Modul în care refinanțarea unui credit ipotecar afectează valoarea voastră netă
Refinanțarea pare adesea o modalitate excelentă de a reduce plățile ipotecare lunare și de a vă lăsa cu mai mulți bani pentru alte lucruri. Și se poate. Dar când cântăriți pro și contra, nu uitați să luați în considerare modul în care această mișcare vă poate afecta valoarea netă. Motivul: o ipotecă este mai mult decât o plată lunară. Este un instrument de datorie utilizat pentru a finanța un activ. Iar acea jargonă de profesor de contabilitate înseamnă că a avea o ipotecă îți scade valoarea netă.
Iată cum funcționează această linie de raționament: pe bilanțul unei gospodării, o ipotecă este o datorie. Ca atare, se scade din activele unei gospodării pentru a determina valoarea netă a acelei gospodării. Prea mulți consumatori intră în capcana refinanțării unei ipoteci pentru a-și reduce plățile lunare, fără a lua în considerare modul în care refinanțarea afectează valoarea lor totală netă. Refinanțarea casei dvs. plătește vreodată? Sau este doar o soluție pe termen scurt la o problemă mai mare?
Perioada de rambursare
Cea mai populară metodă pentru determinarea economiei refinanțării ipotecare implică calcularea unei perioade simple de rambursare. Această ecuație se realizează prin calcularea sumei economiilor lunare de plată care pot fi realizate prin refinanțarea unei ipoteci noi la o rată a dobânzii mai mică și determinând luna în care acea sumă cumulativă a economiilor lunare de plată este mai mare decât costurile refinanțării.
Să presupunem, de exemplu, că aveți un credit ipotecar de 30 de ani pentru 200.000 USD. Când ați scos-o, ați primit o rată a dobânzii fixă de 6, 5%, iar plata pentru începutul lunii este de 1, 257 USD. Dacă acum dobânzile fixe sunt de 5, 5%, aceasta ar putea reduce plata lunară la 1.130 USD, ceea ce înseamnă o economie lunară de 127 USD, care este de 1.524 USD anual. (Regula obișnuită este că, dacă puteți reduce rata dobânzii curente cu 0, 75% până la 1% sau mai mare, ar putea avea sens să luați în considerare refinanțarea.)
În continuare, va trebui să cereți noului dvs. creditor să vă calculeze costurile totale de închidere pentru o posibilă refinanțare. Dacă ajung la aproximativ 2.300 de dolari, știți că perioada de rambursare ar fi de 1, 5 ani în casă (2.300 de dolari împărțiți la 1.524 USD egală cu 1, 5 ani). Astfel, dacă intenționați să rămâneți în casă timp de doi ani sau mai mult, refinanțarea are sens, cel puțin în conformitate cu metoda simplă a perioadei de rambursare.
Cheie de luat cu cheie
- O metodă simplă pentru perioada de rambursare este adesea folosită pentru a calcula luna în care economiile cumulate ale unui proprietar sunt mai mari decât costul refinanțării.
- O modalitate mai solidă de a calcula costul refinanțării este de a lua în considerare impactul asupra valorii nete a gospodăriei tale.
- Pentru a afla când o decizie de refinanțare devine într-adevăr economică, un proprietar trebuie să compare planul de amortizare rămas existent al ipotezei cu planul de amortizare al noii ipoteci.
Refinanțarea afectează valoarea merită netă a gospodăriei tale
Cu toate acestea, această metodă ignoră bilanțul gospodăriei și ecuația totală a valorii nete. Două lucruri principale sunt nerecunoscute pentru:
- Soldul principal al creditului ipotecar existent față de noua ipotecă este ignorat. Refinanțarea nu este gratuită. Costurile refinanțării trebuie plătite din buzunar sau, de cele mai multe ori, sunt incluse în soldul principal al noii ipoteci. Atunci când un sold ipotecar crește printr-o tranzacție de refinanțare, partea de pasiv a bilanțului gospodăriei crește și, toate celelalte fiind constante, valoarea netă a gospodăriei scade imediat cu o sumă egală cu costul refinanțării.
- Refinanțarea unei ipoteci de 30 de ani cu 25 de ani rămase până la achitarea unei noi ipoteci de 30 de ani înseamnă că s-ar putea ajunge să plătești mai multă dobândă totală pe viața noii ipoteze, chiar dacă rata dobânzii la noua ipotecă este mai mică decât rata pe care o veți plăti pentru restul de 25 de ani din ipoteca existentă.
Uită-te la costurile reale ale refinanțării
Un mod mai solid din punct de vedere financiar de a determina economia refinanțării care include costurile reale ale refinanțării în ecuația valorică netă a gospodăriei este compararea planului de amortizare rămas al ipotecii existente cu planul de amortizare al noii ipoteci.
Programul de amortizare al noii ipoteci va include costurile refinanțării în soldul principal. (Dacă costurile refinanțării vor fi plătite din buzunar, atunci aceeași sumă în dolari ar trebui scăzută din soldul principal al ipotecii existente, pe baza presupunerii că, în cazul în care tranzacția de refinanțare nu are loc, banii pe care i-ați cheltui pentru costuri ar putea fi folosit în schimb la plata soldului principal al împrumutului existent.)
Scădem economiile lunare de plată dintre cele două credite ipotecare din soldul principal al noii ipoteci. (Acest lucru se realizează deoarece, teoretic, puteți utiliza economiile lunare generate de refinanțare pentru a reduce soldul principal al noii ipotecare.) Luna în care soldul principal modificat al noii ipoteze este mai mic decât soldul principal al existentei ipoteca este luna în care a fost atinsă o perioadă de rambursare a unei refinanțări cu adevărat economică, una bazată pe valoarea netă a gospodăriei.
Apropo, calculatoarele de amortizare pot fi găsite pe majoritatea site-urilor web. Puteți copia și lipi rezultatele într-un program de foi de calcul, apoi efectuați calculul suplimentar al scăderii diferențelor de plată lunare din soldul principal al noii ipotecare.
Folosind calculele descrise mai sus, o analiză de refinanțare a unei ipoteci existente cu o rată a dobânzii fixă de 7%, 25 de ani rămânând până la rambursare și un sold principal de 200.000 USD într-o nouă ipotecă de 30 de ani cu o dobândă fixă de 6, 25% iar costurile de refinanțare de 3.000 USD (care vor fi incluse în soldul principal al noii ipoteci) oferă următoarele rezultate:
Dacă se folosește o analiză simplă a perioadei de rambursare pentru a determina economia refinanțării în exemplul de mai sus, economiile de plată lunare cumulate sunt mai mari decât costurile de 3.000 de dolari pentru refinanțare începând cu luna 19. Cu alte cuvinte, metoda simplă a perioadei de rambursare ne spune că dacă proprietarul de acasă se așteaptă să aibă noua ipotecă timp de 19 sau mai multe luni, refinanțarea are sens.
Cu toate acestea, dacă se folosește abordarea valorii nete, decizia de refinanțare nu ar deveni economică până la 29 de luni, când soldul principal al noii ipoteze minus economiile de plată lunare cumulate este mai mic decât soldul principal al ipotecii existente. Abordarea valorii nete ne spune că este nevoie de 10 luni mai mult decât abordarea simplă a perioadei de rambursare înainte ca refinanțarea să fie economică.
Dacă refinanțați după ce casa dvs. a pierdut valoare și trebuie să vă asigurați o asigurare ipotecară privată, impactul negativ asupra valorii dvs. nete poate fi și mai substanțial.
Alti factori
Rețineți că în perioadele în care valorile locuinței scad, multe case sunt apreciate cu mult mai puțin decât valorează anterior. Acest lucru vă poate determina să nu aveți suficientă capitaluri proprii în casa dvs. pentru a satisface plata cu 20% din noua ipotecă și vă poate solicita să depuneți un depozit de numerar mai mare decât așteptat. De asemenea, v-ar putea solicita să aveți o asigurare de ipotecă privată, care va crește în final plata lunară. În aceste cazuri, chiar și odată cu scăderea ratelor dobânzii, este posibil ca economiile dvs. reale să nu se ridice la multe.
Linia de jos
Calculând economia reală a refinanțării creditului ipotecar, puteți determina cu exactitate ce perioadă de rambursare reală trebuie să faceți față. Crăparea numerelor necesită un pic de muncă, dar oricine o poate face.
Mai ales dacă intenționați să vă mutați în următorii câțiva ani, să vă luați câteva minute pentru a calcula economia reală a refinanțării ipotecii dvs. vă poate ajuta foarte bine să evitați deteriorarea valorii nete cu mii de dolari. Și dacă se pare că refinanțarea va plăti pentru dvs., veți avea o înțelegere mult mai clară despre momentul în care veți începe să beneficiați de această acțiune.