Calea REIT

Abundența vehiculelor de investiții de acolo creează o provocare pentru investitorul mediu care încearcă să înțeleagă despre ce este vorba. Acțiunile reprezintă elementul principal al investițiilor, obligațiunile au fost întotdeauna locul sigur pentru a-ți parca banii, opțiunile au avut un efect mai mare pentru speculanți, iar fondurile mutuale sunt considerate unul dintre cele mai ușoare vehicule pentru investitori. Un tip de investiție care nu se încadrează destul de mult în aceste categorii și este adesea trecut cu vederea este trustul de investiții imobiliare sau REIT.

Cheie de luat cu cheie

• Un trust de investiții imobiliare (REIT) este o companie care deține, operează sau finanțează proprietăți producătoare de venituri.
• REIT-urile de capitaluri dețin și gestionează proprietățile imobiliare.
• REIT-urile ipotecare dețin sau tranzacționează ipoteci și titluri garantate de credite ipotecare.
• REIT-urile generează un flux de venituri constant pentru investitori, dar oferă puțin în calea aprecierii capitalului.
• Majoritatea REIT-urilor sunt tranzacționate public ca acțiuni, ceea ce le face extrem de lichide - spre deosebire de majoritatea investițiilor imobiliare.

Ce este un REIT?

O companie fiduciară REIT care acumulează o sumă de bani, printr-o ofertă publică inițială (IPO), care este apoi utilizată pentru a cumpăra, dezvolta, gestiona și vinde active în imobiliare. IPO este identică cu orice altă ofertă de securitate, cu multe din aceleași reguli privind prospectele, cerințele de raportare și reglementările; cu toate acestea, în loc să cumpere acțiuni într-o singură companie, proprietarul unei unități REIT cumpără o porțiune dintr-un fond administrat de imobiliare. Acest grup de proprietăți imobiliare generează apoi venituri prin închiriere, închiriere și vânzare de proprietăți și îl distribuie direct titularului REIT în mod regulat. (Pentru explicații suplimentare, citiți articolul nostru: Ce sunt REIT-urile? )

Tipuri de REIT

REIT-urile, la fel ca majoritatea investițiilor, au o varietate de arome. Aceste fonduri au clasificări care indică tipul de afacere pe care îl desfășoară și pot fi clasificate în continuare în funcție de cum sunt cumpărate și vândute acțiunile lor.

REIT-urile de capitaluri proprii reprezintă cea mai comună formă de întreprindere. Aceste entități cumpără, dețin și gestionează imobiliare care produc venituri. Veniturile vin în principal prin chirii și nu din revânzarea proprietăților portofoliului.

REIT-urile ipotecare, cunoscute și sub denumirea de mREIT, împrumută bani proprietarilor și operatorilor imobiliari. Împrumutul poate fi direct prin credite ipotecare și împrumuturi sau indirect prin achiziția de titluri garantate de credite ipotecare (MBS). MBS sunt investiții care dețin grupuri de credite ipotecare emise de întreprinderi sponsorizate de guvern (GSE). Veniturile lor provin în principal din marja netă a dobânzii - diferența dintre dobânda pe care o câștigă la creditele ipotecare și costul finanțării acestor împrumuturi. Datorită concentrării ipotecare a acestui REIT, acestea sunt potențial sensibile la creșterile dobânzii.

Întreprinderile REIT-uri hibride dețin atât portofolii de proprietăți fizice, cât și împrumuturi ipotecare. În funcție de obiectul de investiție declarat al entității, acestea pot cântări portofoliul către mai multe proprietăți sau mai multe dețineri ipotecare.

avantaje

Când cumpărați o parte dintr-un REIT, cumpărați, în esență, un activ fizic cu o durată de viață preconizată și cu un potențial de venit prin aprecierea chirii și a proprietății. Acest lucru contrastează cu acțiunile comune în care investitorii cumpără dreptul de a participa la profitabilitatea companiei prin intermediul dreptului de proprietate. Atunci când achiziționați un REIT, nu doar că luați un pachet real în proprietatea proprietății prin creșteri și scăderi de valoare, dar participați și la veniturile generate de proprietate. Acest lucru creează un pic de plasă de siguranță pentru investitori, întrucât aceștia vor avea întotdeauna drepturi asupra proprietății care stau la baza încrederii în timp ce se bucură de beneficiile veniturilor lor.

Un alt avantaj pe care acest produs îl oferă investitorului mediu este capacitatea de a investi în proprietăți imobiliare, fără a avea în mod normal cerințe mari de capital și forță de muncă. În plus, pe măsură ce fondurile acestui trust sunt reunite, o cantitate mai mare de diversificare este generată, deoarece companiile de încredere sunt capabile să cumpere numeroase proprietăți și să reducă efectele negative ale problemelor cu un singur activ. Investitorii individuali care încearcă să imite un REIT ar trebui să cumpere și să mențină un număr mare de proprietăți de investiții, iar aceasta implică, în general, o cantitate substanțială de timp și bani într-o investiție care nu este ușor lichidată. La cumpărarea unui REIT, investiția de capital este limitată la prețul unității, volumul de muncă investit este limitat la cantitatea de cercetare necesară pentru realizarea investiției corecte, iar acțiunile sunt lichide la bursele obișnuite.

Avantajul final, și probabil cel mai important, pe care îl oferă REIT-urile este cerința lor de a distribui aproape 90% din veniturile lor impozabile anuale, create de bunurile imobiliare producătoare de venit către acționarii lor. Această sumă este deductibilă la nivel corporativ și, în general, impozitată la nivel personal. Deci, spre deosebire de dividende, există un singur nivel de impozitare pentru distribuțiile plătite investitorilor. Această rată ridicată de distribuție înseamnă că deținătorul unui REIT participă în mare măsură la rentabilitatea gestiunii și a proprietății în cadrul trustului, spre deosebire de proprietatea comună a acțiunilor, în care corporația și consiliul său decid dacă excesul de numerar este distribuit acționarului.

Alegerea corectă REIT

Ca în cazul oricărei investiții, ar trebui să-ți faci temele înainte de a decide ce REIT să cumperi. Există câteva semne evidente la care ar trebui să te uiți înainte de a lua decizia:

1. Management
Este întotdeauna important atunci când cumpărăm într-un fond de gestiune de fonduri gestionate pentru a înțelege și cunoaște evidența managerilor și a echipei lor. Rentabilitatea și aprecierea activelor sunt strâns asociate capacității managerului de a alege investițiile potrivite și de a decide cu privire la cele mai bune strategii. Atunci când alegeți în ce REIT să investiți, asigurați-vă că cunoașteți echipa de conducere și istoricul acestora. Verificați cum sunt compensați. Dacă se bazează pe performanță, șansele sunt ca aceștia să caute și interesele dvs. cele mai bune.

2. Diversificarea
REIT-urile sunt trusturi axate pe proprietatea asupra proprietății. Deoarece piețele imobiliare fluctuează în funcție de locație și tipul de proprietate, este crucial ca REIT-ul pe care decideți să îl cumpărați să fie diversificat corespunzător. Dacă REIT este investit puternic în imobiliare comerciale și există o scădere a gradului de ocupare, atunci veți întâmpina probleme majore. Diversificarea înseamnă, de asemenea, încrederea are acces suficient la capital pentru a finanța inițiativele de creștere viitoare și a se folosi în mod corespunzător pentru creșterea profitului.

3. Câștigurile
Elementul final pe care ar trebui să îl luați în considerare înainte de a cumpăra într-un REIT specific este fondurile sale din operațiuni și numerar disponibile pentru distribuție. Aceste numere sunt importante deoarece măsoară performanța generală a REIT, care, la rândul său, se traduce prin banii transferați către investitori. Aveți grijă să nu utilizați numerele obișnuite de venit generate de REIT, deoarece acestea vor include orice depreciere a proprietății și astfel modificați numerele. Aceste numere sunt utile numai dacă ai privit deja cu atenție la celelalte două semne, deoarece este posibil ca REIT să poată avea profituri anomale din cauza condițiilor de pe piața imobiliară sau a norocului conducerii în alegerea investițiilor. (Pentru mai multe, consultați Cum să evaluați un REIT .)

Linia de jos

Cu atât de multe moduri diferite de a investi banii, este important ca orice decizie pe care o iei să fie bine informată. Aceasta se aplică acțiunilor, obligațiunilor, fondurilor mutuale, REIT-urilor sau oricărei alte investiții. Cu toate acestea, REIT-urile au câteva caracteristici interesante care s-ar putea încadra în portofoliul dvs.