Cum se determină valoarea de piață pe piața imobiliară?

Oricine a încercat vreodată să cumpere sau să vândă o casă, probabil a auzit multe despre valoarea justă de piață a proprietății sau despre FMV. În mod similar, oricine trebuie să plătească impozite pe o proprietate sau să ia o deducere bazată pe proprietate trebuie să găsească FMV. De altfel, aceasta este și terminologia comună pe piața imobiliară a investițiilor. Din păcate, nu există nici un mod ușor sau universal de a determina valoarea de piață pentru imobiliare. Cu toate acestea, aproape fiecare evaluare a pieței se reduce la doi factori: evaluări imobiliare și vânzări comparabile recente.

Economia valorii de piață

Valoarea fiecărui bun dintr-o economie de piață rezultă dintr-un proces de descoperire. Producătorii și vânzătorii propun valori ipotetice și speră să găsească cumpărători cu evaluări similare. Pe de altă parte, consumatorii ofertează sau reduc prețurile pe baza interpretărilor lor în schimbare a valorii bunurilor. Acest proces este imperfect și în continuă schimbare.

Pentru imobiliare, acest lucru înseamnă că un cumpărător trebuie să valorizeze proprietatea mai mult decât banii pe care îi tranzacționează pentru aceasta. În același timp, vânzătorul trebuie să valorizeze proprietatea mai puțin decât banii oferiți.

Evaluări și vânzări comparabile

Evaluările sunt pur și simplu opinii profesionale de valoare. În timpul vânzării unei locuințe, banca care face împrumutul pentru casă selectează în mod normal un evaluator pentru a da o opinie despre valoarea imobilelor la o dată specifică. Vânzările comparabile, cunoscute și sub denumirea de „date de piață”, sunt modalitatea cea mai obișnuită de a ajunge la valoarea de piață. Aici, vânzările recente de proprietăți de statură similară sunt revizuite pentru a informa judecata.

Publicarea IRS 561

Publicarea codului fiscal care guvernează valoarea justă de piață a bunurilor imobiliare este Publicația IRS 561. Această publicație tratează tot felul de evaluări ale proprietății, cum ar fi autoturisme, bărci, colecții, îmbrăcăminte uzuală, titluri, brevete, anuități și multe altele, dar este nu a rezervat o secțiune pentru determinarea valorii pieței imobiliare.

Publicația 561 precizează în mod explicit „este necesară o evaluare detaliată de către un evaluator profesionist” pentru evaluarea corectă. Trei abordări sunt considerate acceptabile de către evaluator: abordarea comparabilă a vânzărilor, valorificarea abordării veniturilor sau metoda nouă a costurilor de înlocuire.