Reamortizarea sau refinanțarea casei tale
Indiferent dacă obiectivul dvs. este să vă reduceți plățile ipotecare lunare sau să vă plătiți creditul ipotecar mai devreme, se pot aplica mai multe strategii pentru a vă ajuta să implementați planul dvs. financiar. În timp ce majoritatea proprietarilor sunt conștienți de beneficiile și potențialele capcane ale refinanțării, o opțiune mai puțin cunoscută disponibilă pentru unii debitori ipotecari este reformarea sau reamortizarea împrumuturilor.
VEZI: Programul de amortizare
Ce este reformarea împrumutului?
Reformarea împrumutului necesită, de obicei, să plătiți o sumă forfetară pentru soldul principal al creditului dvs. ipotecar.
Deși plata în plus a soldului principal vă permite să vă plătiți ipoteca mai devreme, beneficiul suplimentar al reformării creditului este că plățile lunare sunt recalculate pentru a reflecta noul sold. De exemplu, un împrumutat cu un împrumut pentru locuințe cu rată fixă de 15 ani și 270.000 USD, la 4, 25%, care reformează împrumutul după un an, cu o plată de 75 000 USD către capital, ar reduce plata lunară de la 2.032 USD la 1.322 dolari. Fără reformarea împrumutului, creditul ipotecar ar fi rambursat mai repede, dar plata lunară a principalului și a dobânzilor ar rămâne aceeași.
Pentru debitorii care nu pot refinanța din cauza emisiilor de credit sau din capitalul scăzut al locuinței, o reformare a împrumutului ar putea fi o opțiune bună deoarece nu solicitați un nou împrumut. Rata dobânzii și termenul dvs. de împrumut vor rămâne aceleași. Singura diferență este în plățile lunare. O reformare a împrumutului, deoarece nu este o refinanțare și nu necesită o cerere de împrumut, iar costurile de închidere sunt semnificativ mai puțin costisitoare decât refinanțarea. Taxele de refinanțare costă adesea în jur de 2 până la 3% din valoarea împrumutului.
Motive pentru reformarea unui împrumut
Motivul principal pentru care debitorii aleg să reformeze un împrumut este reducerea plăților lunare. Unii împrumutați continuă apoi să își plătească creditele ipotecare anterioare și, prin urmare, își achită împrumutul acasă chiar și mai repede. Alții folosesc fluxul de numerar suplimentar pentru a investi, pentru a plăti alte datorii sau pentru a economisi în alte scopuri.
O altă reformare a împrumutului poate fi valoroasă atunci când cumpărați o casă nouă înainte de a vinde casa actuală. Dacă puteți beneficia de ipoteca pentru noua casă, în timp ce încă plătiți pentru casa dvs. anterioară cât timp este pe piață, puteți face o reformare a împrumutului cu încasările după ce vinde casa anterioară. Cu toate acestea, majoritatea creditorilor nu permit o reformare decât după ce au fost efectuate cel puțin 90 de zile de plăți ipotecare.
Există unele dezavantaje ale reformării împrumuturilor. În primul rând, vi se va cere să plătiți o sumă forfetară, iar unii planificatori financiari sugerează că sunt mai bune utilizări pentru numerar decât să vă plătiți soldul ipotecar. Dacă aveți un cont de economii de urgență, aveți datorii cu cardul de credit sau dacă nu ați finanțat economiile de pensie, este posibil să folosiți mai mult numerar în aceste scopuri.
Nu vă va reduce rata dobânzii
Un alt dezavantaj, în funcție de condițiile dvs. ipotecare, este că o reamortizare nu vă va reduce rata dobânzii. Atunci când ratele ipotecare sunt mici, este posibil să renunțați mai bine la refinanțare, chiar și cu costuri de închidere. Unii împrumutați aleg să refinanțeze mai întâi, apoi să amortizeze într-un an sau mai puțin pentru a profita de ambele opțiuni financiare.
Dacă obiectivul dvs. este să vă plătiți ipoteca mai repede, puteți alege pur și simplu să plătiți suplimentar către principal în fiecare lună, să efectuați plăți ipotecare bi-săptămânale sau să efectuați o plată suplimentară în fiecare an pentru a reduce suma pe care o veți plăti în dobânzi peste durata de viață a împrumutului și pentru a achita soldul în întregime mai repede.
Unii debitori vor constata că reformarea unui împrumut nu este o opțiune. În general, numai împrumuturile convenționale Fannie Mae sau Freddie Mac conforme sunt eligibile. Împrumuturile FHA și VA nu pot fi reamortizate. În unele cazuri, împrumuturile jumbo pot fi reformate, dar decizia depinde de împrumutul individual și de creditorul tău. Împrumutul dvs. trebuie să fie în stare bună. De asemenea, dacă împrumutul dvs. a fost vândut unui investitor, investitorul trebuie să fie de acord cu o reformare a împrumutului împreună cu administratorul dvs. ipotecar.
Linia de jos
Înainte de a decide să solicitați o reformare a împrumutului, asigurați-vă că comparați avantajele financiare ale efectuării plăților ipotecare suplimentare treptat, refinanțarea sau reamortizarea pentru a vedea ce opțiune sau combinație de opțiuni va satisface atât nevoile dvs. de flux de numerar imediat, cât și pe termen lung. obiective financiare.