Refinanțarea împrumutului pentru acțiunile casnice: un ghid de instruire
Ați putea să vă gândiți la refinanțarea împrumutului de capitaluri proprii din mai multe motive. S-ar putea să doriți să vă reduceți plata lunară obținând o rată a dobânzii mai mică sau extinderea termenului de împrumut. S-ar putea să doriți să vă reduceți termenul de împrumut, astfel încât să plătiți mai puțin dobândă pe termen lung și să nu mai aveți datorii mai devreme. S-ar putea să doriți chiar să luați mai mulți bani din casa dvs. Indiferent de motivul tău, iată opțiunile tale și pașii pe care trebuie să îi parcurgi în fiecare caz.
Opțiunea 1: Efectuați o rafinanță de încasare
O refinanțare în casă a caselor dvs. poate fi o modalitate bună de a refinanța un împrumut de capitaluri proprii dacă doriți, de asemenea, să refinați prima dvs. ipotecă. Când noul dvs. împrumut se va închide, o parte din încasări se va îndrepta către plata primei dvs. ipotecare, iar partea de încasare va plăti împrumutul dvs. de capitaluri vechi. Dacă aveți suficient capital, s-ar putea să fiți capabil să faceți bani în plus.
De ce această alegere ar putea fi cea mai potrivită
Pune-ți aceste întrebări atunci când ai în vedere dacă are sens să refinanțezi prima ta ipotecă: Aveți un împrumut cu rată variabilă pe care doriți să îl transformați într-un împrumut cu rată fixă înainte de creșterea ratelor dobânzii? Aveți un împrumut cu rată fixă cu o rată a dobânzii mai mare decât ați putea obține astăzi? Aveți un împrumut federal al Administrației Locuințelor (FHA) care a fost singurul lucru pentru care v-ați putea califica la vremea respectivă, dar acum circumstanțele dvs. s-au îmbunătățit și doriți să aveți un împrumut convențional mai puțin costisitor, fără asigurare ipotecară?
La fel cum există multe motive pentru care ar putea dori să refinanțați un împrumut de capitaluri proprii, există multe motive pentru care doriți să refinați prima dvs. ipotecă. Economiile de bani sau obținerea unui împrumut nesustenabil într-unul pe care îl puteți gestiona mai bine ar trebui să fie principalele considerente.
Determinarea eligibilității
Pentru a fi eligibil pentru o refinanțare a încasărilor, trebuie să fi deținut casa pentru cel puțin șase luni. Va trebui să aveți suficient capital propriu pentru a achita soldul principal la prima dvs. ipotecă, să plătiți ceea ce vi se datorează împrumutului dvs. de capitaluri proprii și să mai aveți o participație de 20% în casa dvs.
Creditorii vând în mod obișnuit creditele ipotecare pe care le au la origine Fannie Mae sau Freddie Mac. Pentru a face acest lucru, ei trebuie să respecte recomandările de creditare ale lui Fannie sau Freddie. Fannie nu va cumpăra împrumuturi de refinanțare în numerar de la o reședință principală (de exemplu, casa dvs.) cu un raport împrumut la valoare (LTV) mai mare de 80%. Dacă aveți un credit cu echilibru ridicat (limitele variază în funcție de județ), raportul dvs. LTV nu poate fi mai mare de 60%. Dacă ați listat casa dvs. de vânzare în ultimele șase luni, raportul maxim dintre împrumut și valoare este de 70%.
De asemenea, veți avea nevoie de un scor minim de credit între 640 și 680, în funcție de raportul dvs. împrumut / valoare. Înțelegeți că creditorii pot avea standarde proprii și mai stricte și necesită un punctaj de credit mai mare.
Cerințe de împrumut la valoare: un exemplu
Iată un exemplu despre modul în care cerințele de împrumut la valoare funcționează la o refinanțare tipică de cash-out care necesită 80% LTV. Dacă casa ta valorează 300.000 USD, va trebui să ai 60.000 USD în capitaluri rămase după ce ai făcut un refi de ieșire. Aceasta înseamnă că prima ta ipotecă, plus împrumutul de capital propriu nu poate totaliza mai mult de 240.000 USD. Este bine să înțelegeți cum funcționează calculul, dar puteți utiliza un calculator online de refinanțare a cash-out pentru a face rapid matematica pentru situația dvs. Pentru a afla câtă echitate ai, creditorul tău va comanda o evaluare, care te va costa câteva sute de dolari.
Costuri de închidere
Dezavantajul alegerii opțiunii refi cash-out este că costurile de închidere asociate unei prime ipotecare sunt de obicei mult mai mari decât cele asociate unui împrumut de capitaluri proprii. Dacă refinanțați pentru a economisi bani, va trebui să vă calculați perioada de pauză și să vedeți pentru cât de multe luni va trebui să aveți noul împrumut înainte de a vă avansa după închiderea costurilor. Cu cât este mai scurtă perioada de pauză, cu atât mai bine.
Împrumutatul dvs. vă poate permite să vă finanțați costurile de închidere, ceea ce ușurează interacțiunea acestei cheltuieli adăugate pe termen scurt. Dar dacă obiectivul tău este să cheltuiești mai puțin pe termen lung, plătește-le în avans. În caz contrar, veți plăti dobânzi la acestea până când vă veți plăti împrumutul.
O altă posibilitate, dacă refinanțați un sold ipotecar relativ mic, este să găsiți un creditor care să ofere un produs specializat. Banca americană, de exemplu, oferă o rafinare inteligentă pentru solduri mai mici de 150.000 USD fără costuri de închidere.
Opțiunea 2: Refinanțarea unui nou împrumut de capital propriu
Dacă sunteți mulțumit de prima dvs. ipotecă, veți dori să consultați refinanțarea cu un nou împrumut de capitaluri proprii.
De ce această alegere ar putea fi cea mai potrivită
S-ar putea să doriți să obțineți un împrumut nou în aceeași sumă ca și ceea ce datorați pentru împrumutul dvs. actual pentru a economisi bani cu o rată a dobânzii mai mică și / sau pe termen mai scurt. S-ar putea să vă intereseze un nou împrumut pentru o sumă mai mare dacă doriți să împrumutați pentru a acoperi cheltuielile noi. Sau poate doriți să obțineți un nou împrumut cu un termen mai lung pentru a face plățile lunare mai accesibile, ținând cont că veți plăti mai multă dobândă pe termen lung în acest fel. Dar este o opțiune mai bună decât implicit în împrumutul dvs. existent dacă aveți probleme pentru a face plățile.
Determinarea eligibilității
Din nou, va trebui să îndepliniți cerințele minime de împrumut la valoare pentru a vă califica, dar aceste cerințe sunt mai mici pentru împrumuturile de capitaluri proprii decât pentru refinanțarea cash-out. Cerințele variază în funcție de creditor, dar dacă aparțineți unei uniuni de credit, de exemplu, este posibil să puteți împrumuta până la 90% sau chiar 100% din valoarea casei dvs., mai ales dacă aveți condiții excelente de creditare și creditare sunt favorabile.
Veți avea nevoie de un scor de credit de cel puțin 620 pentru un împrumut de capital propriu, deși rata dobânzii dvs. va fi destul de mare, cu un scor atât de scăzut. Cele mai bune rate sunt destinate debitorilor cu scoruri de 740 sau mai mari. Creditorii plătesc adesea majoritatea sau toate costurile de închidere pentru un împrumut de capitaluri proprii, cu excepția cazului în care închideți împrumutul mai devreme, în primele 24 - 36 de luni, caz în care va trebui să rambursați creditorului câteva sute până la câteva mii de dolari pentru costurile de închidere, în funcție de locația dvs. și mărimea împrumutului.
Compararea unui împrumut de acțiuni la domiciliu cu o refinanțare de încasare
Va trebui să obțineți cotații de la mai mulți creditori pentru a vedea cum se compară rata dobânzii la un nou împrumut de capitaluri proprii și cu efectuarea unui refi de încasare, presupunând că sunteți interesat și vă calificați pentru ambele opțiuni. În general, împrumuturile de capitaluri proprii și rambursările de numerar au rate de dobândă mai mari decât simpla refinanțare a unei prime ipoteci. O refinanțare a cash-out-ului are uneori o rată a dobânzii mai mare decât un împrumut de capitaluri proprii. În ambele cazuri, rata va depinde de raportul dvs. credit-valoare și de bonitatea dumneavoastră.
Fie cu refinanțarea cash-out-ului, fie cu noul împrumut de capitaluri proprii, va trebui să îndepliniți toate standardele obișnuite de calificare ipotecară, cum ar fi un venit suficient și o datorie suficient de scăzută pentru a face plățile lunare propuse, un istoric constant de angajare și un scor de credit bun. De asemenea, va trebui să trimiteți documentație pentru a vă califica financiar.
Adunați cele mai recente două declarații bancare, buline de plată, W-2 și declarații fiscale federale; pagina proprietarilor de case-declarații de asigurare; pagina declarații de asigurare de inundații necesare, creditor, dacă este cazul; și cele mai recente declarații de credit ipotecare și capitaluri proprii. Fiți pregătiți să furnizați alte documente pe măsură ce solicitantul de împrumut le solicită, mai ales dacă sunteți angajat independent.
Linia de jos
În cele din urmă, revine creditorului să stabilească dacă sunteți calificat pentru o refinanțare de lichidare sau un nou împrumut de capitaluri proprii. S-ar putea să vă calificați cu unii creditori și nu cu alții, deoarece standardele de creditare diferă oarecum. Cumpărați împreună cu bănci, brokerii de credit ipotecar, creditorii online și uniunile de credit pentru a găsi cea mai bună ofertă. Și dacă veți refinanța, asigurați-vă că folosiți înțelept.