Refinanțarea creditului ipotecar este o idee bună?

Decizia de a refinanța locuința depinde de mulți factori, inclusiv de perioada în care intenționați să locuiți acolo, de ratele dobânzii curente și de cât timp va dura pentru recuperarea costurilor de închidere. În unele cazuri, refinanțarea este o decizie înțeleaptă. În altele, poate nu merită financiar.

Deoarece aveți deja proprietatea, refinanțarea este probabil mai ușoară decât obținerea unui împrumut inițial în calitate de cumpărător pentru prima dată. În plus, dacă dețineți proprietatea sau casa de mai mult timp și ați construit capitaluri proprii semnificative, acest lucru va facilita refinanțarea. Dar dacă atingeți această capitaluri proprii sau consolidați datoria este motivul dvs. pentru un refi, rețineți că acest lucru poate crește numărul de ani pe care vi-i veți datora ipotecă - nu cea mai inteligentă mișcare financiară.

Evaluarea la domiciliu: cheia pentru o refinanțare de succes

Luați în considerare închiderea costurilor

Regula obișnuită este că, dacă vă puteți reduce rata dobânzii curente cu 1% sau mai mult, ar putea avea sens să refinați din cauza banilor pe care îi veți economisi. Refinanțarea la o rată a dobânzii mai mică vă permite, de asemenea, să vă construiți mai rapid capitaluri proprii.

Dacă ratele dobânzilor au scăzut destul de scăzut, poate fi posibilă refinanțarea pentru a scurta termenul împrumutului - să zicem, de la un credit ipotecar fix de 30 de ani la 15 ani - fără a modifica plata lunară cu mult.

În mod similar, scăderea ratelor dobânzilor ar putea fi un motiv pentru a converti de la o rată fixă ​​la o ipotecă cu rată reglabilă (ARM), întrucât ajustările periodice ale unei ARM înseamnă rate mai mici și plăți lunare mai mici. Odată cu creșterea ratelor ipotecare, această strategie are un sens mai puțin financiar. Într-adevăr, ajustările periodice ARM care cresc rata dobânzii la ipoteca dvs. pot face din convertirea la un credit cu rată fixă ​​o alegere înțeleaptă.

Cu toate acestea, există costuri implicate în toate aceste scenarii. Cheltuielile dvs. vor trebui să acopere taxe precum asigurarea de titlu, taxele de avocat, o evaluare, impozite și taxe de transfer. Aceste costuri de refinanțare, care pot fi de la 3% la 6% din capitalul creditului, sunt aproape la fel de mari decât costul unei ipoteci inițiale și pot dura ani de zile pentru recuperare.

Dacă încercați să vă reduceți plățile lunare, aveți grijă la refinanțarea „fără costuri de închidere” din partea creditorilor. Deși este posibil să nu existe costuri de închidere, o bancă va recupera aceste taxe oferindu-vă o rată a dobânzii mai mare, ceea ce vă va învinge obiectivul.

Cheie de luat cu cheie

• Poate fi înțelept să refinanțezi dacă poți reduce rata dobânzii cu 1% sau mai mult.
• Asigurați-vă că intenționați să rămâneți în casă suficient de mult timp pentru a recupera costurile refinanțării.
• A scăpa de asigurarea ipotecară privată sau PMI este un motiv bun pentru a obține o nouă ipotecă.

Luați în considerare cât timp intenționați să rămâneți în casa dvs.

Pentru a decide dacă refinanțați sau nu, veți dori să calculați care vor fi economiile dvs. lunare atunci când refinanțarea va fi finalizată.

Să spunem, de exemplu, că aveți un credit ipotecar de 30 de ani pentru 200.000 USD. La prima asumare a împrumutului, rata dobânzii a fost fixată la 6, 5%, iar plata dvs. lunară a fost de 1, 257 USD. Dacă ratele dobânzilor scad la 5, 5% fix, aceasta ar putea reduce plata lunară la 1.130 USD - o economie de 127 USD pe lună sau 1.524 USD anual.

Creditorul vă poate calcula costurile totale de închidere pentru refinanțare în cazul în care decideți să continuați. Dacă costurile dvs. se ridică la aproximativ 2.300 USD, puteți împărți această cifră după economiile dvs. pentru a determina punctul dvs. de pauză - în acest caz, 1, 5 ani în casă (2.300 USD împărțiți la 1.524 USD = 1, 5 ani). Dacă intenționați să rămâneți în casă timp de doi ani sau mai mult, refinanțarea ar avea sens.

Dacă capitalurile proprii sunt mai mici de 20%, s-ar putea să vi se ceară să plătiți PMI, ceea ce ar putea reduce orice economie pe care o puteți obține de la un refi.

Luați în considerare PMI

În perioadele în care valorile locuinței scad, multe case sunt apreciate cu mult mai puțin decât au fost evaluate istoric. Dacă acest lucru este cazul atunci când aveți în vedere refinanțarea, suma la care este evaluată locuința dvs. poate însemna că aveți un capital suficient pentru a satisface o reducere de 20% din noua ipotecă.

Pentru a refinanța, vi se va solicita să furnizați un depozit în numerar mai mare decât cel așteptat sau trebuie să aveți o asigurare de ipotecă privată (PMI), care va crește în cele din urmă plata lunară. S-ar putea însemna că, chiar și cu o scădere a ratelor dobânzii, economiile reale pot să nu se ridice la prea multe.

În schimb, o refinanțare care vă va elimina PMI vă va economisi bani și poate merita să faceți doar din acest motiv. Dacă casa dvs. are peste 20% capitaluri proprii, nu va trebui să plătiți PMI, cu excepția cazului în care aveți un credit ipotecar FHA sau sunteți considerat un împrumutat cu risc ridicat. Dacă în prezent plătiți PMI, aveți cel puțin 20% capitaluri proprii și creditorul dvs. actual nu îl va elimina, ar trebui să refinați.