Aflați cum să valorizați proprietățile de investiții imobiliare

Dintr-o perspectivă cantitativă, investiția în proprietăți imobiliare este oarecum ca a investi în acțiuni. Pentru a face profit, investitorii trebuie să determine valoarea proprietăților și să facă ghicitori educați despre cât de mult va obține fiecare profit, fie prin aprecierea proprietății, prin venituri din chirii sau prin ambele.

Evaluarea capitalurilor proprii se realizează de obicei prin două metodologii de bază: valoarea absolută și valoarea relativă. Același lucru este valabil și pentru evaluarea proprietății. Reducerea veniturilor operaționale nete viitoare (NOI) la rata de actualizare adecvată pentru imobiliare este similară cu evaluările fluxului de numerar actualizat (DCF) pentru acțiuni; integrarea modelului de multiplicare a venitului brut în imobiliare este comparabilă cu evaluările valorii relative cu stocurile. Mai jos, vom arunca o privire asupra modului de evaluare a unei proprietăți imobiliare folosind aceste metode.

TUTORIAL: "Ghidul cumpărătorului pentru prima dată"

Rata de capitalizare

Una dintre cele mai importante ipoteze pe care un investitor imobiliar le face atunci când evaluează proprietățile este alegerea unei rate de capitalizare adecvate, care este rata de rentabilitate necesară pentru imobiliare net de apreciere sau depreciere a valorii. Pur și simplu, este rata aplicată venitului operațional net pentru a determina valoarea actuală a unei proprietăți.

De exemplu, dacă o proprietate care este de așteptat să genereze venituri operaționale nete (NOI) de 1 milion USD în următorii zece ani este actualizată la o rată de capitalizare de 14%, valoarea de piață a proprietății este de 1.000.000 USD / .14 = 7.142.857 USD (net venitul operațional / rata de capitalizare totală = valoarea de piață).

Valoarea de piață de 7.142.857 USD este o ofertă bună dacă proprietatea se vinde la 6, 5 ​​milioane USD. Este o afacere proastă dacă prețul de vânzare este de 8 milioane de dolari.

Determinarea ratei de capitalizare este una dintre valorile cheie în evaluarea unei proprietăți generatoare de venituri. Deși este ceva mai complicat decât calcularea costului mediu ponderat al capitalului (WACC) al unei firme, există mai multe metode pe care investitorii le pot utiliza pentru a găsi o rată de capitalizare adecvată. (Pentru lectură aferentă, consultați „4 modalități de a valoriza o proprietate de închiriere imobiliară”)

Metoda de acumulare

O abordare comună este metoda acumulării. Începând cu rata dobânzii, adăugați:

1. Prima de lichiditate corespunzătoare (apare datorită naturii nelegide a bunurilor imobiliare)
2. Prima de recuperare (conturi pentru aprecierea netă a terenurilor)
3. Prima de risc (dezvăluie expunerea globală la risc pe piața imobiliară)

Având în vedere o rată a dobânzii de 4%, o rată de lichiditate de 1, 5%, o primă de recuperare de 1, 5%. și o rată de risc de 2, 5%, rata de capitalizare a unei proprietăți de capital este însumată ca: 6 + 1, 5 + 1, 5 + 2, 5 = 11, 5%. Dacă venitul operațional net este de 200.000 USD, valoarea de piață a proprietății este de 200.000 $ / .115 = 1.739.130 $.

Evident, efectuarea acestui calcul este foarte simplă. Complexitatea constă în evaluarea estimărilor exacte pentru componentele individuale ale ratei de capitalizare, care pot fi provocatoare. Avantajul metodei de acumulare este că încearcă să definească și să măsoare cu exactitate componentele individuale ale unei rate de actualizare.

Metoda de extragere a pieței

Metoda de extragere a pieței presupune că există informații curente, ușor disponibile privind venitul operațional și prețul de vânzare cu privire la proprietățile generatoare de venituri comparabile. Avantajul metodei de extragere a pieței este că rata de capitalizare face ca capitalizarea veniturilor directe să fie mai semnificativă.

Determinarea ratei de capitalizare este relativ simplă. Presupunem că un investitor consideră că a cumpărat o parcare preconizată să genereze venituri operaționale nete de 500.000 USD. În zonă, există trei venituri comparabile existente care generează parcări.

• Parcarea 1 are un venit operațional net de 250.000 USD și un preț de vânzare de 3 milioane USD. În acest caz, rata de capitalizare este de: 250.000 $ / 3.000.000 $ = 8.33%.
• Parcarea 2 are un venit operațional net de 400.000 USD și un preț de vânzare de 3, 95 milioane dolari. Rata de capitalizare este: 400.000 $ / 3.950.000 $ = 10.13%.
• Parcarea 3 are un venit operațional net de 185.000 USD și un preț de vânzare de 2 milioane dolari. Rata de capitalizare este: 185.000 $ / 2.000.000 $ = 9.25%.

Pe baza ratelor calculate pentru aceste trei proprietăți comparabile (8, 33%, 10, 13% și 9, 25%), o rată de capitalizare totală de 9, 4% ar reprezenta o reprezentare rezonabilă a pieței. Folosind această rată de capitalizare, un investitor poate determina valoarea de piață a proprietății. Valoarea oportunității de investiție a parcărilor este de 500.000 $ / .094 = 5.319.149 USD.

Metoda grupului de investiții

Rata de capitalizare este calculată folosind rate individuale de dobândă pentru proprietățile care utilizează atât finanțarea datoriei, cât și finanțarea capitalurilor proprii. Avantajul metodei grupului de investiții este că este rata de capitalizare cea mai potrivită pentru investițiile imobiliare finanțate.

Primul pas este calcularea unui factor de fond afundat. Acesta este procentul care trebuie rezervat fiecărei perioade pentru a avea o anumită sumă la un moment viitor. Presupunem că o proprietate cu venituri operaționale nete de 950.000 USD este finanțată cu 50%, folosind datorii la 7% dobânzi pentru a fi amortizate pe 15 ani. Restul se plătește cu capitaluri proprii la o rată de rentabilitate necesară de 10%. Factorul fondului de scufundare va fi calculat ca:

Rata dobânzii12 luni [1+ (rata dobânzii / 12 luni)] (numărul anilor ∗ 12 luni) −1 \ dfrac {\ frac {dobânda ~ rata} {12 ~ luni}} {{[1 + (dobânda ~ Rata / 12 ~ luni)]} ^ {(\ # ~ din ~ ani * 12 ~ luni)} - 1} [1+ (rata dobânzii / 12 luni)] (# de ani ∗ 12 luni) −112 luni Rata de interes

Conectând numerele, obținem:

.07 / 12
{[1 + (.07 / 12)] ^15x12 } - 1

Aceasta calculează până la .003154 pe lună. Pe an, acest procent este de: .003154 x 12 luni = 0, 0378. Rata la care trebuie plătit un creditor este egală cu acest factor al fondului aferent, plus rata dobânzii. În acest exemplu, această rată este: 0, 07 + 0, 0378 = 10, 78% sau 0, 1078.

Astfel, rata medie ponderată sau rata generală de capitalizare generală, folosind ponderea de 50% pentru datorii și ponderea de 50% pentru capitaluri proprii este: (.5 x .1078) + (.5 x .10) = 10, 39%. Drept urmare, valoarea de piață a proprietății este de: 950.000 $ / .1039 = 9.143.407 USD.

Cum să valorizăm o proprietate de investiții imobiliare

Evaluări comparabile ale capitalului propriu

Modelele absolute de evaluare determină valoarea actuală a fluxurilor de numerar viitoare pentru a obține valoarea intrinsecă a unei acțiuni; cele mai frecvente metode sunt modelele de reducere a dividendelor (DDM) și tehnicile cu fluxuri de numerar reduse (DCF). Pe de altă parte, metodele de valoare relativă sugerează că două titluri comparabile ar trebui să aibă un preț similar în funcție de veniturile lor. Rapoarte precum preț-la-câștig și preț-la-vânzare sunt comparate cu alte companii intra-industrie pentru a determina dacă un stoc este subvaluat sau supraevaluat. Ca și în evaluarea capitalurilor proprii, analiza evaluării imobiliare ar trebui să implementeze ambele proceduri pentru a determina o serie de valori posibile.

Calcularea venitului net operațional al unei proprietăți imobiliare

Valoarea de piață = NOI1r − g = NOI1Runde: NOI = Intrare operațională netă = Rata necesară de rentabilitate a activelor imobiliare g = Rata de creștere a NOIR = Rata de capitalizare (r − g) \ begin {aliniată} & Piața ~ Valoare = \ dfrac { NOI_1} {rg} = \ dfrac {NOI_1} {R} \\ & \ textbf {unde:} \\ & NOI = \ text {\ mic Venit net din exploatare} \\ & r = \ text {\ small Rata de rentabilitate necesară la active imobiliare} \\ & g = \ text {\ small Rata de creștere a NOI} \\ & R = \ text {\ small Rata de capitalizare (r} - \ text {\ small g)} \\ \ end {align} Market Valoare = r − gNOI1 = RNOI1 unde: NOI = Venit net de exploatare = Rata de rentabilitate necesară asupra activelor imobiliare g = Rata de creștere a NOIR = Rata de capitalizare (r − g)

Venitul net operațional reflectă câștigurile pe care proprietatea le va genera după factorizarea cheltuielilor de exploatare, dar înainte de deducerea impozitelor și a plăților de dobânzi. Înainte de deducerea cheltuielilor, trebuie determinate veniturile totale obținute din investiție. Veniturile închiriate preconizate pot fi prognozate inițial pe baza proprietăților comparabile din apropiere. Având o cercetare adecvată de piață, un investitor poate determina ce prețuri sunt încasați chiriașii în zonă și poate presupune că ar putea fi aplicate chirii similare pe pătrat pentru această proprietate. Creșterile prognozate ale chiriilor sunt contabilizate în ritmul de creștere în cadrul formulei.

Deoarece ratele ridicate ale posturilor vacante reprezintă o amenințare potențială pentru rentabilitatea investițiilor imobiliare, trebuie să se utilizeze o analiză de sensibilitate sau estimări conservatoare realiste pentru a determina venitul pierdut dacă activul nu este utilizat la capacitate maximă.

Cheltuielile de exploatare includ cele care sunt direct suportate prin operațiunile cotidiene ale clădirii, cum ar fi asigurarea proprietății, comisioanele de administrare, taxele de întreținere și costurile de utilitate. Rețineți că amortizarea nu este inclusă în calculul cheltuielilor totale. Venitul net operațional al unei proprietăți imobiliare este similar cu câștigul înaintea dobânzii, impozitelor, amortizării și amortizării (EBITDA).

Reducerea venitului net operațional dintr-o investiție imobiliară cu rata de capitalizare a pieței este analogă reducerii unui flux de dividende viitoare de rata de rentabilitate necesară, ajustată pentru creșterea dividendelor. Investitorii de acțiuni familiarizați cu modelele de creștere a dividendelor ar trebui să vadă imediat asemănarea. (DDM este una dintre cele mai fundamentale dintre teoriile financiare, dar este la fel de bun ca presupunerile sale. Consultați „ Digging into the Dividend Discount Model ”).

Găsirea capacității de generare a veniturilor unei proprietăți

Valoare de piață = Venit brut × Multiplicator venit brut \ textit {\ small Value Market = Venit brut} \ times \ textit {\ small Venit brut multiplicator} Valoare de piață = Venit brut × Multiplicator cu venit brut

Abordarea de multiplicare a venitului brut este o metodă de evaluare relativă care se bazează pe presupunerea de bază că proprietățile din aceeași zonă vor fi evaluate proporțional cu venitul brut pe care îl ajută să genereze. După cum sugerează și denumirea, venitul brut este venitul total înainte de deducerea oricăror cheltuieli de exploatare. Cu toate acestea, trebuie prognozate ratele vacante pentru a obține o estimare exactă a venitului brut.

De exemplu, dacă un investitor imobiliar achiziționează o clădire de 100.000 de metri pătrați, el poate determina din datele comparabile ale proprietății că venitul mediu brut lunar pe pătrat din cartier este de 10 dolari. Deși inițial investitorul poate presupune că venitul brut anual este de 12 milioane de dolari (10 x 12 luni x 100.000 metri pătrați), este posibil să existe anumite unități vacante în clădire la un moment dat. Presupunând că există o rată vacantă de 10%, venitul brut anual este de 10, 8 milioane USD (12 MM x 90%). O abordare similară se aplică și abordării venituri operaționale nete.

Următorul pas în evaluarea valorii proprietății imobiliare este determinarea multiplicatorului de venit brut. Acest lucru se realizează dacă există date istorice de vânzări. Analizând prețurile de vânzare ale proprietăților comparabile și împărțind această valoare la venitul anual brut generat, produce multiplicatorul mediu pentru regiune.

Acest tip de abordare de evaluare este similar cu utilizarea tranzacțiilor comparabile sau multiplelor pentru a valoriza o acțiune. Mulți analiști vor prognoza câștigurile unei companii și vor multiplica câștigurile pe acțiune (EPS) cu raportul P / E al industriei. Evaluarea imobilelor se poate realiza prin măsuri similare.

Blocări rutiere către evaluarea imobilelor

Ambele metode de evaluare a proprietăților imobiliare par relativ simple. Cu toate acestea, în practică, determinarea valorii unei proprietăți generatoare de venituri folosind aceste calcule este destul de complicată. În primul rând, obținerea informațiilor solicitate cu privire la toate inputurile formulei, cum ar fi venitul operațional net, primele incluse în rata de capitalizare și datele comparabile ale vânzărilor, se pot dovedi extrem de consumatoare și de timp.

În al doilea rând, aceste modele de evaluare nu determină în mod corespunzător posibile modificări majore pe piața imobiliară, cum ar fi o criză de credit sau un boom imobiliar. Drept urmare, trebuie efectuată analize suplimentare pentru a previziona și a factoriza impactul posibil al schimbării variabilelor economice.

Deoarece piețele imobiliare sunt mai puțin lichide și transparente decât piața bursieră, uneori este dificil să obțineți informațiile necesare pentru a lua o decizie de investiție complet informată. Acestea fiind spuse, datorită investițiilor mari de capital necesare în mod obișnuit pentru achiziționarea unei dezvoltări mari, această analiză complicată poate produce o rambursare mare dacă duce la descoperirea unei proprietăți subestimate (similar cu investiția în acțiuni). Astfel, a-ți face timp pentru a cerceta intrările necesare merită timpul și energia.

Linia de jos

Evaluarea imobilelor se bazează adesea pe strategii similare analizei capitalurilor proprii. Alte metode, pe lângă venitul operațional net actualizat și abordarea de multiplicare a venitului brut, sunt de asemenea utilizate frecvent - unele unice pentru această clasă de active. Unii experți din industrie, de exemplu, au o cunoaștere activă a migrației orașului și a modelelor de dezvoltare. În consecință, ei pot determina ce zone locale sunt cele mai probabil să experimenteze cea mai rapidă rată de apreciere.

Indiferent de abordarea utilizată, cel mai important predictor al succesului unei strategii este cât de bine este cercetată.