Un ghid de investiții imobiliare

Când vă gândiți să cumpărați imobiliare, primul lucru care vă vine probabil în minte este casa dvs. Dar proprietatea fizică poate juca un rol și într-un portofoliu, mai ales ca o acoperire împotriva pieței bursiere. Cu toate acestea, în timp ce imobiliarele au devenit un vehicul popular de investiții în ultimii 50 de ani, achiziționarea și deținerea de cărămidă și mortar este mult mai complicată decât investiția în acțiuni și obligațiuni. În acest articol, vom examina opțiunile de lider pentru investitori individuali, enumerate în ordinea aproximativă a direcției în care sunt investițiile imobiliare și motivele pentru care pot investi.

Proprietăți de bază de închiriere

Aceasta este o investiție la fel de veche ca practica proprietății terenului. O persoană va cumpăra o proprietate și o va închiria unui chiriaș. Proprietarul, proprietarul, este responsabil pentru plata ipotecii, impozitelor și întreținerea proprietății.

În mod ideal, proprietarul percepe suficiente chirii pentru a acoperi toate costurile menționate anterior. De asemenea, un proprietar poate percepe o taxă mai mare pentru a produce un profit lunar, dar strategia cea mai comună este să ai răbdare și să încarci doar o chirie suficientă pentru a acoperi cheltuielile până la plata creditului ipotecar, moment în care majoritatea chirii devine profit. În plus, proprietatea poate fi apreciată ca valoare pe parcursul creditului ipotecar, lăsând proprietarul un bun mai valoros. Potrivit Biroului de recensământ al SUA, imobiliarele din această țară au crescut constant în valoare din 1940 până în 2006. Deși a existat o scufundare în timpul derulării creditelor ipotecare subprime din 2008 până în 2010, acum a revenit și a crescut în general.

Un investitor trebuie să cunoască piața pe care caută proprietăți sau să angajeze un expert care să o ajute. Pentru investitorii care doresc un flux de venituri din proprietățile de închiriere, cele mai importante aspecte de luat în considerare sunt locația proprietății și ratele de închiriere a pieței. În ceea ce privește locația, multe închirieri de succes sunt situate în imediata apropiere a școlilor majore. De exemplu, dacă cumpărați o proprietate de lângă o universitate de stat, studenții vor dori să o închirieze an de an. Există, de asemenea, multe alte caracteristici ale unei proprietăți rentabile de închiriere, iar unii își fac timp să învețe.

Există, desigur, pete pe ceea ce pare a fi o investiție ideală. Puteți ajunge cu un chiriaș rău care dăunează proprietății sau, mai rău, ajunge să nu aibă deloc chiriaș. Acest lucru vă lasă cu un flux de numerar lunar negativ, ceea ce înseamnă că este posibil să fiți nevoit să vă acoperiți pentru a vă acoperi plățile ipotecare. Există și problema găsirii proprietății corecte. Veți dori să alegeți o zonă în care tarifele vacante sunt mici și să alegeți un loc pe care oamenii vor dori să îl închirieze.

După ce ați găsit o proprietate ideală într-o zonă în care oamenii doresc să închirieze, utilizați un calculator ipotecar pentru a determina costul total al proprietății cu dobândă. De asemenea, merită să cercetăm diferite tipuri de credite ipotecare pentru a asigura o dobândă favorabilă pentru închiriere.

Poate cea mai mare diferență între o proprietate de închiriere și alte investiții este perioada de timp și munca pe care trebuie să o dedici îngrijirii acesteia. Dacă nu doriți, puteți angaja un manager de proprietăți profesionale. Dar salariul său devine apoi o cheltuială care afectează rentabilitatea investiției tale. (Pentru lectură aferentă, consultați „4 modalități de a valoriza o proprietate de închiriere imobiliară”)

The Flip Side: Tranzacții imobiliare

Aceasta este partea sălbatică a investițiilor imobiliare. La fel ca și comercianții din ziua în care se află ligi departe de un investitor de cumpărare și deținere, comercianții imobiliari sunt o rasă cu totul diferită față de proprietarii de cumpărare și închiriere. Comercianții imobiliari cumpără proprietăți cu intenția de a le deține pentru o perioadă scurtă, adesea nu mai mult de trei-patru luni, prin care speră să le vândă pentru un profit. Această tehnică se mai numește flipping și se bazează pe achiziționarea de proprietăți care sunt subestimate semnificativ sau se află într-o zonă foarte caldă.

Flippers de proprietate pură nu va pune bani într-o proprietate pentru îmbunătățiri; investiția trebuie să aibă valoarea intrinsecă pentru a transforma un profit fără modificări sau nu îl vor lua în considerare. Schimbarea în acest mod este o investiție în numerar pe termen scurt.

Dacă un flipper de proprietate este prins într-o situație în care el sau ea nu poate descărca o proprietate, aceasta poate fi devastatoare, deoarece acești investitori în general nu păstrează suficient bani gata pentru a plăti ipoteca pe o proprietate pe termen lung. Acest lucru poate duce la pierderi continue pentru un comerciant imobiliar care nu este în măsură să descarce proprietatea pe o piață proastă.

Există și a doua clasă de flipper de proprietăți. Acești investitori își câștigă banii achiziționând proprietăți ieftine sau la un preț rezonabil și adăugând valoare prin renovarea acestora. Vând apoi proprietatea după renovări la un preț mai mare. Aceasta poate fi o investiție pe termen mai lung, în funcție de amploarea îmbunătățirilor. Caracteristica de limitare a acestei investiții este aceea că necesită un consum mare de timp și adesea permite investitorilor doar să preia o proprietate simultan.

Grupuri de investiții imobiliare

Grupurile de investiții imobiliare sunt ca niște mici fonduri mutuale pentru proprietățile de închiriere. Dacă doriți să dețineți o proprietate de închiriere, dar nu doriți dificultatea de a fi proprietar, un grup de investiții imobiliare poate fi soluția pentru dumneavoastră.

O companie va cumpăra sau construi un set de clădiri, adesea apartamente, și apoi va permite investitorilor să le cumpere prin intermediul companiei, alăturându-se astfel grupului. Un singur investitor poate deține una sau mai multe unități de spațiu de locuit de sine stătător, dar compania care operează grupul de investiții gestionează colectiv toate unitățile, având grijă de întreținere, publicitate de unități vacante și intervievarea chiriașilor. În schimbul acestui management, compania ia un procent din chiria lunară.

Există mai multe versiuni de grupuri de investiții, dar în versiunea standard, contractul de închiriere este în numele investitorului și toate unitățile reunesc o parte din chirie pentru a proteja vacanțele ocazionale, ceea ce înseamnă că veți primi suficient pentru a plăti ipoteca chiar și dacă unitatea dvs. este goală. Calitatea unui grup de investiții depinde în totalitate de compania care o oferă. În teorie, este o modalitate sigură de a intra în investiții imobiliare, dar grupurile sunt vulnerabile la aceleași taxe care bântuie industria fondurilor mutuale. Încă o dată, cercetarea este cheia.

Parteneriate imobiliare cu capital limitat

Un parteneriat pe acțiuni imobiliare (RELP) este similar cu un grup de investiții imobiliare: este o entitate formată pentru a cumpăra și deține un portofoliu de proprietăți sau, uneori, doar o proprietate - doar există în ultimii ani. În calitate de partener general se ocupă un manager cu experiență sau o firmă de dezvoltare imobiliară. Investitorii externi sunt apoi căutați să ofere finanțare pentru proiectul imobiliar, în schimbul unei părți de proprietate în calitate de parteneri limitați. Aceștia pot primi distribuții periodice din veniturile generate de proprietățile RELP, dar plata reală vine atunci când proprietățile sunt vândute - sperăm, cu un profit considerabil - și RELP se dizolvă pe drum.

nelichide

REITs

Proprietățile imobiliare au existat de când strămoșii noștri locuitori de peșteri au început să alunge străini din spațiul lor, așa că nu este surprinzător că Wall Street a găsit o modalitate de securitizare, transformând imobilul într-un instrument comercializat public.

Un trust de investiții imobiliare (REIT) este creat atunci când o societate (sau trust) este formată pentru a utiliza banii investitorilor pentru a cumpăra, opera și vinde proprietăți producătoare de venituri. REIT-urile sunt cumpărate și vândute pe marile burse, la fel ca orice alt stoc. Pentru a-și păstra statutul de REIT, această entitate trebuie să achite 90% din profiturile impozabile sub formă de dividende. Procedând astfel, REIT-urile evită să plătească impozitul pe profit, în timp ce o companie obișnuită ar fi impozitată pe profiturile sale, consumând astfel profiturile pe care le putea distribui acționarilor săi.

La fel ca și stocurile obținute cu plata dividendelor, REIT-urile sunt adecvate pentru investitorii de pe piața de valori care își doresc venituri regulate, deși oferă posibilitatea și de apreciere. REIT-urile permit investitorilor în proprietăți nerezidențiale, cum ar fi centrele comerciale (aproximativ un sfert din totalul REIT-urilor specializate în acestea), instalații de îngrijire a sănătății, ipoteci sau clădiri de birouri. Față de tipurile de investiții imobiliare menționate mai sus, REIT-urile sunt de asemenea foarte lichide.

Fonduri mutuale imobiliare

Fondurile mutuale imobiliare investesc în principal în REIT-uri și în companii care operează imobiliare. Acestea oferă capacitatea de a câștiga o expunere diversificată la imobiliare cu o cantitate relativ mică de capital. În funcție de strategia și obiectivele de diversificare a acestora, aceștia oferă investitorilor o selecție de active mult mai largă decât se poate obține în achiziționarea de acțiuni REIT individuale, precum și posibilitatea de a reduce costuri și comisioane de tranzacție.

La fel ca REIT-urile, aceste fonduri sunt destul de lichide. Un alt avantaj semnificativ pentru investitorii cu amănuntul este informațiile analitice și de cercetare furnizate de fond cu privire la activele dobândite și perspectiva managementului asupra viabilității și performanței investițiilor imobiliare specifice și ca o clasă de active. Mai mulți investitori speculanți pot investi într-o familie de fonduri mutuale imobiliare, supraponderalizând tactic anumite tipuri de proprietăți sau regiuni pentru a maximiza rentabilitatea.

De ce să investești în imobiliare?

Imobiliarele pot îmbunătăți profilul de risc și de rentabilitate al portofoliului unui investitor, oferind randamente competitive ajustate la riscuri. Chiar și luând în considerare criza creditelor ipotecare subprime, imobiliare comerciale de pe piața privată au revenit în medie cu 8, 4% în perioada de zece ani, din 2000 până în 2010, pe baza datelor Consiliului Național al Investițiilor în Investiții Imobiliare (NCREIF). Și, de obicei, piața imobiliară este una cu volatilitate redusă, în special în comparație cu acțiunile și obligațiunile.

Proprietățile imobiliare sunt, de asemenea, atractive în comparație cu surse de rentabilitate mai tradiționale. Această clasă de active tranzacționează, de obicei, cu o primă de randament la Trezoreria SUA și este deosebit de atractivă într-un mediu în care ratele Trezoreriei sunt mici.

Diversificare și protecție

Un alt beneficiu al investiției în imobiliare este potențialul său de diversificare. Imobilul are o corelație scăzută și, în unele cazuri, negativă cu alte clase majore de active - ceea ce înseamnă că, atunci când stocurile scad, imobiliarele sunt adesea în creștere. De fapt, în 14 din cele 15 piețe ale ursului precedent, revenind în 1956, prețurile imobiliare rezidențiale au crescut, conform datelor din Robert Shiller, Universitatea Yale, co-creatorul Indexului Case-Shiller Home-Price. Desigur, există excepții: imobiliare rezervate împreună cu acțiunile din Marea Recesiune (deși aceasta a fost o anomalie, susține Schiller, care reflectă rolul ipotecilor subprime în declanșarea crizei).

Aceasta înseamnă că adăugarea de bunuri imobiliare într-un portofoliu îi poate scădea volatilitatea și poate oferi un randament mai mare pe unitatea de risc. Cu cât investiția imobiliară este mai directă, cu atât acoperirea este mai bună: vehiculele mai indirecte, tranzacționate public, precum REIT-urile, vor reflecta în mod evident performanța generală a pieței bursiere (iar unii analiști cred că cele două vor deveni tot mai corelate, acum că REIT stocurile sunt reprezentate în S&P 500). Interesant este însă că acest lucru s-a schimbat și de târziu. Corelația dintre REIT-urile listate și piața bursieră largă a atins un nivel scăzut de 12 ani în 2015, conform cercetărilor Asociației Naționale a Trusturilor de Investiții în Imobiliare (NAREIT), „sugerând că orice factor se întâmplă să conducă partea non-REIT a piața nu se va revărsa în mod necesar pentru a afecta piața REIT ", a concluzionat un articol din Reit.com, site-ul asociației.

Deoarece este sprijinit de cărămidă și mortar, bunurile imobiliare poartă, de asemenea, un conflict mai puțin de agent principal sau măsura în care interesul investitorului depinde de integritatea și competența managerilor și debitorilor. Chiar și formele mai indirecte de investiții poartă o oarecare protecție: REIT-urile, de exemplu, impun un procent minim de profituri fiind plătite ca dividende.

Acoperirea inflației

Capacitatea de acoperire a inflației pentru imobiliare provine din relația pozitivă dintre creșterea PIB și cererea de proprietăți imobiliare. Pe măsură ce economiile se extind, cererea pentru imobiliare determină chirii mai mari și, la rândul său, se traduce prin valori de capital mai mari. Prin urmare, imobiliarele tind să mențină puterea de cumpărare a capitalului, ocolind o parte din presiunea inflaționistă asupra chiriașilor și prin încorporarea o parte din presiunea inflaționistă, sub forma aprecierii capitalului.

Puterea pârghiei

Cu excepția REIT-urilor, investiția în imobiliare oferă unui investitor un instrument care nu este disponibil pentru investitorii de pe bursă: pârghia. Dacă doriți să cumpărați un stoc, trebuie să plătiți întreaga valoare a stocului în momentul plasării comenzii - dacă nu cumpărați o marjă. Și chiar și atunci, procentul pe care îl puteți împrumuta este încă mult mai mic decât în ​​cazul imobilelor, datorită acestei metode magice de finanțare, ipoteca.

Majoritatea creditelor ipotecare convenționale necesită o reducere de 20%. Cu toate acestea, în funcție de locul în care locuiți, s-ar putea să găsiți un credit ipotecar care necesită cât mai puțin de 5%. Aceasta înseamnă că puteți controla întreaga proprietate și capitalul propriu pe care îl deține plătind doar o fracțiune din valoarea totală. Desigur, mărimea ipotecii dvs. afectează cantitatea de proprietate pe care o dețineți de fapt în proprietate, dar o controlați în momentul în care sunt semnate actele.

Aceasta este ceea ce îmbrățișează flippers și proprietari imobiliari deopotrivă. Își pot scoate oa doua ipotecă pe casele lor și pot plăti alte două sau trei proprietăți. Fie că închiriază aceste cheltuieli pentru ca chiriașii să plătească ipoteca sau dacă așteaptă o oportunitate de a vinde pentru un profit, controlează aceste active, în ciuda faptului că au plătit doar o mică parte din valoarea totală.

Dezavantajul investițiilor imobiliare: ilicitatea

Principalul dezavantaj al investiției în imobiliare este ilicitatea sau dificultatea relativă de a converti un activ în numerar și numerar într-un activ. Spre deosebire de o tranzacție cu acțiuni sau obligațiuni, care poate fi finalizată în câteva secunde, o tranzacție imobiliară poate dura luni până la închidere. Chiar și cu ajutorul unui broker, doar găsirea unei contrapartide potrivite poate fi câteva săptămâni de muncă. REIT-urile și fondurile mutuale imobiliare oferă o mai bună lichiditate și prețuri de piață, dar vin la prețul unei volatilități mai mari și a unor beneficii mai mici de diversificare, deoarece au o corelație mult mai mare cu piața bursieră generală decât investițiile imobiliare directe. (Pentru lectură aferentă, consultați „Câți bani trebuie să investiți în imobiliare?”)

.