Deducții fiscale pentru proprietarii de proprietăți de închiriere

Dețineți imobiliare pe care le închiriați? Pe lângă potențialul unui venit continuu și o apreciere a capitalului, astfel de investiții oferă deduceri care pot reduce impozitul pe venit pe profitul dvs. Dar mai întâi, ce fel de investitor imobiliar ești: un investitor pasiv sau un profesionist în domeniul imobiliar? În acest articol, vă vom arăta cum clasificarea dvs. ar putea face o diferență mare în numărul de reduceri fiscale pe care le obțineți.

Dacă îți petreci majoritatea timpului în afacerea imobiliară ca profesionist imobiliar, pierderile din închiriere nu sunt pasive. Acest lucru înseamnă că pierderile dvs. sunt pe deplin deductibile față de toate veniturile, pasive și non pasive. În caz contrar, pierderile dvs. sunt pasive și sunt deductibile până la 25.000 USD față de veniturile închirierii dvs. (se elimină etapele dacă venitul brut modificat (MAGI) este între 100.000 și 150.000 USD). Cu toate acestea, pierderi de peste 25.000 USD pot fi reportate în anul următor.

IRS definește un profesionist imobiliar ca pe cineva care își petrece mai mult de jumătate din timpul său de lucru în activitatea de închiriere. Aceasta include dezvoltarea proprietății, construcția, achiziția și managementul. De asemenea, trebuie să petreci mai mult de 750 de ore pe an pentru a lucra la proprietățile dvs. de închiriere imobiliară.

Surse comune de venit
Venit din închiriere
Banii pe care îi primiți pentru chirie sunt considerați, în general, impozabili în anul în care îl primiți, nu atunci când a fost scadent sau câștigat; prin urmare, trebuie să includeți plăți în avans ca venit.

De exemplu, să presupunem că închiriați o casă pentru 1.000 de dolari pe lună și cereți ca noii chiriași să plătească chiria primelor și a ultimelor luni când semnează un contract de închiriere. În acest caz, va trebui să declarați cei 2.000 de dolari pe care i-ați primit drept venit, chiar dacă 1.000 de dolari din cei 2.000 de dolari acoperă o perioadă care poate fi de câțiva ani în viitor.

Cheltuieli plătite de chiriaș
Cheltuielile pe care le plătește chiriașul pentru dvs. sunt considerate venituri. Aceasta ar include, de exemplu, o reparație de urgență la un frigider pe care un locatar trebuie să-l facă în timp ce sunteți în afara orașului. Puteți apoi deduce plata reparației ca cheltuieli de închiriere.

Comerț pentru servicii
Chiriașul tău s-ar putea oferi să-și schimbe serviciile în schimbul unei chirii. Cu toate acestea, trebuie să includeți o valoare justă de piață a serviciilor ca venit. Ca exemplu, dacă chiriașul se oferă să picteze casa de închiriere în schimbul unei chirii de o lună (evaluată la 1.000 USD), trebuie să includeți suma de 1.000 USD ca venit, chiar dacă nu ați primit banii. Cu toate acestea, veți putea deduce suma de 1.000 USD ca cheltuială.

Depozite de garanție
Depozitele de garanție nu sunt impozabile atunci când le primiți dacă intenția este de a returna acești bani chiriașului la sfârșitul contractului de închiriere. Dar dacă chiriașul tău nu respectă condițiile de închiriere?

De exemplu, să presupunem că colectați un depozit de garanție de 500 de dolari, iar chiriașul dvs. se mută și lasă găuri în pereți care costă 400 USD pentru reparații. Puteți deduce suma respectivă din depozitul de garanție pe parcursul anului în care îl returnați. Totuși, la acel moment, trebuie să includeți cei 400 de dolari pe care i-ați folosit pentru a repara peretele ca venit. Veți putea, de asemenea, să arătați 400 de dolari ca cheltuieli deductibile.

Reparatii Vs. îmbunătăţiri
Proprietarii de proprietăți de închiriere pot presupune că orice fac pe proprietatea lor este o cheltuială deductibilă. Nu este așa, potrivit IRS.

O reparație menține proprietatea dvs. de închiriere în bune condiții și reprezintă o cheltuială deductibilă în anul pe care îl plătiți. Reparațiile includ vopsirea, repararea unei toalete sparte și înlocuirea unui întrerupător luminos defect. Îmbunătățirile, pe de altă parte, adaugă valoare proprietății dvs. și nu sunt deductibile atunci când plătiți pentru acestea. Trebuie să recuperați costul îmbunătățirilor prin deprecierea cheltuielilor peste speranța de viață a proprietății dvs. Îmbunătățirile pot include un nou acoperiș, terasă sau garaj.

Prin urmare, din punct de vedere fiscal, ar trebui să faceți reparații, deoarece problemele apar în loc să așteptați până când se înmulțesc și necesită renovări.

Deducții comune
Cheltuieli ipotecare
Cheltuielile pentru a obține o ipotecă nu sunt deductibile atunci când le plătiți. Acestea includ comisioane și evaluări. Cu toate acestea, le puteți amortiza pe durata de viață a creditului dvs. ipotecar.

După ce începeți să efectuați plăți ipotecare, nu uitați că nu toate plățile sunt deductibile. Întrucât o parte a fiecărei plăți se îndreaptă către plata principalului, această sumă nu este o cheltuială deductibilă; partea plătită către dobândă este deductibilă. Compania dvs. de credit ipotecar vă va trimite un formular 1098 în fiecare an care arată cât ați plătit dobânzi pe tot parcursul anului. Acest lucru este deductibil. De asemenea, dacă o parte a plății dvs. include bani care intră într-un cont de plată pentru acoperirea impozitelor și a asigurărilor, compania dvs. de credit ipotecar ar trebui să vă raporteze și asta.

Cheltuieli de calatorie
Banii cheltuiți în călătorii pentru a colecta chirie sau pentru a vă menține proprietatea de închiriere sunt deductibili. Cu toate acestea, dacă scopul călătoriei a fost pentru îmbunătățiri, trebuie să recuperați această cheltuială ca parte a îmbunătățirii și a deprecierii acesteia.

Aveți două opțiuni cu privire la modul de deducere a cheltuielilor de călătorie: cheltuielile reale sau rata standard a kilometrajului. Puteți citi mai multe despre cerințele IRS și alocația actuală de kilometri în Publicația 463.

Alte cheltuieli comune
Pe lângă reparații și deprecieri, unele dintre celelalte cheltuieli comune pe care le puteți deduce sunt:

• Asigurare
• Impozite
• Îngrijirea gazonului
• Taxa de pregătire a declarației fiscale
• Pierderi cauzale (uragan, cutremur, inundații etc.) sau furturi

Condominii și cooperative
Dacă dețineți un condominiu de închiriere sau o cooperativă, fiecare are câteva reguli speciale.

condominii
Cu un condominiu, puteți plăti taxe sau evaluări pentru a avea grijă de proprietatea comună. Aceasta include structura clădirii, holurile, ascensoarele și zonele de agrement.

Când închiriați condominiu, puteți deduce cheltuieli, cum ar fi amortizarea, reparațiile, dobânzile și impozitele aferente proprietății comune. Cu toate acestea, la fel ca în cazul unei închirieri unifamiliale, nu puteți deduce banii cheltuiți pentru îmbunătățiri de capital, o astfel de evaluare pentru o cabană la clubhouse. În schimb, trebuie să vă amortizați costurile pentru orice îmbunătățire față de speranța de viață.

Cooperative
Cheltuielile pe care le aveți pentru un apartament cooperat pe care îl închiriați sunt deductibile. Aceasta include taxele de întreținere plătite societății de locuințe cooperatiste. Îmbunătățirile de capital sunt tratate diferit - nu puteți deduce costul îmbunătățirii și nici nu îl puteți amortiza. Trebuie să adăugați costul îmbunătățirii la baza costurilor dvs. în stocul corporației. Acest lucru va reduce câștigul de capital atunci când vindeți apartamentul.

Păstrați evidențe bune
În cadrul Programului E al IRS există spații pentru numeroase categorii de cheltuieli. Prin urmare, IRS vă oferă flexibilitate în elementele pe care le puteți deduce. Însă fiți pregătiți să faceți o copie de rezervă, și asigurați-vă că despăgubiți cheltuielile pentru reparații și întreținere din cele care sunt îmbunătățiri de capital. Nu uitați, banii cheltuiți pentru îmbunătățiri v-ar putea reduce obligația fiscală atunci când vindeți.

În plus, dacă pretindeți că sunteți profesionist în domeniul imobiliar, ar trebui să păstrați documentația justificativă (cărți de întâlniri, jurnale, calendare, jurnalele etc.) pentru a dovedi participarea activă și timpul petrecut în proprietățile dvs. în fiecare an.

În total, există destul de multe tipuri de deducții disponibile pentru investitorii imobiliari și plătește să știți pentru care beneficiați.