5 tipuri ipotecare riscante de evitat

Dacă am aflat ceva din topirea subprime a anului 2008 și prăbușirea din 1987, este că ar trebui să procedăm cu precauție atunci când împrumutăm bani pentru a cumpăra sau refinanța o casă. Tipul de credit ipotecar pe care îl alegeți poate însemna diferența dintre o zi care să vă dețineți casa directă sau să vă aflați în mijlocul unei excluderi sau chiar al unui faliment. În acest articol, vom discuta despre tipurile de credite ipotecare cu care oamenii au cel mai frecvent probleme și vom explica de ce sunt o idee proastă atunci când se potrivesc cu împrumutatul greșit.

Ce face un credit ipotecar riscant?

Din cauza crizei locative, mulți dintre noi au ajuns să credem că anumite tipuri de credite ipotecare sunt în mod inerent riscante. Cu toate acestea, experții ipotecari vă vor spune că o ipotecă riscantă este într-adevăr un produs de împrumut care nu se potrivește cu capacitatea de rambursare a împrumutatului. (Aruncați o privire la factorii care au determinat ca această piață să se aprindă și să se ardă, consultați Fuel That Fed the Subprime Meltdown .)

Keith T. Gumbinger, vicepreședinte al HSH Associates, este de acord, spunând: „credeți sau nu, produsele disponibile [în jurul anului 2009] nu au fost deosebit de riscante, pentru publicul potrivit”. Problema era că anumite tipuri de credite ipotecare erau corelate cu debitorii greșiți, iar creditorii spuneau debitorilor: „poți refinanța întotdeauna”. Acest lucru poate părea adevărat atunci când prețurile la locuințe au crescut de ani de zile, dar nu este valabil atunci când valorile locuinței scad.

Statisticile pieței locuințelor la puțin timp după criza 2008-2009 susțin aceste afirmații. Conform Studiului Național de Delincvență al Asociației Bancarelor Ipotecare, în al doilea trimestru al anului 2010, tipurile de împrumuturi cu cel mai mare procent de început de închidere a forței de muncă au fost ipotecile cu rată reglabilă subprime (ARM), care au avut o rată de început de închidere de 3, 39%. ARM-urile, cu ratele dobânzilor în schimbare, sunt un produs ipotecar deosebit de riscant pentru debitorii cu situații financiare mai puțin decât ideale.

Prin comparație, sondajul a raportat că împrumuturile din VA au o rată de început de închidere de 0, 70%, împrumuturi fixe prime 0, 71%, împrumuturi FHA 1, 02%, ARM prime 1, 96% și împrumuturi fixe subprime 2, 3%. Aceste date indică faptul că orice tip de credit ipotecar poate fi o idee proastă pentru un împrumutat subprime și că chiar și debitorii primi pot avea probleme dacă nu înțeleg ARM-uri.

De fapt, chiar și ipotecile cu rate fixe pot fi în detrimentul debitorilor. Să ne uităm la primul nostru tip ipotecar riscant.

1. Ipoteci cu rată fixă ​​de 40 de ani
Împrumutații cu ipoteci cu rată fixă ​​pot avea o rată scăzută de excludere, dar asta nu înseamnă că ipotecile cu rată fixă ​​sunt întotdeauna o idee bună. Ipoteca de 40 de ani cu rată fixă ​​este un astfel de produs, deoarece cu cât împrumutați mai mult bani, cu atât veți plăti mai multe dobânzi.

Să spunem că doriți să cumpărați o casă de 200.000 de dolari cu o reducere de 10%. Suma pe care trebuie să o împrumutați este de 180.000 USD (200.000 USD minus 20.000 USD).

La o rată a dobânzii de 5%, aici sunt plățile lunare și suma totală pe care o veți plăti pentru locuință în diverse condiții dacă păstrați împrumutul pe toată durata vieții sale:

Graficul de mai sus este o comparație simplificată. În realitate, rata dobânzii va fi cea mai mică pentru împrumutul de 15 ani și cel mai mare pentru împrumutul de 40 de ani. Iată o comparație mai realistă:

După cum puteți vedea în figura 2 de mai sus, creditul ipotecar de 40 de ani este cu 0, 6% mai mare în dobânzi și va scădea factura lunară cu doar 23 USD, de la 988 USD la 965 USD. Cu toate acestea, va costa un cost suplimentar de 107.570, 82 USD pe durata împrumutului. Majoritatea oamenilor nu își permit să arunce acest tip de bani. Închiderea unei credite ipotecare de 40 de ani îți crește riscul de a nu avea suficient pentru pensionare, de a nu putea plăti pentru educația colegială a copiilor tăi sau de alte număr de scenarii. În cel mai bun caz, plătiți 107.570, 82 USD pe care i-ați putea cheltui în vacanțe, electronice, mese frumoase și alte cheltuieli amuzante. Cine vrea să facă asta?

2. Ipoteci cu rată ajustabilă
Creditele ipotecare cu rată reglabilă (ARM) au o rată a dobânzii fixă ​​pentru un termen inițial scurt care poate varia de la șase luni la 10 ani. Această dobândă inițială, numită rată teaser, este adesea mai mică decât rata dobânzii la un împrumut fix de 15 sau 30 de ani. După termenul inițial, rata se ajustează periodic - care poate fi o dată pe an, o dată la șase luni sau chiar o dată pe lună.

"Orice împrumut care are o rată a dobânzii fixă ​​pentru o perioadă mai scurtă decât termenul împrumutului are un risc imens de rată a dobânzii", spune brokerul imobiliar din California, Greg Cook, al rețelei de cumpărători „First Time Home Buyer”.

Riscul ratei dobânzii este riscul ca, dacă ratele dobânzilor să crească, plățile lunare în baza unui ARM vor deveni mai scumpe, iar în unele cazuri, aceasta este o cheltuială pe care proprietarul de locuință nu și-o poate permite.

Elementul de imprevizibilitate care vine cu ARM-urile este o problemă pentru multe persoane, mai ales dacă acestea au un venit fix sau nu se așteaptă ca veniturile lor să crească.

ARM-urile devin și mai riscante dacă aveți o ipotecă jumbo, pur și simplu pentru că cu cât principalul dvs. este mai mare, cu atât o modificare a ratei dobânzii va afecta plata dvs. lunară.

Acestea fiind spuse, Mary Tootikian, un procesator și subscriptor cu experiență ipotecară și autoarea cărții „Uimit în America”, subliniază că „Istoric, oamenii nu stau în casele lor sau în ipotecile lor mai mult de cinci până la șapte ani., de ce să plătiți o rată mai mare [pentru un] împrumut fix de 30 de ani, când va fi o rată ipotecară mai mică? "

De asemenea, este important să rețineți că o rată a dobânzii reglabile se poate ajusta în jos, scăzând plata lunară. Aceasta înseamnă că ARM-urile pot fi o alegere bună dacă vă așteptați ca ratele dobânzilor să scadă în viitor. Desigur, nu poți prezice viitorul. (Ambele tipuri de credite ipotecare prezintă avantaje și dezavantaje în funcție de nevoile și perspectivele dvs. financiare. Pentru mai multe informații, citiți Ipoteci: rată fixă ​​versus rata ajustabilă .)

3. Creditele ipotecare destinate numai dobânzii
Cu o ipotecă cu dobândă (IO), împrumutatul plătește doar dobânda pentru ipotecă pentru primii timp de cinci până la 10 ani, permițând o plată lunară mai mică a creditului ipotecar în această perioadă. Acest lucru face ca creditele ipotecare cu dobândă să fie atractive pentru unii investitori imobiliari care vor deține o casă doar pentru o perioadă scurtă de timp și vor să reducă costurile de transport.

Ipotecile IO pot fi de asemenea bune pentru persoanele care obțin un venit neregulat și persoanele care au un potențial semnificativ de creștere a veniturilor în viitor, dar numai dacă sunt suficient de disciplinate pentru a face plăți mai mari atunci când își pot permite acest lucru.

Dezavantajul este că rata dobânzii la o ipotecă IO are tendința de a fi mai mare decât rata pe care ați plăti-o pe o ipotecă convențională cu rată fixă, deoarece persoanele implicite mai des pe împrumuturi doar cu dobândă. (Aceste împrumuturi pot fi benefice, dar pentru mulți împrumutați, acestea prezintă o capcană financiară. Aflați mai multe despre ipotecile numai cu dobândă: acasă gratuit sau fără adăpost? )

În plus, dacă nu sunteți un împrumutat sofisticat din punct de vedere financiar, creditele ipotecare numai din dobândă pot fi extrem de riscante pentru unul sau mai multe dintre următoarele motive:

• Nu vă puteți permite plățile lunare semnificativ mai mari atunci când se încheie doar dobânda. În acest moment, veți mai plăti dobândă, dar veți rambursa, de asemenea, principalul într-o perioadă mai scurtă decât ați face cu un împrumut cu rată fixă.
• Nu puteți refinanța pentru că aveți echitate mică sau fără casă.
• Nu puteți vinde pentru că aveți acțiuni pe acasă și prețuri la casă au scăzut, punându-vă sub apă.
• Împrumutații care păstrează împrumutul numai pentru dobândă pe viața împrumutului vor plăti o dobândă semnificativ mai mare decât ar avea cu o ipotecă convențională.
• În funcție de modul în care este structurat împrumutul, la sfârșitul termenului de împrumut se poate confrunta o plată mare cu balon de capital.

Dacă sunteți un împrumutat care nu este un candidat bun pentru un împrumut IO, oricare dintre aceste probleme ar putea provoca pierderea locuinței într-un scenariu cel mai rău. Într-un scenariu puțin mai rău, împrumutul IO vă poate costa pur și simplu mult mai mult decât trebuie să plătiți pentru a fi proprietar de locuințe.

4. ARM-uri numai pentru interese
În cazul unor împrumuturi cu dobândă, numite ARM-uri doar dobândă, rata dobânzii nu este fixă, ci poate urca sau coborî în funcție de ratele dobânzii de pe piață. În esență, ARM doar cu dobândă ia două tipuri de ipotecă potențial riscante și le combină într-un singur produs.

Iată un exemplu despre funcționarea acestui produs. Împrumutatul plătește doar dobândă, la o rată fixă, pentru primii cinci ani. Apoi, pentru următorii cinci ani, împrumutatul continuă să plătească doar dobândă, dar rata dobânzii se ajustează anual în funcție de ratele dobânzii de piață, ceea ce înseamnă că rata dobânzii împrumutatului poate să crească sau să scadă. Apoi, pentru restul termenului de împrumut, să zicem, 20 de ani, împrumutatul va rambursa o sumă fixă ​​de capital în fiecare lună, plus dobânda în fiecare lună, la o rată a dobânzii care se modifică anual.

Multe persoane pur și simplu nu au capacitatea financiară sau emoțională de a rezista la incertitudinea care vine doar cu ARM-uri. (Pentru mai multe verificați ARM-urile cu opțiuni de plată: o bombă cu timp de marcare? )

5. Împrumuturi cu plată redusă
Pare un risc scăzut să pui doar 3, 5%, deoarece nu te despărți de mulți bani. Și, de fapt, împrumuturile VA și Federal Housing Administration Administration (FHA), care au cerințe de plată de 0% și, respectiv, 3, 5%, au unele dintre cele mai mici rate de demontare a excluderii. Problema cu efectuarea unei plăți reduse este că, dacă prețurile la casă scad, puteți rămâne blocat într-o situație în care nu puteți vinde sau refinanța.

Dacă aveți destui bani în bancă, vă puteți cumpăra din creditul dvs. ipotecar, dar majoritatea persoanelor care efectuează plăți reduse la domiciliu nu au rezerve importante de numerar.

Linia de jos

În timp ce majoritatea împrumuturilor pe care unii creditori ipotecari le-ar putea considera cu adevărat de mare risc, cum ar fi ARM-ul numai pentru dobândă, nu mai sunt pe piață, există încă o mulțime de modalități de a ajunge la o ipotecă proastă dacă vă înscrieți la un produs care nu este potrivit pentru dvs. (Consultați, de asemenea, independenți? 5 pași pentru notarea unui credit ipotecar .)