Ipoteca inversă

Într-un cuvânt, o ipotecă inversă este un împrumut. Un proprietar care are 62 de ani sau mai mult și are o echitate considerabilă a locuinței poate împrumuta contravaloarea casei lor și poate primi fonduri sub formă de sumă forfetară, plată lunară fixă ​​sau linie de credit. Spre deosebire de o ipotecă la termen - tipul folosit pentru a cumpăra o casă - o ipotecă inversă nu impune proprietarului să efectueze plăți de împrumut.

În schimb, întregul sold al creditului devine scadent și plătibil atunci când împrumutatul moare, se mută definitiv sau vinde casa. Reglementările federale impun creditorilor să structureze tranzacția astfel încât valoarea împrumutului să nu depășească valoarea casei, iar împrumutatul sau împrumutatul nu va fi responsabil pentru plata diferenței dacă soldul împrumutului devine mai mare decât valoarea casei. Un mod în care s-ar putea întâmpla acest lucru este printr-o scădere a valorii de piață a casei; alta este dacă împrumutatul trăiește mult timp.

Cum funcționează o ipotecă inversă?

Numerar în capitaluri proprii

Creditele ipotecare inversă pot oferi bani foarte necesari persoanelor în vârstă a căror valoare netă este în mare parte legată de valoarea casei lor. Pe de altă parte, aceste împrumuturi pot fi costisitoare și complexe, precum și supuse înșelătoriei. Acest articol vă va învăța cum funcționează creditele ipotecare inversă și cum să vă protejați de capcane, astfel încât să puteți lua o decizie în cunoștință de cauză dacă un astfel de împrumut ar putea fi potrivit pentru dvs. sau pentru părinții dvs.

Potrivit Asociației Naționale a Creditelor Ipotecare Reverse, proprietarii de case în vârstă de 62 de ani și mai mari dețineau 6, 5 trilioane de dolari SUA în capitalul propriu în al treilea trimestru din 2017. Numărul marchează un nivel constant de când măsurarea a început în 2000, subliniind cât de mare este o sursă de bogăție acasă. echitatea este pentru adulții cu vârsta de pensionare. Capitalurile proprii sunt doar averea utilizabilă dacă vindeți și reduceți dimensiunea sau împrumutați cu această acțiune. Și de aici intră jocurile ipotecare inversă, în special pentru pensionarii cu venituri limitate și puține alte active.

Cheie de luat cu cheie

• O ipotecă inversă este un tip de împrumut pentru persoanele în vârstă de 62 de ani și mai mari.
• Împrumuturile ipotecare inversă le permit proprietarilor să-și transforme capitalul propriu în venituri în numerar, fără plăți ipotecare lunare.
• Majoritatea creditelor ipotecare inversă sunt asigurate federal, dar aveți grijă la o scădere a înșelătoriei ipotecare inversă care vizează persoanele în vârstă.
• Creditele ipotecare inversă pot fi o mare decizie financiară pentru unii, dar o decizie slabă pentru alții. Asigurați-vă că înțelegeți cum funcționează creditele ipotecare inversă și ce înseamnă acestea pentru dvs. și familia dvs. înainte de a decide.

Cum funcționează o ipotecă inversă

Cu o ipotecă inversă, în locul proprietarului de casă efectuând plăți către creditor, creditorul efectuează plăți către proprietar. Proprietarul de acasă trebuie să aleagă modul de primire a acestor plăți (vom explica alegerile din secțiunea următoare) și plătește doar dobânda pentru veniturile primite. Dobânzile sunt înregistrate în soldul împrumutului, astfel încât proprietarul de acasă să nu plătească nimic în avans. Proprietarul de locuințe păstrează, de asemenea, titlul asupra casei. De-a lungul vieții împrumutului, datoria proprietarului de case crește, iar capitalul propriu scade.

Ca și în cazul unei ipoteci la termen, casa este garanția pentru o ipotecă inversă. În momentul în care proprietarul de locuință se mută sau moare, veniturile din vânzarea casei se duc către creditor pentru a rambursa principalul, dobânda, asigurarea ipotecară și taxele reversate. Orice sumă de vânzare depășește ceea ce a fost împrumutat merge la proprietarul de locuință (dacă acesta locuiește în continuare) sau la moșia proprietarului de casă (în cazul în care proprietarul de locuință a murit). În unele cazuri, moștenitorii pot alege să achite ipoteca pentru a putea păstra casa.

Veniturile ipotecare inversă nu sunt impozabile. În timp ce s-ar putea simți un venit pentru proprietarul de locuințe, IRS consideră că banii sunt un avans de împrumut.

Tipuri de credite ipotecare inversă

Există trei tipuri de ipotecă inversă. Cel mai frecvent este ipoteca de conversie a capitalurilor proprii sau HECM. HECM reprezintă aproape toate ofertele de creditare ipotecare inversă cu valori de acasă sub 679.650 de dolari și este tipul pe care este cel mai probabil să îl obțineți, așa că acesta este tipul în care va discuta acest articol. Dacă locuința ta merită mai mult, cu toate acestea, poți analiza o ipotecă inversă jumbo, numită și ipotecă inversă proprie.

Când scoateți o ipotecă inversă, puteți alege să primiți încasările într-unul din cele șase moduri:

1. Suma forfetară: Obțineți toate încasările simultan la închiderea împrumutului. Aceasta este singura opțiune care vine cu o rată a dobânzii fixă. Celelalte cinci au rate de dobândă reglabile.
2. Plăți lunare egale (anuitate): atâta timp cât cel puțin un împrumutat locuiește în locuință ca reședință principală, creditorul va efectua plăți stabile către împrumutat.
3. Plăți la termen : Împrumutatul acordă împrumutatului plăți lunare egale pentru o perioadă determinată de alegerea împrumutatului, cum ar fi 10 ani.
4. Linie de credit: banii sunt disponibili pentru ca proprietarul de acasă să împrumute la nevoie. Proprietarul de acasă plătește doar dobândă pentru sumele împrumutate efectiv de la linia de credit.
5. Plăți lunare egale, plus o linie de credit: Creditorul oferă plăți lunare constante atât timp cât cel puțin un împrumutat ocupă casa ca reședință principală. Dacă împrumutatul are nevoie de mai mulți bani în orice moment, acesta poate accesa linia de credit.
6. Plăți la termen plus o linie de credit: Împrumutatul acordă debitorului plăți lunare egale pentru o perioadă determinată de alegerea împrumutatului, cum ar fi 10 ani. Dacă împrumutatul are nevoie de mai mulți bani în timpul sau după acest termen, acesta poate accesa linia de credit.

De asemenea, este posibil să utilizați o ipotecă inversă numită „ HECM pentru cumpărare” pentru a cumpăra o casă diferită de cea în care trăiți în prezent.

În orice caz, de obicei, veți avea nevoie de cel puțin 50% capitaluri proprii - în funcție de valoarea curentă a casei dvs., nu de ceea ce ați plătit pentru aceasta - pentru a beneficia de o ipotecă inversă. Standardele variază în funcție de creditor.

41736

Numărul creditelor ipotecare inversă emise în SUA în 2018, a scăzut cu 26, 7% față de anul precedent.

Ați beneficia de unul?

O ipotecă inversă ar putea suna foarte mult ca un împrumut de capital propriu sau o linie de credit. Într-adevăr, similar cu unul dintre aceste împrumuturi, o ipotecă inversă poate oferi o sumă forfetară sau o linie de credit la care puteți accesa, după cum este necesar, în funcție de cât de mult din casa dvs. ați plătit și de valoarea de piață a casei dvs. Dar spre deosebire de un împrumut de capitaluri proprii sau o linie de credit, nu este necesar să aveți un venit sau un credit bun pentru a vă califica și nu veți efectua plăți de împrumut în timp ce ocupați casa ca reședință principală.

O ipotecă inversă este singura modalitate de a accesa capitalul propriu fără a vinde casa pentru persoanele în vârstă care nu doresc responsabilitatea de a efectua o plată lunară de împrumut sau care nu se pot califica pentru un împrumut sau refinanțare din capitaluri proprii, din cauza fluxului de numerar limitat sau a unui nivel deficitar credit.

Dacă nu vă calificați pentru niciunul dintre aceste împrumuturi, ce opțiuni rămân pentru utilizarea capitalurilor proprii pentru a vă finanța pensia? Ați putea vinde și reduce dimensiunea sau v-ați putea vinde locuința copiilor sau nepoților pentru a o ține în familie, poate chiar a deveni chiriașul lor dacă doriți să trăiți în casă.

Argumente pro şi contra

După ce aveți 62 de ani sau mai mult, o ipotecă inversă poate fi o modalitate bună de a obține numerar atunci când capitalul propriu este cel mai mare atu și nu aveți o altă modalitate de a obține suficienți bani pentru a vă suporta cheltuielile de viață de bază. O ipotecă inversă vă permite să mențineți locuința în casa dvs. atât timp cât țineți impozitele pe proprietate, întreținerea și asigurarea și nu trebuie să vă mutați într-o casă de îngrijire medicală sau un centru de locuit asistat mai mult de un an.

Cu toate acestea, a scoate o ipotecă inversă înseamnă a cheltui o sumă semnificativă din capitalurile proprii pe care le-ați acumulat pentru dobânzi și comisioane de împrumut, despre care vom discuta mai jos. Înseamnă, de asemenea, că nu veți putea trece casa în moștenitori. Dacă o ipotecă inversă nu oferă o soluție pe termen lung la problemele tale financiare, doar una pe termen scurt, poate nu merită sacrificiul.

Ce se întâmplă dacă altcineva, cum ar fi un prieten, rudă sau coleg de cameră, locuiește cu tine? Dacă obțineți o ipotecă inversă, persoana respectivă nu va avea niciun drept să rămână în viață după ce ați murit.

O altă problemă cu care se confruntă unii împrumutați cu ipoteci invers este de a încasa veniturile ipotecare. Dacă alegeți un plan de plată care nu oferă un venit pe toată durata vieții, cum ar fi o sumă forfetară sau un plan pe termen lung, sau dacă luați o linie de credit și o utilizați pe toate, este posibil să nu vă mai rămână bani atunci când aveți nevoie .

Reguli care guvernează aceste credite ipotecare

Dacă dețineți o casă, un apartament sau o casă urbană sau o casă fabricată construită la sau după 15 iunie 1976, puteți fi eligibil pentru o ipotecă inversă. Conform regulilor Federației Locuințelor pentru Locuințe (FHA), proprietarii de locuințe cooperatiste nu pot obține ipoteci invers, deoarece nu dețin din punct de vedere tehnic imobilul în care locuiesc, ci mai degrabă acțiuni ale unei corporații. În New York, unde cooperele sunt comune, legea statului interzice în continuare ipotecile inversate în cooperative, permițându-le doar în reședințe și apartamente cu familii.

În timp ce creditele ipotecare inversă nu au cerințe de venit sau de scor de credit, ele au totuși reguli despre cine se califică. Trebuie să aveți cel puțin 62 de ani și trebuie să aveți casa liberă și liberă sau să aveți o cantitate substanțială de capitaluri proprii (cel puțin 50%). Împrumutații trebuie să plătească o taxă de inițiere, o primă de asigurare în avans, prime de asigurare ipotecare în curs, taxe de serviciu de împrumut și dobânzi. Guvernul federal limitează cât pot percepe creditorii pentru aceste articole.

Creditorii nu pot merge după împrumutați sau moștenitorii lor dacă locuința se dovedește a fi sub apă atunci când este momentul să se vândă. De asemenea, aceștia trebuie să permită moștenitorilor câteva luni să decidă dacă doresc să ramburseze ipoteca inversă sau să permită creditorului să vândă casa pentru a plăti împrumutul.

Departamentul pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD) solicită tuturor debitorilor de ipotecă inversă potențiali să finalizeze o sesiune de consiliere aprobată de HUD. Această sesiune de consiliere, care costă de obicei în jur de 125 de dolari, ar trebui să dureze cel puțin 90 de minute și ar trebui să acopere avantajele și contra de la scoaterea unei ipoteci invers, având în vedere circumstanțele dvs. personale și financiare. Acesta ar trebui să explice modul în care o ipotecă inversă ar putea afecta eligibilitatea dvs. pentru veniturile din medicaid și securitatea suplimentară. Consilierul ar trebui, de asemenea, să parcurgă diferitele modalități prin care puteți primi veniturile.

Responsabilitățile dumneavoastră în conformitate cu regulile ipotecare inversă sunt să vă mențineți la curent cu impozitele pe proprietate și asigurarea proprietarilor de case și să mențineți casa în stare bună de reparație. Și dacă încetați să mai trăiți în casă mai mult de un an - chiar dacă este pentru că trăiți într-o unitate de îngrijire de lungă durată din motive medicale - va trebui să rambursați împrumutul, care se obține de obicei prin vânzarea casei .

În afară de potențialul înșelătoriei care se adresează persoanelor în vârstă, ipotecile inversă au unele riscuri legitime. În ciuda reformelor recente, există încă situații în care o văduvă sau văduv ar putea pierde locuința la moartea soțului.

Taxe implicate

Departamentul pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană a ajustat primele de asigurare pentru creditele ipotecare inversă în octombrie 2017. Deoarece creditorii nu pot cere proprietarilor de locuințe sau moștenitorilor să plătească dacă soldul împrumutului crește mai mult decât valoarea casei, primele de asigurare oferă o sumă de fonduri. pe care creditorii se pot apela pentru a nu pierde bani atunci când se întâmplă acest lucru.

O modificare a fost o creștere a primei anterioare de la 0, 5% la 2, 0% pentru trei din patru debitori și o scădere a primei de la 2, 5% la 2, 0% pentru cealaltă din patru împrumutați. Prima premium a fost legată de cât au luat debitorii în primul an, cu proprietarii de case care au scos cel mai mult - pentru că trebuiau să plătească o ipotecă existentă - plătind rata mai mare. Acum, toți debitorii plătesc aceeași rată de 2, 0%. Prima în avans este calculată în funcție de valoarea casei, așa că pentru fiecare 100.000 USD în valoare evaluată, plătiți 2.000 USD. Asta înseamnă 6.000 de dolari pe o casă de 300.000 de dolari.

Toți debitorii trebuie să plătească, de asemenea, prime anuale de asigurare ipotecară de 0, 5% (anterior 1, 25%) din suma împrumutată. Această modificare economisește debitorii 750 USD pe an pentru fiecare 100.000 USD împrumutați și ajută la compensarea primei mai mari. De asemenea, înseamnă că datoria împrumutatului crește mai lent, păstrând mai mult din capitalul proprietarului de-a lungul timpului, oferind o sursă de fonduri mai târziu în viață sau sporind posibilitatea de a putea trece casa în moștenitori.

Creditele ipotecare inversă

Pentru a obține o ipotecă inversă, nu puteți doar să vă adresați unui creditor. Creditele ipotecare inversă sunt un produs de specialitate și numai anumitor creditori le oferă. Unele dintre cele mai mari nume în ceea ce privește creditarea ipotecară inversă includ American Advisors Group, One Reverse Mortgage și Liberty Home Equity Solutions.

Este o idee bună să solicitați o ipotecă inversă cu mai multe companii pentru a vedea care are cele mai mici tarife și taxe. Chiar dacă creditele ipotecare inversă sunt reglementate federal, există totuși libertate în ceea ce poate percepe fiecare creditor.

Ratele dobânzilor

Numai ipoteca inversă cu sumă forfetară, care vă oferă toate veniturile simultan la închiderea împrumutului dvs., are o rată a dobânzii fixă. Celelalte cinci opțiuni au rate de dobândă reglabile, ceea ce are sens, deoarece împrumutați bani de mai mulți ani, nu toate odată, iar ratele dobânzilor se schimbă întotdeauna. Creditele ipotecare inversă cu rată variabilă sunt legate de Rata de oferte interbancare din Londra (LIBOR).

În plus față de una dintre ratele de bază, creditorul adaugă o marjă de la unu la trei puncte procentuale. Deci, dacă LIBOR este de 2, 5% și marja creditorului de 2%, rata dobânzii dvs. ipotecare inversă va fi de 4, 5%. La începutul anului 2018, marjele creditorilor variau de la 1, 08% la 3, 38%. Compușii de dobândă de-a lungul vieții ipotecare inversă, iar scorul dvs. de credit nu afectează rata dvs. ipotecară inversă sau capacitatea dvs. de a vă califica.

Cât de mult poți împrumuta?

Veniturile pe care le veți primi de la o ipotecă inversă vor depinde de creditor și de planul dvs. de plată. Pentru un HECM, suma pe care o puteți împrumuta va fi bazată pe vârsta celui mai tânăr împrumutat, rata dobânzii împrumutului și mai puțin din valoarea evaluată a casei dvs. sau valoarea maximă a creanței FHA, care este de 679.650 USD pentru 2018.

Cu toate acestea, nu puteți împrumuta 100% din ceea ce merită acasă. O parte din capitalurile proprii trebuie să fie utilizate pentru a plăti cheltuielile împrumutului, inclusiv primele ipotecare și dobânzile. Iată câteva alte lucruri pe care trebuie să le știi despre cât poți împrumuta:

• Veniturile împrumutului se bazează pe vârsta celui mai tânăr împrumutat sau, dacă împrumutatul este căsătorit, soțul mai tânăr, chiar dacă soțul mai mic nu este împrumutat. Cu cât este mai în vârstă cel mai tânăr împrumutat, cu atât împrumutul este mai mare.
• Cu cât rata creditului ipotecar este mai mică, cu atât puteți împrumuta mai mult.
• Cu cât valoarea evaluată a proprietății dvs. este mai mare, cu atât puteți împrumuta mai mult.
• O puternică evaluare financiară a creditelor ipotecare sporește veniturile pe care le veți primi, deoarece creditorul nu va reține o parte din ei să plătească impozite pe proprietate și asigurare pentru proprietarii de case.

Suma pe care o puteți împrumuta de fapt se bazează pe ceea ce se numește limita principală inițială. În ianuarie 2018, limita medie inițială inițială a fost de 211.468 USD, iar valoarea maximă medie a creanței a fost de 412.038 USD. Limita principală inițială a împrumutatului este de aproximativ 58% din valoarea maximă a creanței.

Guvernul a scăzut limita inițială inițială în octombrie 2017, îngreunând proprietarii de case, în special cei mai tineri, să se califice pentru o ipotecă inversă. Pe deasupra, schimbarea ajută debitorii să-și păstreze mai mult din capitalurile proprii. Guvernul a scăzut limita pentru același motiv pentru care a modificat primele de asigurare: deoarece deficitul fondului de asigurări ipotecare s-a dublat aproape în ultimul an fiscal. Acesta este fondul care plătește creditorilor și îi protejează pe contribuabili de pierderile ipotecare inversă.

Pentru a complica în continuare lucrurile, nu puteți împrumuta toate limitele principale inițiale în primul an atunci când alegeți o sumă forfetară sau o linie de credit. În schimb, puteți împrumuta până la 60% sau mai mult dacă utilizați banii pentru a vă plăti ipoteca înainte. Și dacă alegeți o sumă forfetară, suma pe care o primiți în avans este tot ceea ce veți obține vreodată. Dacă alegeți linia de credit, linia dvs. de credit va crește în timp, dar numai dacă aveți fonduri neutilizate în linia dvs.

Ipoteci invers, soțul și moștenitorii

Ambii soți trebuie să consimtă la împrumut, dar ambii nu trebuie să fie împrumutați, iar acest aranjament poate crea probleme. Dacă doi soți locuiesc împreună într-o casă, dar un singur soț este numit împrumutat în ipoteca inversă, celălalt soț riscă să piardă casa dacă soțul împrumutat moare mai întâi. O ipotecă inversă trebuie rambursată în momentul în care debitorul moare și, de obicei, este rambursată prin vânzarea casei. Dacă soțul supraviețuitor dorește să păstreze locuința, acesta va trebui să ramburseze împrumutul prin alte mijloace, eventual printr-o refinanțare scumpă.

Un singur soț ar putea fi împrumutat dacă un singur soț deține un titlu în casă, poate pentru că a fost moștenit sau pentru că proprietatea sa este anterioară căsătoriei. În mod ideal, ambii soți vor deține un titlu și ambii vor fi împrumutați pe ipoteca inversă, astfel încât atunci când primul soț moare, celălalt continuă să aibă acces la veniturile ipotecare inversă și să poată continua să locuiască în casă până la moarte. Soțul care nu are credință ar putea pierde locuința dacă soțul împrumutat ar trebui să se mute într-o unitate de locuit asistată sau la casă de îngrijire medicală pentru un an sau mai mult.

Evitarea fraudelor ipotecare inversă

Cu un produs la fel de profitabil ca o ipotecă inversă și o populație vulnerabilă de împrumutați care pot avea deficiențe cognitive sau care caută cu disperare mântuirea financiară, escrocherile abundă. Vânzătorii lipsiți de scrupule și contractanții de îmbunătățiri la domiciliu au vizat persoanele în vârstă care să-i ajute să-și asigure ipotecile invers pentru a plăti îmbunătățiri la domiciliu - cu alte cuvinte, astfel încât să poată fi plătite. Vânzătorul sau contractantul poate sau nu să efectueze efectiv lucrări promise și de calitate; s-ar putea să fure banii proprietarului.

Rudele, îngrijitorii și consilierii financiari au profitat, de asemenea, de persoanele în vârstă, folosind o împuternicire pentru a inversa creditul ipotecar al locuinței, apoi fură veniturile sau convingându-i să cumpere un produs financiar, cum ar fi o rentă sau o asigurare de viață întreagă, care seniorul își poate permite numai obținând o ipotecă inversă. Această tranzacție este probabil să fie doar în interesul așa-numitului consilier financiar. Acestea sunt doar câteva dintre escrocherii ipotecare inversă care pot declanșa proprietarii de case care nu doresc.

Faceți acest lucru pentru a evita excluderea

Un alt pericol asociat cu o ipotecă inversă este posibilitatea excluderii. Chiar dacă împrumutatul nu este responsabil pentru efectuarea plăților ipotecare - și, prin urmare, nu poate deveni delincvent pentru ele - o ipotecă inversă impune împrumutatului să îndeplinească anumite condiții. Nerespectarea acestor condiții permite creditorului să se excludă.

În calitate de împrumutat invers, trebuie să locuiești în casă și să-l menții. Dacă locuința se încadrează în situații de disperare, nu va merita valoarea justă de piață atunci când este momentul să se vândă, iar creditorul nu va putea recupera suma integrală pe care a extins-o către împrumutat. Creditele ipotecare inversă sunt de asemenea necesare pentru a fi la curent cu impozitele pe proprietate și asigurarea proprietarilor de case. Din nou, creditorul impune aceste cerințe pentru a-și proteja interesul pentru locuință. Dacă nu plătiți impozitele pe proprietăți, autoritatea fiscală locală poate confiscă casa. Dacă nu aveți asigurare pentru proprietarii de case și există un incendiu, garanția creditorului este deteriorată.

Aproximativ una din cinci excluderi ipotecare inversă din 2009 până în 2017 au fost cauzate de neplătirea debitorului de impozite pe proprietate sau asigurare, potrivit unei analize realizate de Reverse Mortgage Insight.

Linia de jos

O ipotecă inversă poate fi un instrument financiar util pentru proprietarii de case care înțeleg cum funcționează împrumuturile și compromisurile implicate. În mod ideal, oricine este interesat să ia un credit ipotecar invers, își va face timp să afle în detaliu cum funcționează aceste împrumuturi. În acest fel, niciun creditor fără scrupule sau înșelător de pradă nu le poate prinde, vor putea lua o decizie solidă chiar dacă vor primi un consilier ipotecar invers de proastă calitate și împrumutul nu va primi surprize neplăcute.

Chiar și atunci când o ipotecă inversă este emisă de cei mai de renume dintre creditori, este totuși un produs complicat. Împrumutații trebuie să își facă timp pentru a se educa în acest sens pentru a fi siguri că fac cea mai bună alegere cu privire la modul de utilizare a capitalurilor proprii.