Retirement Living: închiriere vs. proprietate de casă

Există motive întemeiate pentru a deține o casă la pensie. Dar există și multe argumente pentru închiriere. Acesta din urmă poate fi mai puțin costisitor dacă înseamnă că nu trebuie să plătiți pentru întreținere și reparații. Cu toate acestea, proprietatea poate fi mai puțin stresantă dacă nu trebuie să vă faceți griji pentru ca un proprietar să vă ridice chiria.

Indiferent de traseul pe care îl parcurgeți, costurile pentru locuință vor fi una dintre cheltuielile dvs. lunare pentru pensionare. Iată câțiva factori de luat în considerare atunci când luați o decizie de închiriere-cumpărare.

Cheie de luat cu cheie

• Costurile pentru locuințe vor face parte din bugetul dvs. de pensionare, indiferent dacă este chiria dvs. sau proprie.
• Fluctuațiile valorii de piață, cheltuielile de întreținere neașteptate și deductibilele de asigurare pot crește costurile de proprietate.
• Deși locuințele pot fi active valoroase deținute, acestea nu ar trebui să fie achiziționate în principal pentru investiții.
• Deținerea oferă avantaje precum stabilitate, beneficii fiscale și capitaluri proprii.
• Închirierea oferă mai multă flexibilitate și lichiditate și veți cheltui mai puțini bani (și timp) pentru întreținere.

Așteptări după impozitare

Primul pas în analiza proprietății de locuit în raport cu închirierea este de a determina cât de mult doriți / trebuie să cheltuiți după plata impozitelor.

Începând cu rentabilitățile depuse în 2019, dobânzile pentru creditele ipotecare calificate de până la 750.000 USD sunt deductibile pentru un cuplu depus în comun. Deducțiile de impozit pe proprietăți, cândva o amploare extraordinară pentru contribuabili (în special în zonele bogate), sunt acum limitate la 10.000 USD.

Să poți deduce dobânzile ipotecare și impozitele pe proprietate pe o casă pe care o deții înseamnă că bugetul tău lunar va merge mai departe, deoarece vei primi o parte din bani înapoi sub forma unei deducții venite din impozit. Deoarece costurile de închiriere nu sunt deductibile din impozite, nu sunt necesare calcule.

Pentru a calcula valoarea unui buget înainte de impozitare atunci când cumpărați o casă, determinați pachetul de impozitare marginală, deduceți procentul de la 1 și împărțiți bugetul la acea sumă. Ca exemplu, haideți să luăm un cuplu care trimite fișiere în comun și se află în pachetul de impozitare de 22% pentru 2019.

Riscurile de luat în considerare

În teorie, cumpărarea unei case vă aduce mai mult pentru bani decât închirierea. Dar proprietatea de casă implică, de asemenea, riscuri financiare substanțiale. Probleme precum fluctuațiile valorii de piață, cheltuielile de întreținere neașteptate și deductibilele de asigurare pot crește costurile peste cele ale închirierii. Și nu uitați să planificați pentru inflație - chiriile, impozitele și costurile asigurărilor cresc în timp.

O altă problemă majoră este riscul de întreținere asociat proprietății. Închirierea este ca și cum ai cumpăra o poliță de asigurare împotriva întreținerii, deoarece chiriașii nu au niciun fel de răspundere pentru costurile de întreținere obișnuite, defecțiunile echipamentului sau catastrofe precum furtuni sau inundații. Proprietarul trebuie să se îngrijoreze de aceste costuri neașteptate. La fel și proprietarii de case.

O oportunitate de investiții?

Deși imobilele pot oferi oportunități de investiții bune, o reședință nu ar trebui să fie achiziționată doar din acest motiv. Locuința este un cost de viață inevitabil, iar lichidarea unui activ de investiție nu ar trebui să implice găsirea unui alt loc în care să trăiești. Pensionarii ar trebui să fie cel mai bine să nu ia în considerare investiția în creșterea proprietății atunci când planifică cheltuielile pentru locuințe.

„Unul dintre cele mai mari mituri ale proprietății este că este o investiție. Nu este, ”spune Kirk Chisholm, managerul bogăției în cadrul grupului Innovative Advisory Group din Lexington, Massachusetts. „Deținerea unei locuințe în care locuiți este o cheltuială, nu o investiție. O investiție este una care generează flux de numerar. Sigur, există unele avantaje ale deținerii unei locuințe, dar atunci când luați în considerare costurile, legați cantități mari de capital, lichiditatea locuinței și că prețurile locuințelor nu cresc întotdeauna, înseamnă că este mult mai puțin atractiv ' de investiții.“

Pentru a utiliza cu adevărat o casă ca investiție, un proprietar ar trebui să cumpere scăzut și să vândă ridicat - cumpărând și vânzând case oportunist. Vânzând o casă pentru a face profit atunci când prețurile sunt mari, cu toate acestea, aveți șansa de a deveni prețul de pe piață dacă prețurile continuă să crească. Cei care au un buget fix, așa cum sunt cei mai mulți pensionari, este posibil să nu poată achiziționa o altă casă sau un apartament și se vor găsi în schimb cu un proprietar.

În unele moduri, închirierea poate fi echivalentul economic al scurtării unui stoc. Dacă credeți că prețurile locuințelor sunt mai mici, puteți închiria o reședință, așteptați scăderea prețurilor și cumpărați o casă mai târziu. A greși în privința direcției prețurilor locuințelor și a ajunge la plata unui preț mai mare de achiziție este similar cu plata unui preț mai mare pentru o acțiune care să acopere o poziție scurtă.

Încasare și lichiditate

Alte beneficii financiare de a fi chiriaș includ libertatea de a se preocupa de condițiile pieței locuințelor și de lichiditate. Vânzarea unei locuințe poate dura mult timp; implică, de asemenea, o mulțime de documente, iar majoritatea agențiilor imobiliare percep un comision, reducând randamentul investițiilor. Încercarea acestor legături atunci când este timpul să se mute poate merita cu siguranță.

Unii pensionari trăiesc exclusiv din banii de pensie - prestații de securitate socială, plăți de rentă sau un plan guvernamental sau de sindicat, astfel încât nu au întotdeauna sume mari de lichid. Fără suficiente resurse pe marginea cheltuielilor neașteptate, costurile obișnuite ale deținerii unei locuințe ar putea fi distrugătoare.

Avantajele proprietății

Dacă sunteți unul dintre cei 70% dintre proprietarii de case care intră în pensie fără ipotecă, problema închirierii contra proprietății poate părea mai puțin complicată la început. Totuși, faptul că nu aveți nicio plată pentru casă nu face ca acest lucru să fie un lucru fără probleme.

Va trebui să luați în considerare taxele de proprietate și costurile de întreținere. Și, cu cât locuința este mai veche, cu atât ar putea fi mai mari acele cheltuieli de întreținere.

Totuși, este ușor să găsești argumente pentru ședere - mai ales dacă locuiești într-o casă pe care o deții acum (și nu ai motive legate de sănătate pentru a pleca). Iată câteva alte argumente cheie.

Stabilitate

Dacă dețineți casa dvs., vă veți bucura probabil de mai multă stabilitate și control. Nu va trebui să vă faceți griji pentru ca un proprietar să ridice chiria. De asemenea, un proprietar nu poate vinde reședința de sub tine. Încă mai aveți opțiunea de a vă muta, dar va fi decizia dvs. - nu a unui proprietar. De asemenea, nu puteți remodela o închiriere, cel puțin nu fără permisiunea proprietarului.

Construiți echitatea

Pentru unii pensionari, este important să lăsați o moștenire. Alții doresc să utilizeze capitaluri proprii acumulate pentru a acorda un împrumut, o linie de credit sau o ipotecă inversă. Acestea sunt situații în care proprietatea are sens. În zonele în care valorile proprietății cresc rapid, proprietatea vă permite să dețineți un activ apreciat. Și, desigur, înseamnă, de asemenea, că puteți evita creșterile de chirii atât de frecvente pe piețele imobiliare fierbinți.

Beneficii fiscale

Unul dintre avantajele proprietății este că puteți deduce dobânzile ipotecare și impozitele pe proprietăți pe profiturile federale; deși reforma fiscală a diminuat oarecum aceste beneficii, ele există totuși. Alte deducții, inclusiv punctele ipotecare, pot acționa pentru a reduce suma pe care o datorați IRS. Nu primiți niciuna din aceste avantaje fiscale dacă închiriați.

emoţiile

Gradul în care sunteți legat emoțional de ideea de proprietate este o considerație importantă, nefinanciară.

Pro-uri

• echitate

• Stabilitate

• Deducții fiscale

Contra

• Costuri de întreținere, timp

• nelichid

• Taxe de proprietate

Avantajele închirierii

Vânzarea locuinței și mutarea într-o închiriere are punctele ei. Dacă în prezent închiriați, cunoașteți aceste avantaje. Dar dacă sunteți un proprietar care are în vedere nava de sărituri, iată câteva motive de luat în considerare.

Deschideți Opțiuni

Închirierea poate avea sens dacă sunteți un nester gol, gata de reducere a dimensiunii sau nu sunteți sigur unde vă veți petrece anii de pensionare. Poate doriți să vă îndepărtați de vreme mai bună (sau de un cost mai mic al vieții) timp de câțiva ani și să puteți reveni mai ușor mai aproape de familia dvs. mai târziu.

Sănătatea dumneavoastră - sau cea a unui membru al familiei - poate fi, de asemenea, un factor dacă credeți că este posibil să aveți nevoie să vă mutați în curând pentru a primi sau pentru a vă îngriji. Multe comunități de viață asistată sau de viață independentă sunt închiriate, lăsându-vă fără nicio opțiune dacă este locul în care veți locui.

Dacă finalizați închirierea, un contract de închiriere pe termen lung ar putea contribui la diminuarea incertitudinii creșterii chiriilor.

Costuri mai mici

Este important să comparați costul închirierii cu proprietatea în locul în care intenționați să locuiți. Potrivit unui raport al Trulia, închirierea era mai puțin costisitoare în 98 din 100 de orașe cu o populație mare de rezidenți de 65 de ani și mai mari. Este demn de remarcat faptul că în sud, proprietatea este de obicei mai puțin costisitoare decât închirierea.

Mai puțină întreținere

Când închiriați, nu va trebui să plătiți pentru întreținerea structurală a ligii majore. În medie, proprietarii de case cheltuiesc între 1% și 4% în fiecare an pentru întreținere. Cu cât locuința este mai veche, cu atât este mai mare procentul. O singură atenție: asigurați-vă că proprietarul dvs. este responsabil pentru întreținerea și reparațiile (sau aproape toate), în special dacă închiriați o casă.

Nu este doar costul. Pe măsură ce îmbătrânești, abilitatea ta de a face oricare dintre aceste locuri de muncă singur va scădea inevitabil. Poate că nu vrei să locuiești undeva, care te găsește în picioare în mod regulat pe scări pentru a schimba becurile sau pentru a împinge zăpada de pe trotuar. Atunci se poate ajuta într-adevăr un handyman de tip super sau constructor.

Capital eliberat

Închirierea poate elibera bani pe care îi puteți investi. Acest lucru vă menține lichid și vă poate crește venitul total în anii de pensionare. De multe ori investițiile cresc într-un ritm mai rapid decât apreciază imobiliarele, făcându-le să utilizeze și mai bine banii. De asemenea, dreptul de proprietate vă pune în pericol în cazul unui alt accident pe piața locuințelor - ceva ce nu închiriază.

Pro-uri

• Lichiditate

• Mică cheltuială de întreținere, responsabilitate

• Flexibilitate în mișcare

• Costuri mai mici, taxe

Contra

• Creșterea chiria imprevizibilă, evacuarea

• Fără echitate

• Fără beneficii fiscale

• Incapacitatea de a personaliza acasă

Linia de jos

Pentru mulți oameni care se apropie de pensionare, decizia de a menține bărbatul familial sau reducerea dimensiunii într-un loc mai mic este una dificilă. Dacă ei decid să se mute, stresul și cheltuielile care pot veni cu proprietatea de locuință vor fi în joc. Dacă dețineți sau închiriați o casă la pensie implică mai multe considerente, precum:

• Care este bugetul după impozitare pentru închiriere sau deținere?
• Locuința este o posibilă oportunitate de investiție sau doar o altă cheltuială?
• Ce riscuri aparțin proprietății de locuință în ceea ce privește costurile neașteptate și bugetul le poate suporta?