Ofertele imobiliare finanțate de vânzător

Când vine vorba de finanțarea imobilelor rezidențiale, majoritatea tranzacțiilor urmează un proces bine uzat. Vânzătorul găsește un cumpărător dispus cu venitul necesar, istoricul angajării și punctajul de credit pentru a se califica pentru o ipotecă, iar o instituție de creditare pune bani pentru a finanța afacerea.

Dar dacă finanțarea tradițională nu este disponibilă, iar cumpărătorul și vânzătorul vor să continue în continuare în privat cu vânzarea? Introduceți ceea ce se numește finanțare pentru vânzători. După cum implică termenul, persoana care vinde casa finanțează achiziția, mai degrabă decât banca care oferă o ipotecă cumpărătorului.

Oferte imobiliare finanțate de vânzător

Ce este favorabil în ceea ce privește finanțarea vânzătorilor

Această alternativă la finanțarea tradițională este o opțiune utilă uneori sau în locuri în care creditele ipotecare sunt greu de obținut. În astfel de condiții strânse, finanțarea vânzătorilor permite cumpărătorilor accesul la o formă alternativă de credit. La rândul lor, vânzătorii pot atinge o populație de cumpărători care nu se califică neapărat pentru o ipotecă tradițională. Și pentru că vânzătorul finanțează vânzarea, proprietatea poate comanda un preț mai mare de vânzare.

O bancă nu este implicată direct într-o vânzare finanțată de un vânzător; cumpărătorul și vânzătorul fac singuri aranjamentele. Acestea întocmesc o biletă la ordin care prezintă rata dobânzii, programul de plăți de la cumpărător la vânzător și consecințele în cazul în care cumpărătorul ar fi neplătit obligațiile respective. Spre deosebire de vânzarea care implică o ipotecă, atunci nu există transferul principalului de la cumpărător la vânzător, ci doar un acord privind rambursarea acestei sume în timp.

Cu doar doi jucători principali implicați, finanțarea proprietarului poate fi mai rapidă și mai ieftină decât vânzarea unei case în mod obișnuit. Willie Kathryn Suggs, brokerul principal și proprietarul brokerajului imobiliar cu sediul în Harlem, care poartă numele ei, spune că atunci când vânzătorul finanțează vânzarea „tranzacția se închide mai repede, deoarece nu există nicio așteptare pentru ofițerul de credite bancare, subscriptor și legal departament pentru a șterge fișierul. " Suggs notează, de asemenea, că „cumpărătorii adoră [finanțarea vânzătorului] pentru că pot primi în casă bani mai puțini”.

Costurile de închidere sunt într-adevăr mai mici pentru o vânzare finanțată de un vânzător. Fără să participe o bancă, tranzacția evită costurile ipotecelor sau punctelor de actualizare, precum și taxele de origine și o serie de alte taxe pe care creditorii le nivelează în mod obișnuit în timpul procesului de finanțare. Există, de asemenea, o mai mare flexibilitate, cel puțin evident, în ceea ce privește provizioanele de împrumut, de la plata în avans necesară la rata dobânzii până la termenul acordului.

Finanțarea vânzătorului se desfășoară în mod obișnuit doar pe o perioadă destul de scurtă, cum ar fi cinci ani, cu plata unui balon venind la sfârșitul acestei perioade. Teoria - sau speranța, cel puțin - este că, în cele din urmă, cumpărătorul va refinanța acea plată cu un creditor tradițional, înarmat cu o valoare mai bună a creditului și care a acumulat o parte din capitaluri proprii în casă.

Ce trebuie să știe cumpărătorii

Pentru toate avantajele potențiale ale finanțării vânzătorilor, tranzacțiile care îl utilizează vin cu riscuri și realități pentru ambele părți. Iată ce ar trebui să ia în considerare cumpărătorii înainte de a finaliza o afacere finanțată de vânzător.

Nu vă așteptați la un termen mai bun decât la o ipotecă. Pe măsură ce condițiile unei tranzacții finanțate de un vânzător sunt excluse, flexibilitatea îndeplinește frecvent realitatea. Vânzătorul își digeră nevoile și riscurile financiare, inclusiv posibilitatea cumpărătorului de a neplăti împrumutul, cu perspectiva unui proces de evacuare potențial scump și dezordonat.

Eșecul poate fi plictisitor pentru cumpărător. De exemplu, este posibil să vă asigurați o rată a dobânzii mai favorabilă decât o oferă băncile, dar este mai probabil să plătiți mai mult, poate mai multe puncte procentuale suplimentare peste rata actuală. Și probabil va trebui să furnizați o sumă de avans care să fie comparabilă cu cea a unei ipoteci tipice - adică 10% sau mai mult din valoarea proprietății.

Este posibil să fie nevoie să vă vindeți vânzătorului. Este inteligent să fii transparent și simplu cu privire la motivele pentru care nu te-ai calificat pentru o ipotecă tradițională. O parte din aceste informații pot apărea oricând atunci când vânzătorul verifică istoricul creditului și alte date de fond, inclusiv angajarea dvs., activele, creanțele financiare și referințele.

Dar asigurați-vă, de asemenea, că evidențiați orice restricții privind capacitatea dvs. de a împrumuta care nu poate ieși la suprafață în timpul sârguinței scumpe a vânzătorului. Todd Huettner, un broker ipotecar și președintele Huettner Capital, cu sediul în Denver, subliniază că chiar și un potențial cumpărător care are un credit bun și un avans de plată la îndemână poate să fi inițiat recent o nouă afacere și, prin urmare, să nu poată beneficia de o împrumut de până la doi ani.

Fiți pregătiți să propuneți finanțarea vânzătorilor. Proprietarii de case care oferă finanțare vânzătorului anunță adesea acest fapt, în speranța de a atrage cumpărători care nu se califică pentru credite ipotecare. Dacă nu vedeți o mențiune a finanțării vânzătorilor, nu strică să vă întrebați despre asta, spune brokerul ipotecar Todd Huettner.

Când o faci, spune el, propuneți opțiunea cât se poate de explicit. În loc să se întrebe dacă finanțarea proprietarului este o opțiune, Huettner recomandă cumpărătorilor să prezinte o propunere specifică. „De exemplu, „ Oferta mea este la prețul complet cu 20% mai mic, finanțarea vânzătorului pentru 350.000 USD la 6%, amortizată pe 30 de ani cu un balon de cinci ani. Dacă nu refinanțez în doi-trei ani, voi crește rata la 7% în anii patru și cinci. ""

Confirmați că vânzătorul este liber să finanțeze vânzarea. Finanțarea vânzătorului este cea mai simplă atunci când vânzătorul deține proprietatea în mod direct; o ipotecă deținută asupra proprietății introduce complicații suplimentare. Plata unei căutări de titlu asupra proprietății va confirma că este descrisă cu exactitate în faptă și nu este liberă de o ipotecă sau de o taxă fiscală.

Potrivit lui Jason Burkholder, un broker, manager de vânzări și agent imobiliar cu Weichert, Agenții imobiliari din Lancaster, Pa., „Majoritatea creditelor ipotecare au o clauză„ scadentă la vânzare ”care interzice vânzătorului să vândă casa fără să achite ipoteca. în cazul în care un vânzător finanțează proprietarul, iar compania ipotecară află, va lua în considerare casa „vândută” și va solicita plata imediată a datoriei în întregime, ceea ce permite creditorului să se excludă. "

Ce trebuie să știe vânzătorii

Rețineți aceste sfaturi și realități dacă aveți în vedere finanțarea vânzării unei case.

Nu trebuie neapărat să finanțați vânzarea mult timp. În calitate de vânzător, puteți, în orice moment, să vindeți biletul la ordin unui investitor sau creditor, căruia cumpărătorul trimite apoi plățile. Potrivit lui Robin Daniels, investitor imobiliar și proprietar din Florida Centrală, „Mulți vânzători se tem să nu vândă cu finanțarea proprietarului, dar nu știu că nota pe care o dețin este ceva ce poate fi vândut altcuiva. Acest lucru s-ar putea întâmpla în aceeași zi ca închidere, astfel vânzătorul primește numerar imediat. "

Cu alte cuvinte, vânzătorii nu trebuie să dispună de numerar și nici nu trebuie să devină creditori. Fiți conștienți, cu toate acestea, că va trebui să acceptați mai puțin decât valoarea integrală a notei pentru a o vinde, reducând astfel rentabilitatea asupra proprietății. Biletele la ordin pentru proprietăți vând, de obicei, între 65% și 90% din valoarea lor nominală, potrivit Amerinotexchange, o companie specializată în finanțarea pieței secundare.

Faceți din partea vânzătorului o finanțare din partea dvs. pentru a vinde proprietatea. Întrucât finanțarea vânzătorilor este relativ rară, promovați faptul că o oferiți, începând cu lista de proprietăți. Adăugarea la text a cuvintelor „finanțarea vânzătorilor disponibile” va avertiza potențialii cumpărători și agenții acestora că opțiunea este pe tabelă.

Când cumpărătorii potențiali vă văd casa, oferiți mai multe detalii despre modalitățile de finanțare. Pregătiți o foaie informativă care descrie termenii finanțării, alături de o explicație generală despre ce este finanțarea vânzătorului, deoarece mulți cumpărători nu îi sunt familiarizați.
Caută sfaturi fiscale și ia în considerare și asistența de deservire a împrumuturilor.

Întrucât tranzacțiile finanțate de vânzător pot prezenta complicații fiscale, angajați un planificator financiar sau un expert fiscal ca parte a echipei dvs. pentru vânzare. De asemenea, dacă nu aveți experiență și confortabil în calitate de creditor, luați în considerare să angajați o companie de servicii de împrumut pentru a colecta plăți lunare, a emite declarații și a efectua celelalte sarcini implicate în gestionarea unui împrumut.

Linia de jos

La fel de neobișnuit și necunoscut pentru majoritatea oamenilor, finanțarea vânzătorilor poate fi o opțiune utilă pe piețele imobiliare provocatoare. Cu toate acestea, aranjamentul determină unele riscuri speciale pentru cumpărător și vânzător, și este înțelept să angajezi ajutor profesional pentru atenuarea acestora și să permită derularea fără probleme a procesului.
Ambele părți ar trebui să angajeze un avocat sau un agent imobiliar pentru a scrie și revizui contractul de vânzare și biletul la ordin, împreună cu sarcinile conexe. Încercați să găsiți profesioniști care au experiență cu tranzacții la domiciliu finanțate de vânzători și care au experiență acolo unde locuiți, dacă este posibil, deoarece unele reglementări relevante (precum cele care guvernează plățile cu baloane) diferă în funcție de jurisdicție.
Profesioniștii pot ajuta, de asemenea, cumpărătorul și vânzătorul să decidă asupra acordului particular care li se potrivește cel mai bine și circumstanțelor vânzării. Dacă nu este o afacere finanțată de vânzător, investitorul imobiliar Don Tepper de Solutions 3D LLC subliniază că „există de fapt zeci de alte modalități de cumpărare”, altele decât un acord ipotecar tradițional. Aceste aranjamente, subliniază Tepper, includ închiriere. -opțiune, închiriere-cumpărare, contract de teren, contract de faptă, partajare de capitaluri proprii și împrumuturi ipotecare. „Majoritatea cumpărătorilor și majoritatea agenților imobiliari nu știu cum funcționează oricare dintre acestea”, spune el.