Întrebări imobiliare: 8 dezvăluiri pe care trebuie să le faceți

Când vindeți o proprietate, vi se cere să dezvăluiți informații despre starea acesteia care ar putea afecta negativ valoarea acesteia. Dacă veți ascunde în mod voit aceste informații, puteți fi condamnat pentru fraudă pe lângă faptul că ați fi trimis în judecată. Vânzarea proprietății „așa cum este” nu vă va scuti de aceste dezvăluiri.

Aceste reguli afectează pe oricine vinde o casă, dar sunt mai susceptibile de a afecta flippers. Flippers de proprietate au mai multe probabilități să se ocupe de proprietăți în condiții precare. În plus, există mici diferențe de la stat la stat în legătură cu informațiile despre dezvăluire. Aflați legile specifice ale statului dvs. despre divulgările solicitate de la departamentul dvs. imobiliar de stat și planificare locală. Cunoașterea tipurilor de informații care ar trebui dezvăluite vă poate ajuta pe măsură ce cumpărați proprietăți și vă poate salva de asemenea în fața unui proces.

(Pentru mai multe informații despre cumpărarea unei case, consultați: Ghidul cumpărătorului pentru prima dată. )

1. Moartea în cămin

Unii cumpărători pot avea îngrijorări sau superstiții cu privire la achiziționarea unei case în care a murit cineva, de aceea este important să știți dacă statul dvs. solicită vânzătorilor să dezvăluie o moarte anterioară în locuință.

„Fiecare stat va avea cerințe ușor diferite pentru divulgare”, spune Jim Olenbush, un broker imobiliar din Texas. „În Texas, de exemplu, decesele din cauze naturale, sinucideri sau accidente care nu au legătură cu proprietatea nu trebuie să fie dezvăluite”.

„Un vânzător este obligat să dezvăluie decese legate de starea proprietății sau de crime violente”, spune el. De exemplu, dacă copilul unui ocupant anterior s-ar îneca în piscină, deoarece nu avea gardul de siguranță adecvat, vânzătorul ar trebui să dezvăluie moartea chiar și după remedierea problemei de siguranță, prin instalarea unei incinte a piscinei corespunzătoare. Există totuși circumstanțe în care vânzătorii nu trebuie să dezvăluie un deces asupra proprietății.

„Nu există state în care există obligația de a dezvălui moartea unei persoane care a decedat în condiții naturale”, spune avocatul Matthew Reischer, CEO al LegalAdvice.com. „Cu toate acestea, unele state impun o datorie asupra unei case sau apartamente stigmatizate în care a avut loc sinuciderea sau omorul. Unele state ajung chiar până să impună o datorie afirmativă unui vânzător, dacă știu că bunurile lor imobiliare sunt bântuite de morți. "

Chiar și atunci când divulgarea nu este necesară - de exemplu, Georgia nu necesită divulgarea omucidului sau a sinuciderii - este posibil să doriți să greșiți din partea comunicării cumpărătorului cu privire la moarte. „Dacă un vânzător este preocupat de răspundere, cel mai bun sfat este să mergi înainte și să dezvălui totul înainte, chiar dacă nu este impus de lege”, spune Olenbush. „Cumpărătorii vor auzi întotdeauna despre lucrurile de la vecini și surpriza le-ar putea determina să se întoarcă din contractul de achiziție sau să se întrebe ce altceva nu le spune vânzătorul.”

2. Neplăceri de vecinătate

O problemă este zgomotul sau mirosul provenit de la o sursă din afara proprietății care ar putea irita ocupanții proprietății. Carolina de Nord solicită vânzătorilor să dezvăluie zgomote, mirosuri, fum sau alte neplăceri din surse comerciale, industriale sau militare care afectează proprietatea. Michigan solicită vânzătorilor să dezvăluie fermele, operațiunile agricole, depozitele de deșeuri, aeroporturile, locurile de fotografiere și alte neplăceri din apropiere, dar Pennsylvania lasă la îndemâna cumpărătorului să stabilească prezența unor paciente agricole.

3. Pericole

Dacă locuința are un risc crescut de deteriorare cauzată de un dezastru natural sau are o contaminare cunoscută sau potențială a mediului, s-ar putea să vi se solicite să dezvăluiți cumpărătorul.

Legea din Texas impune vânzătorilor să dezvăluie prezența deșeurilor periculoase sau toxice, a azbestului, a izolei de uree-formaldehidă, a gazelor de radon, a vopselei pe bază de plumb și a utilizării anterioare a spațiilor pentru fabricarea metamfetaminei.

Legea de dezvăluire a stării proprietății din New York impune vânzătorilor să anunțe cumpărătorii dacă proprietatea este situată într-o câmpie inundabilă, o zonă umedă sau un district agricol; dacă a fost vreodată un depozit de deșeuri; dacă au existat vreodată rezervoare de depozitare a combustibilului deasupra sau sub pământ pe proprietate; dacă și unde structura conține azbest; dacă există instalații sanitare de plumb; dacă casa a fost testată pentru radon; și dacă combustibilul, uleiul, substanțele periculoase sau toxice au fost vărsate sau scurse pe proprietate.

De asemenea, statele pot solicita dezvăluirea subsidenței minelor, gropi subterane, așezare, alunecare, tulburări sau alte defecte de stabilitate a pământului. Legea de dezvăluire a riscurilor naturale din California impune vânzătorilor să dezvăluie dacă proprietatea se află într-o zonă cu pericol seismic și ar putea, prin urmare, să fie supusă lichefierii sau alunecărilor de teren după un cutremur.

În timp ce majoritatea cerințelor de divulgare sunt guvernate de state, guvernul federal prevede una: divulgarea că vopseaua pe bază de plumb poate fi prezentă pe orice proprietate construită înainte de 1978.

4. Informații despre asociația proprietarilor de case

Dacă locuința este guvernată de o asociație de proprietari de case (HOA), ar trebui să dezvăluiți acest fapt. De asemenea, trebuie să știți despre starea de sănătate financiară a HOA și să furnizați aceste informații cumpărătorului, astfel încât acesta să poată lua o decizie de cumpărare în cunoștință de cauză.

"Un cumpărător pe care îl știu a achiziționat un condominiu, [și] vânzătorul a uitat din greșeală să îi ofere cumpărătorului ultimele 12 luni de la notele de întâlnire", spune Ed Kaminsky, președinte și CEO al relocării SportStar din Manhattan Beach, Calif. "Șapte luni mai târziu cumpărătorul a fost evaluat 30.000 USD pentru îmbunătățiri ale proprietății. Ulterior, vânzătorul a fost trimis în judecată de cumpărător pentru că nu a dezvăluit aceste note importante. "

5. Reparatii

Ce ai reparat și de ce? Cumpărătorii trebuie să cunoască istoricul de reparații al casei, astfel încât să-l poată face pe inspectorul de acasă să acorde o atenție suplimentară zonelor cu probleme și să fie conștienți de problemele viitoare probabile. Legea din Texas, de exemplu, solicită vânzătorilor să prezinte reparații structurale sau de acoperiș anterioare; depozitarea, depozitarea, mișcarea solului sau linii de avarie; și defecte sau defecțiuni la pereți, acoperiș, garduri, fundația, podelele, trotuarele și orice alte probleme actuale sau anterioare care afectează integritatea structurală a casei. De asemenea, este posibil să aveți nevoie să dezvăluiți reparații electrice sau sanitare și orice alte probleme despre care ați dori să știți dacă doriți să cumpărați locuința și să locuiți în ea.

6. Deteriorarea apei

Când apa intră acolo unde nu ar trebui, poate deteriora bunurile personale, poate submina structura casei și poate crea chiar un pericol pentru sănătate dacă încurajează dezvoltarea mucegaiului. Vânzătorii ar trebui să dezvăluie scurgerile anterioare sau prezente sau dauna apei. Michigan, de exemplu, solicită vânzătorilor să dezvăluie dovezi de apă într-un subsol sau spațiu de târâre, scurgeri de acoperiș, daune majore cauzate de inundații, tipul sistemului de instalații de plombare (de exemplu, zincat, cupru, etc.) și orice probleme de instalații sanitare. Poate fi dificil să știi despre problemele de apă (și multe alte tipuri de probleme) dacă dai în casă și o deții doar pentru o lună sau două.

„Există multe riscuri pentru flippers sau pentru alte persoane implicate într-o închidere a casei în care este nevoie de lucrări la proprietatea care nu era evidentă în timpul parcurgerii, în special în timpul iernii sau în timpul unei vrăji uscate”, spune Bill Price, un avocat în afaceri din Illinois. . „În timpul iernii, un acoperiș care se scurge sau are zona zoster foarte veche ar putea să nu poată fi inspectat de cumpărător sau de inspectorul de origine. În mod similar, o vraja uscată poate ascunde probleme cu un subsol care se scurge. ”În situații precum acestea, verificați cât de multă protecție oferă legile statului dvs. împotriva dezvăluirii informațiilor pe care nu le-ați fi putut cunoaște.

7. Elemente lipsă

Uneori cumpărătorii au atât de mult în mintea lor, încât s-ar putea să nu observe că o casă lipsește o componentă esențială decât după ce s-au mutat. Legile de divulgare ale unor state încearcă să prevină această problemă. Texas și Michigan, de exemplu, solicită vânzătorilor să dezvăluie dacă proprietatea are o listă lungă de articole, inclusiv aparate de bucătărie, aer condiționat și încălzire centrală, jgheaburi de ploaie, ventilatoare de evacuare și încălzitoare de apă.

8. Alte dezvăluiri posibile

Cumpărătorii trebuie să știe dacă locuința se află într-un district istoric special, deoarece le va afecta capacitatea de a face reparații și modificări și ar putea crește, de asemenea, costurile acestor activități.

Legea din Texas impune vânzătorilor să dezvăluie termitele active sau alte insecte care distrug lemnul, daunele termite sau putregaiul lemnului care au nevoie de reparații, daune anterioare de termită și tratament anterior de termită. Legea din Michigan și Carolina de Nord prevede, de asemenea, vânzătorilor să dezvăluie orice istoric de infestare. Consultați legile statului dvs. pentru a vedea dacă trebuie să dezvăluiți informații despre orice dăunători.

De asemenea, vi se poate solicita să dezvăluiți probleme cu drenarea sau gradarea, zonarea, litigiul pendinte, modificările făcute fără permise, litigiile privind limitele și înlăturarea.

Cum se dezvăluie

Unele state, cum ar fi Michigan și Carolina de Nord, solicită vânzătorilor să folosească o formă specifică de divulgare. Dacă nu, departamentul de stat sau comisia de proprietăți imobiliare sau imobiliare de stat vor avea de obicei un formular recomandat pe care îl puteți utiliza. Formularul poate fi mai mult sau mai puțin cuprinzător decât ceea ce prevede legea de stat. Dacă formularul nu este suficient de cuprinzător pentru situația dvs., completați-o cu o listă cu elementele suplimentare pe care doriți să le dezvăluiți. Vânzătorul ar trebui să facă toate comunicările către cumpărător în scris și atât cumpărătorul, cât și vânzătorul ar trebui să semneze și să dateze documentul. Asigurați-vă că examinați ce aveți nevoie să dezvăluiți și cum ar trebui să fie redactate, cu un avocat imobiliar.

Linia de jos

Chiar dacă nu este necesară o divulgare specială în zona dvs., dacă aveți o informație despre o casă care ar putea face un cumpărător nefericit, oricum doriți să o dezvăluiți. Pe lângă motivele morale pentru a fi sincer cu potențialii cumpărători - și dorința de a evita cheltuielile și dificultățile unui proces - aveți o reputație de protejat. Dacă aveți întrebări dacă ați dezvăluit corect starea proprietății, contactați un avocat imobiliar din statul dvs.