Pro și contra unui credit ipotecar de 15 ani
O ipotecă de 15 ani este un împrumut pentru cumpărarea unei locuințe prin care rata dobânzii și plata lunară sunt fixate pe toată durata de viață a împrumutului. Unii împrumutați optează pentru ipoteca de 15 ani față de ipoteca mai convențională de 30 de ani, deoarece le poate economisi o sumă semnificativă de bani pe termen lung.
Pro și contra unui credit ipotecar de 15 ani
Există mai multe tipuri de produse ipotecare disponibile pe piață astăzi. Ipoteca de 15 ani prezintă unele avantaje și dezavantaje în comparație cu cei 30 de ani. Cu toate acestea, ambele produse au asemănări, cum ar fi rata dobânzii poate fi afectată de istoricul creditului și de scorul creditului.
Un scor de credit este o reprezentare numerică a cât de probabil este un împrumutat să plătească banii datorați. Plăți la timp, durata istoriei creditului și numărul de conturi de credit deschise sunt toți factori care influențează un scor de credit. Desigur, atât un împrumut de 15 ani, cât și 30 de ani necesită, de asemenea, un venit lunar amplu pentru a acoperi plata potențială a creditului ipotecar, precum și alte datorii.
Avantajele unei credite ipotecare de 15 ani
Mai jos sunt prezentate avantajele unei ipoteci de 15 ani față de 30 de ani. Ambele au rate fixe și plăți fixe în termenii lor.
Mai puțin în interes total
O ipotecă de 15 ani costă mai puțin pe termen lung, deoarece suma totală a plăților de dobânzi este mai mică decât o ipotecă de 30 de ani. Costul unei ipoteci este calculat pe baza unei rate a dobânzii anuale și, din moment ce împrumutați banii timp de jumătate, dobânda totală plătită va fi probabil jumătate din ceea ce ați plăti peste 30 de ani.
De exemplu, o sumă ipotecară de 250.000 USD peste 30 de ani, la o rată de 4%, ar costa 429.674 USD în plăți principale și dobânzi până la sfârșitul mandatului. Dobânda totală ar fi de 179.674 dolari pentru împrumuturi timp de 30 de ani.
Aceeași sumă de împrumut și rata dobânzii pe parcursul a 15 ani ar costa 332.860 USD până la sfârșitul mandatului. Dobânda totală ar fi de 82.860 USD pentru împrumuturi timp de 15 ani. La 4%, ați plăti doar aproximativ 46% din totalul dobânzii pentru 15 ani decât ați plăti pentru cei 30 de ani. Cu cât rata dobânzii este mai mare, cu atât diferența dintre cele două credite ipotecare este mai mare.
Rata dobânzii mai scăzută
Întrucât împrumuturile pe termen scurt sunt mai puțin riscante și mai ieftine pentru finanțarea băncilor decât împrumuturile pe termen lung, o ipotecă de 15 ani vine de obicei cu o rată a dobânzii mai mică. Rata poate fi oriunde între un sfert la un punct întreg mai mic decât ipoteca de 30 de ani.
Fannie Mae
Dacă ipoteca dvs. este achiziționată de una dintre companiile sponsorizate de guvern, cum este Fannie Mae, probabil că veți ajunge să plătiți mai puțin în comisioane pentru un împrumut de 15 ani. Fannie Mae și celelalte întreprinderi susținute de guvern impun ceea ce numesc ajustări ale prețurilor la nivel de împrumut, care se aplică adesea doar pentru ipotecile de 30 de ani sau sunt mai mari.
Aceste taxe se aplică în mod obișnuit debitorilor cu scoruri de credit mai mici care efectuează plăți mai mici. Administrația Federală pentru Locuințe percepe primele mai mici de asigurare ipotecară la debitorii de 15 ani. Asigurările ipotecare private sau PMI sunt solicitate de către creditorii atunci când plătiți o sumă mai mică de 20% din valoarea casei. PMI protejează creditorul în cazul în care nu puteți efectua plățile. PMI se percepe ca o taxă lunară adăugată la plata creditului ipotecar, dar este temporară, ceea ce înseamnă că încetează să existe odată ce plătiți 20% din ipoteca dvs.
Este important de menționat că, deși majoritatea debitorilor vor avea comisioane mai mici cu produsele sponsorizate de guvern, probabil că vor plăti aceste costuri ca parte a unei rate a dobânzii mai mari.
Economii forțate
Întrucât plata lunară este mai mare pentru o ipotecă de 15 ani, planificatorii financiari tind să o considere un tip de economii forțate. Cu alte cuvinte, în loc să iei economiile lunare de la efectuarea unui 30 de ani și să investești fondurile într-un cont al pieței monetare sau pe piața de valori, o vei investi în casa ta, pe care pe termen lung este probabil să o apreciezi și În valoare.
Contra unui credit ipotecar de 15 ani
În ciuda dobânzii economisite cu o ipotecă de 15 ani, există câteva considerente și dezavantaje la care împrumutii ar trebui să se gândească înainte de a decide cu privire la termenul împrumutului lor.
Plăți lunare mai mari
O ipotecă de 15 ani are o plată lunară mai mare decât cea de 30 de ani, deoarece împrumutul trebuie plătit la jumătate din timp. De exemplu, un împrumut de 15 ani pentru 250.000 USD la dobândă de 4% are o plată lunară de 1.849 dolari față de 1.194 dolari pentru cei 30 de ani. Cu alte cuvinte, plata lunară de 15 ani este cu 55% mai mare decât cea de 30 de ani pentru aceeași sumă la aceeași rată.
Mai puțin accesibilitate
Plata mai mare ar putea limita cumpărătorul la o casă mai modestă decât ar fi în măsură să cumpere cu un împrumut de 30 de ani. Folosind exemplul nostru de mai sus, să zicem că creditorul ipotecar va aproba maximum 1.500 USD pe lună. Împrumutatul ar trebui să cumpere o casă mai ieftină - o ipotecă de 200.000 USD la 4%, timp de 15 ani, rezultă într-o plată de 1.479 USD. Împrumutatul ar putea, de asemenea, să opteze pentru efectuarea unui avans mai mare (50.000 dolari), aducând suma totală a împrumutului ipotecar de la 250.000 USD la 200.000 dolari, ceea ce ar obține și plata sub valoarea maximă de 1.500 dolari pe lună.
Pe de altă parte, un împrumut de 30 de ani (pentru 250.000 USD) ar duce la o plată lunară de 1.194 USD - cu mult sub valoarea maximă de 1.500 USD. De asemenea, împrumutul de 30 de ani permite împrumutatului să cumpere o casă mai mare sau să-și asume o ipotecă mai mare. De exemplu, o ipotecă de 30 de ani pentru o casă de 300.000 de dolari ar costa 1.432 de dolari pe lună. Împrumutul de 30 de ani aduce plata sub suma de 1.500 USD și permite împrumutatului să ia un împrumut mai mare - probabil că obține o casă mai mare sau o locație mai bună.
Mai puțini bani pentru economii
Plata mai mare necesită rezerve de numerar mai mari - cât o valoare de un an de venit în economii lichide. De asemenea, plata lunară mai mare înseamnă că un împrumutat poate renunța la posibilitatea de a acumula economii sau de a economisi pentru obiective, cum ar fi scolarizarea colegiului pentru un copil sau pensionarea. De asemenea, atât conturile de economii ale colegiului, cât și cele de pensionare sunt amânate din impozit, în timp ce conturile de pensionare 401k au o contribuție de angajator. De asemenea, un investitor priceput și disciplinat ar pierde posibilitatea de a investi diferența dintre plățile de 15 ani și 30 de ani în valori mobiliare cu randament mai mare.
Pro-uri
O ipotecă de 15 ani costă mai puțin în dobândă totală față de 30 de ani
Un an de 15 ani are de obicei o rată a dobânzii mai favorabilă
Un an de 15 ani reprezintă o economie forțată, deoarece banii în plus plătiți sunt investiți în casă în loc de cheltuiți
Contra
Împrumuturile pe 15 ani au plăți lunare mai mari
Mai puțin accesibil cu ipotecile de 15 ani
Mai puțini bani pentru economii sau pensie
Greutățile financiare ar putea rezulta dacă împrumutatul nu poate plăti suma mai mare de împrumut de 15 ani
Linia de jos
O ipotecă de 15 ani vă poate economisi mulți bani pe termen lung. Cu toate acestea, este important să consultați un planificator financiar pentru a discuta despre ce vă puteți ocupa pentru plățile lunare. Deși cei 15 ani pot plăti o ipotecă mai devreme, dacă îți pierzi locul de muncă sau modificările de venituri, acea plată lunară mai mare față de împrumutul de 30 de ani te poate determina să te confrunți cu dificultăți financiare.