Modul în care ratele dobânzii afectează valorile proprietății

Ratele dobânzilor, în special ratele la schimburile interbancare și facturile Trezoreriei, au un efect la fel de profund asupra valorii bunurilor imobiliare producătoare de venituri ca la orice vehicul de investiții. Deoarece influența lor asupra capacității individuale de a achiziționa proprietăți rezidențiale (prin creșterea sau scăderea costului capitalului ipotecar) este atât de profundă, mulți oameni presupun în mod incorect că singurul factor decisiv în evaluarea imobiliară este rata actuală a creditului ipotecar.

Cu toate acestea, ratele ipotecare sunt doar un factor legat de dobândă care influențează valorile proprietății. Deoarece ratele dobânzii afectează și fluxurile de capital, oferta și cererea de capital și ratele de rentabilitate ale investitorilor cerute, ratele dobânzilor determină prețurile proprietăților într-o varietate de moduri.

Cât afectează ratele dobânzilor la valorile proprietății

Fundamente de evaluare

Pentru a înțelege modul în care ratele dobânzilor, fluxurile de capital și ratele de finanțare influențate de guvern afectează valorile proprietății, ar trebui să ai o înțelegere de bază a abordării veniturilor la valorile imobiliare. Deși valorile imobiliare sunt influențate de oferta și cererea de proprietăți într-un anumit local și de costul de înlocuire a dezvoltării de noi proprietăți, abordarea veniturilor este cea mai frecventă tehnică de evaluare pentru investitori. Abordarea veniturilor oferită de evaluatori de proprietăți comerciale și de subscriitori și investitori ai investițiilor cu capital imobiliar este foarte similară cu analiza actualizată a fluxurilor de numerar realizată pe investiții de capital și obligațiuni.

În termeni simpli, evaluarea începe prin prognozarea veniturilor din proprietate, care ia forma plăților anticipate de închiriere sau, în cazul hotelurilor, ocuparea anticipată înmulțită cu costul mediu pe cameră. Apoi, luând toate costurile la nivel de proprietate, inclusiv costurile de finanțare, analistul ajunge la venitul net de exploatare (NOI) sau fluxul de numerar rămas după toate cheltuielile de exploatare.

Prin scăderea tuturor costurilor de capital, precum și orice capital de investiții pentru menținerea sau repararea proprietății și a altor cheltuieli care nu sunt specifice proprietății din NOI, rezultatul este fluxul net de numerar (NCF). Deoarece proprietățile nu rețin de obicei numerar sau nu au o politică de dividende declarată, NCF este egală cu numerar disponibil pentru investitori și este la fel ca numerarul din dividende, care este utilizat pentru evaluarea capitalurilor proprii sau a investițiilor cu venituri fixe. Prin valorificarea dividendelor sau prin actualizarea fluxului de numerar (inclusiv orice valoare reziduală) pentru o anumită perioadă de investiție, se determină valoarea proprietății.

Fluxurile de capital

Ratele dobânzilor pot afecta semnificativ costul finanțării și al ratelor ipotecare, care la rândul lor afectează costurile la nivel de proprietate și influențează astfel valorile. Cu toate acestea, oferta și cererea de capital și investiții concurente au cel mai mare impact asupra ratelor de rentabilitate cerute (RROR) și valorilor investițiilor. Întrucât Consiliul Rezervei Federale s-a îndepărtat de politica monetară și mai mult spre gestionarea ratelor dobânzilor, ca o modalitate de stimulare a economiei sau de eliminare a inflației, politica sa a avut un efect direct asupra valorii tuturor investițiilor.

Pe măsură ce ratele de schimb interbancare scad, costul fondurilor este redus, iar fondurile intră în sistem; invers, atunci când ratele cresc, disponibilitatea fondurilor scade. În ceea ce privește imobiliare, modificările ratelor de creditare interbancară adaugă sau reduc valoarea capitalului disponibil pentru investiții. Suma capitalului și costul capitalului afectează cererea, dar și oferta - adică banii disponibili pentru achiziții și dezvoltare de proprietăți imobiliare. De exemplu, atunci când disponibilitatea capitalului este redusă, furnizorii de capital tind să împrumute mai puțin ca procent din valoarea intrinsecă, sau nu atât de mult până la „stiva de capital”. Aceasta înseamnă că împrumuturile sunt făcute la raporturi mai mici între împrumut și valoare, reducând astfel fluxurile de numerar și valorile proprietății în pârghie.

Aceste modificări ale fluxurilor de capital pot avea, de asemenea, un impact direct asupra dinamicii ofertei și cererii pentru proprietăți. Costul capitalului și disponibilitatea capitalului afectează oferta prin furnizarea de capital suplimentar pentru dezvoltarea proprietății; ele influențează, de asemenea, populația cumpărătorilor potențiali care caută oferte. Acești doi factori lucrează împreună pentru a determina valorile proprietății.

Tarife de reducere

Cel mai evident impact al ratelor dobânzilor asupra valorilor imobiliare poate fi observat în derivarea ratelor de actualizare sau de capitalizare. Rata de capitalizare poate fi privită ca rata de dividend necesară a unui investitor, în timp ce o rată de actualizare este egală cu cerințele de rentabilitate totală ale unui investitor. K semnifică de obicei RROR, în timp ce rata de capitalizare este egală cu (Kg), unde g este creșterea preconizată a venitului sau creșterea aprecierii capitalului.

Fiecare dintre aceste rate este influențată de ratele dobânzilor prevalente, deoarece sunt egale cu rata fără riscuri, plus o primă de risc . Pentru majoritatea investitorilor, rata fără riscuri este rata la Trezoreria SUA; garantate prin creditul guvernului federal, ele sunt considerate fără riscuri, deoarece probabilitatea de neplată este atât de scăzută. Deoarece investițiile cu risc mai mare trebuie să obțină un randament mai mare pentru a compensa riscul suplimentar suportat, la determinarea ratelor de actualizare și a ratelor de capitalizare, investitorii adaugă o primă de risc la rata fără riscuri pentru a determina randamentul ajustat la risc necesar pentru fiecare investiție luată în considerare .

Deoarece K (rata de reducere) este egală cu rata fără riscuri plus o primă de risc, rata de capitalizare este egală cu rata fără riscuri plus prima de risc, mai puțin creșterea anticipată (g) a venitului. Deși primele de risc variază ca urmare a ofertei și a cererii și a altor factori de risc pe piață, ratele de actualizare vor varia din cauza modificărilor ratelor dobânzii care le compun. Atunci când randamentul necesar pentru investiții concurente sau substitutive crește, valorile imobiliare scad; invers, atunci când ratele dobânzilor scad, prețurile imobiliare cresc.

Linia de jos

Este important să vă concentrați asupra ratelor ipotecare, deoarece acestea au o influență directă asupra prețurilor imobiliare. Dacă sunteți un potențial proprietar de locuință sau investitor imobiliar, o modalitate ușoară de a cerceta ratele dobânzilor curente este să folosiți un calculator ipotecar.

Acestea fiind spuse, este important de reținut că modificarea ratelor dobânzii afectează numeroase aspecte ale imobiliarelor. Dincolo de prețul casei tale noi, ratele dobânzii afectează și disponibilitatea capitalului și cererea de investiții. Aceste fluxuri de capital influențează oferta și cererea de proprietăți și, prin urmare, afectează prețurile proprietăților.

De asemenea, ratele dobânzilor afectează, de asemenea, randamentul investițiilor substitutive, iar prețurile se modifică pentru a rămâne în conformitate cu riscul inerent al investițiilor imobiliare. Aceste modificări ale ratelor de rentabilitate necesare pentru imobiliare variază, de asemenea, în perioadele de destabilizare pe piețele de credit. Deoarece investitorii prevăd o variabilitate crescută a ratelor viitoare sau o creștere a riscului, primele de risc se extind, punând o presiune mai scăzută asupra prețurilor proprietăților.