Cum funcționează doar creditele ipotecare?

Dacă doriți o plată lunară pe ipoteca dvs. este mai mică decât cea pe care o puteți obține la un împrumut cu rată fixă, s-ar putea să vă atrageți printr-o ipotecă cu dobândă numai. Prin faptul că nu efectuați plăți principale timp de câțiva ani la începutul termenului dvs. de împrumut, veți avea un flux de numerar lunar mai bun.

Dar ce se întâmplă atunci când perioada de dobândă este crescută? Cine oferă aceste împrumuturi? Și când are sens să obții una? Iată un scurt ghid pentru acest tip de credit ipotecar.

Modul în care sunt structurate numai ipotecile cu dobândă

Cel mai de bază, o ipotecă cu dobândă este doar cea în care faceți doar plăți de dobândă pentru primii câțiva ani - de obicei cinci sau zece - și odată ce această perioadă se încheie, începeți să plătiți atât capitalul, cât și dobânda. Dacă doriți să efectuați plăți principale în perioada doar cu dobândă, puteți, dar aceasta nu este o cerință a împrumutului.

De obicei, veți vedea împrumuturi cu dobândă doar structurate ca ipoteci cu rată ajustabilă 3/1, 5/1, 7/1 sau 10/1 (ARM). Creditorii spun că opțiunile 7/1 și 10/1 sunt cele mai populare la debitori. În general, perioada cu dobândă este egală cu perioada cu rată fixă ​​pentru împrumuturile cu rată ajustabilă. Asta înseamnă că, dacă aveți un ARM 10/1, de exemplu, ați plăti dobânzi doar pentru primii zece ani.

Pe un ARM cu dobândă, după încheierea perioadei introductive, rata dobânzii se va ajusta o dată pe an (de aici provine „1”) pe baza unei rate de dobândă de referință, cum ar fi LIBOR, plus o marjă determinată de creditor. Rata de referință se modifică pe măsură ce piața se schimbă, dar marja este predeterminată la momentul acordării împrumutului.

Limitarea plafonului de rata modificări ale ratei dobânzii. Acest lucru este valabil pentru toate ARM-urile, nu numai pentru ARM-uri. Limita inițială a ratei dobânzii la 3/1 ARM și 5/1 ARMS este de obicei două, spune Casey Fleming, un ofițer de împrumut la C2 Financial Corp din San Diego și autor al „Ghidul împrumutului: cum să obții cea mai bună ipotecă posibilă”. Asta înseamnă că rata dobânzii de început este de trei la sută, atunci întrucât perioada de dobândă se încheie în anul patru sau anul șase, noua ta rată a dobânzii nu va fi mai mare de cinci la sută. La ARM-urile 7/1 și ARM-urile 10/1, limita maximă a ratei inițiale este de obicei cinci.

După aceea, creșterea ratei este de obicei limitată la două procente pe an, indiferent de perioada de introducere a ARM. Capacitățile de viață sunt aproape întotdeauna cu cinci la sută peste rata dobânzii inițiale a împrumutului, spune Fleming. Deci, dacă rata de pornire este de trei la sută, ar putea crește la cinci la sută în anul opt, șapte la sută în anul nouă și maxim la opt la sută în anul zece.

Odată ce perioada de dobândă se încheie, va trebui să începeți rambursarea capitalului pentru restul termenului de împrumut - pe o bază complet amortizată, în termeni de împrumut. Împrumuturile de astăzi doar cu dobândă nu au plăți în balon; de obicei, nici măcar nu sunt permise în condițiile legii, spune Fleming. Așadar, dacă durata completă a unui ARM 7/1 este de 30 de ani, iar perioada numai pentru dobândă este de șapte ani, în anul opt, plata dvs. lunară va fi recalculată pe baza a două lucruri: prima, noua rată a dobânzii și a doua, rambursarea capitalului în restul de 23 de ani.

Împrumuturi cu dobândă fixă ​​cu rată fixă

Creditele ipotecare cu dobândă fixă ​​nu sunt la fel de comune. Cu un împrumut cu dobândă fixă ​​de 30 de ani cu dobândă fixă, puteți plăti dobânda doar timp de zece ani, apoi puteți plăti dobândă plus principal pentru restul de 20 de ani. Presupunând că nu ați pus nimic către capital în acei primi zece ani, plata dvs. lunară va sări substanțial în anul 11, nu doar pentru că ați începe să rambursați principalul, ci pentru că veți plăti principalul doar peste 20 de ani în loc de 30 de ani. Întrucât nu plătiți principalul în perioada de dobândă, atunci când rata se restabilește, noua dvs. plată a dobânzii se bazează pe întreaga sumă a împrumutului. Un împrumut de 100.000 USD cu o dobândă de 3, 5 la sută ar costa doar 291, 67 USD pe lună în primii zece ani, dar 579, 96 USD pe lună în ceilalți 20 de ani (aproape dublu).

Peste 30 de ani, împrumutul de 100.000 USD te-ar costa 174.190, 80 USD - calculat ca (291, 67 USD x 120 plăți) + (579, 96 USD x 240 plăți). Dacă ați primi un împrumut pe 30 de ani cu rată fixă ​​la aceeași rată a dobânzii de 3, 5 la sută (așa cum am menționat mai sus), costul total peste 30 de ani ar fi de 161.656, 09 USD. Este vorba de 12.534, 71 USD mai mult pentru dobândă pentru împrumutul cu dobândă și acest cost suplimentar al dobânzii este motivul pentru care nu doriți să păstrați un împrumut numai pentru dobândă pe întregul termen. Cu toate acestea, cheltuiala dvs. cu dobânda va fi mai mică dacă luați deducerea impozitului pe dobânzi ipotecare.

Aceste tipuri de împrumuturi sunt disponibile pe scară largă?

Deoarece atât de mulți împrumutați s-au confruntat cu împrumuturi numai din dobândă în anii cu bule, băncile ezită să ofere produsul astăzi, spune Yael Ishakis, vicepreședinte al Împrumuturilor FM Acasă din Brooklyn, NY, și autorul „Ghidului complet pentru achiziții o casa."

Fleming spune că majoritatea sunt împrumuturi cu dobândă variabilă, cu o perioadă fixă ​​de cinci, șapte sau zece ani. Un împrumut jumbo este un tip de împrumut neconform. Spre deosebire de împrumuturile conforme, împrumuturile neconform nu sunt de obicei eligibile pentru a fi vândute întreprinderilor sponsorizate de guvern, Fannie Mae și Freddie Mac - cei mai mari cumpărători de credite ipotecare conforme și un motiv pentru care împrumuturile conforme sunt atât de disponibile.

Când Fannie și Freddie cumpără împrumuturi de la creditorii ipotecari, aceștia pun mai mulți bani la dispoziția creditorilor pentru a emite împrumuturi suplimentare. Împrumuturile neconforme, precum împrumuturile numai cu dobândă, au o piață ipotecară secundară limitată, astfel încât este mai greu să găsești un investitor care dorește să le cumpere. Mai mulți creditori atârnă de aceste împrumuturi și le servesc în casă, ceea ce înseamnă că au mai puțini bani pentru a face împrumuturi suplimentare. Prin urmare, împrumuturile numai pentru dobândă nu sunt la fel de disponibile. Chiar dacă un împrumut numai cu dobândă nu este un împrumut jumbo, el este totuși considerat neconform.

Deoarece împrumuturile cu dobândă nu sunt la fel de disponibile ca, să zicem, împrumuturi cu rată fixă ​​de 30 de ani, „cea mai bună modalitate de a găsi un creditor bun numai pentru dobândă este printr-un broker de renume cu o rețea bună, pentru că va dura ceva cumpărături serioase pentru a găsi și compara ofertele ”, spune Fleming.

Compararea costurilor

„Creșterea ratei pentru funcția numai pentru dobândă variază în funcție de creditor și de zi, dar calculează că vei plăti cel puțin o primă de 0, 25 la sută în rata dobânzii”, spune Fleming.

În mod similar, Whitney Fite, președintele împrumuturilor Angel Oak Home din Atlanta, spune că rata dobânzii ipotecare doar cu aproximativ dobânzi este de aproximativ 0, 125 până la 0, 375 la sută mai mare decât rata pentru un împrumut cu rată fixă ​​amortizată sau ARM, în funcție de detalii.

Iată cum ar arăta plățile dvs. lunare cu un împrumut cu dobândă de doar 100.000 USD, comparativ cu un împrumut cu rată fixă ​​sau cu un ARM cu amortizare completă, fiecare cu o rată tipică pentru acel tip de împrumut:

• 7 ani, ARM numai pentru dobânzi, 3, 125 la sută: 260, 42 USD plată lunară
• Împrumut convențional cu rată fixă ​​de 30 de ani (nu numai pentru dobândă), 3, 625 la sută: 456, 05 USD plată lunară
• 7 ani, ARM complet amortizant (amortizare pe 30 de ani), 2, 875 la sută: 414, 89 USD plată lunară

La aceste rate, pe termen scurt, un ARM doar cu dobândă vă va costa 195, 63 USD mai puțin pe lună la 100 000 USD împrumutați pentru primii șapte ani, comparativ cu un împrumut cu rată fixă ​​de 30 de ani și 154, 47 USD mai puțin pe lună, comparativ cu o amortizare completă 7/1 ARM.

Este imposibil să calculați costul efectiv pe durata de viață a unui împrumut cu dobândă reglabilă doar atunci când îl acordați, deoarece nu puteți ști în prealabil ce rata de dobândă se va reseta la fiecare an. Fleming spune că nu există o modalitate de a compensa costurile, deși puteți stabili plafonul dobânzii pe durata vieții și planul din contract. Acest lucru vă va permite să calculați costul de viață minim și maxim și să știți că costul dvs. efectiv ar scădea undeva între ele. „Cu toate acestea, ar fi o gamă uriașă”, spune Fleming.

Linia de jos

Creditele ipotecare numai cu dobândă pot fi dificil de înțeles, iar plățile dvs. vor crește substanțial odată ce perioada de dobândă se încheie. Dacă împrumutul dvs. doar din dobânzi este un ARM, plățile dvs. vor crește și mai mult dacă rata dobânzii va crește, ceea ce reprezintă un pariu sigur în mediul actual cu rată scăzută. Aceste împrumuturi sunt cele mai bune pentru debitorii sofisticați, care înțeleg pe deplin cum funcționează și ce riscuri își asumă.