conformitate cu regula divulgării integrate TILA-RESPA, trebuie să vă fie furnizate două formulare cu trei zile înainte de data de închidere programată - estimarea împrumutului și divulgarea închiderii. Suma dobânzii acumulate, împreună cu alte costuri de închidere, sunt stabilite în formularul de prezentare a închiderii. Puteți vedea suma împrumutului, rata dobânzii, plățile lunare și alte costuri și le puteți compara cu estimarea inițială furnizată.

Linia de jos

O ipotecă este un instrument important pentru cumpărarea unei case, permițându-vă să deveniți proprietar de locuințe, fără a face o plată mare. Cu toate acestea, atunci când vă luați o ipotecă, este important să înțelegeți structura plăților dvs., care acoperă nu numai principalul (suma pe care ați împrumutat-o), ci și dobânzile, impozitele și asigurarea. Vă spune cât timp vă va lua să vă plătiți ipoteca și, în final, cât de scump va fi să vă finanțați achiziția de locuințe.