Evaluări la domiciliu: cheia dvs. pentru o refinanțare de succes

Când vă refinanțați ipoteca, totul depinde de evaluare. Dacă valoarea casei tale este atât de scăzută încât ești sub apă, nu poți refinanța. Dacă valoarea evaluării dvs. plasează capitalurile proprii la mai puțin de 20%, veți obține plată pentru asigurarea de ipotecă privată (PMI) sau aduceți bani la masă pentru a efectua o refinanțare de numerar. Mai mult decât atât, s-ar putea să nu obțineți cea mai mică rată a dobânzii, deoarece creditorii consideră mai riscanți debitorii cu mai puțin capital. Dacă vă gândiți la refinanțare, ar trebui să înțelegeți rolul esențial al evaluării în acest proces.

Ce este o evaluare la domiciliu?

O evaluare este o opinie a unui profesionist autorizat sau certificat cu privire la valoarea unei case oferită de un terț neinteresat. Evaluatorul este plătit pentru furnizarea serviciului de evaluare a locuinței tale, dar nu are nicio piele în joc atunci când vine vorba de posibilitatea de a refinanța ca urmare a valorii la care ajung. Într-o tranzacție de refinanțare, aprecierea protejează banca asigurându-se că nu împrumută împrumutatului mai mulți bani decât proprietatea este în valoare. Dacă ulterior proprietatea intră în excludere din orice motiv, creditorul dorește să poată revinde proprietatea și să-i recupereze banii.

Un evaluator îți vizitează locuința între 30 și 45 de minute pentru a-i măsura dimensiunile, a-i examina facilitățile și a evalua starea generală, atât în ​​interior cât și în exterior, făcând fotografii cu exteriorul, garajul și fiecare cameră interioară. Apoi examinează înregistrările proprietăților similare cu ale dvs. - în mod ideal, proprietățile din cartierul dvs. care s-au vândut recent. Pe baza vizitei la domiciliu și a acestor înregistrări, evaluatorul ajunge la o opinie profesională despre cât de mult ar vinde proprietatea dvs. dacă o introduceți pe piață. Banca utilizează această valoare - împreună cu veniturile, activele și istoricul creditului - pentru a determina cât de mult vă va împrumuta.

Cheie de luat cu cheie

• Un proprietar care intenționează să refinanțeze o ipotecă trebuie să obțină mai întâi o evaluare, care costă de obicei între 300 și 500 dolari pentru o casă unifamilială.
• Evaluatorul, un profesionist independent, evaluează amănunțit o casă - în persoană - și examinează proprietățile similare înainte de a ajunge la o evaluare pentru locuință.
• Îmbunătățirea lucrărilor de vopsea a unei case, eliminarea dezordurilor și evidențierea caracteristicilor ascunse poate contribui la creșterea șanselor unei aprecieri ridicate.
• Dacă evaluarea este scăzută, o refinanțare de numerar vă poate ajuta să atingeți capitalul de 80% și să evitați asigurarea de ipotecă privată. Dacă sunteți sub apă, poate trebuie să așteptați ca valorile de acasă să crească.

Evaluarea la domiciliu: cheia pentru o refinanțare de succes

Cum funcționează evaluările casnice de astăzi

Două tipuri de tranzacții de refinanțare nu necesită o evaluare - rafinanțarea rațională a Administrației Locuitoare Federale și împrumutul de refinanțare a ratei dobânzii a Administrației Veteranilor. Toate celelalte tipuri de tranzacții de refinanțare necesită o evaluare.

Reglementările federale stabilesc modul în care creditorii și evaluatorii trebuie să se comporte pe tot parcursul procesului de evaluare. După criza locativă, guvernul a dorit să crească independența evaluatorului pentru a preveni posibilitatea acordării de împrumuturi pe baza valorilor de locuințe umflate. Actul Dodd-Frank și Legea Adevărului în Împrumuturi necesită acum ca evaluările să fie „efectuate independent și ferite de influență și constrângere necorespunzătoare”.

Deoarece cerințele federale ale independenței evaluatorilor definesc un domeniu restrâns de interacțiuni acceptabile între un evaluator și ofițerii de împrumuturi, creditorii se tem că orice contact cu evaluatorii ar putea fi interpretat ca încălcând legea prin încercarea de a influența opinia evaluatorului înainte de finalizarea evaluării. Creditorii greșesc din cauza prudenței pentru a evita posibilitatea unei acțiuni disciplinare severe. Ofițerii de credit și brokerii nu pot selecta evaluatorul și nici împrumutatul. De asemenea, împrumutații nu pot depune o evaluare care a fost efectuată pentru un alt creditor, deși „pot spune băncii că există o altă evaluare, iar banca poate solicita raportul de evaluare direct de la cealaltă instituție.”

Creditorul va comanda deseori evaluarea prin intermediul unei terțe părți numită companie de gestionare a evaluării (AMC). „Folosirea unui AMC nu este o cerință, dar aceasta este abordarea comună pentru evaluarea independenței”, spune Joe Parsons, consilier senior de împrumut la Pinnacle Capital Mortgage din Dublin, California, bancher regional și broker de ipotecă.

Mulți creditori - în special cei mici, locali - au relații directe de trimitere cu un grup mic de evaluatori și nu folosesc un AMC. Sau creditorul poate avea un departament independent de evaluare intern. Evaluatorul ar trebui să aibă cunoștințe locale ale zonei (numită competență de piață). Evaluatorii trebuie să urmeze Standardele uniforme de practică de evaluare profesională emise de Fundația de evaluare, o organizație profesională, deși aceste standarde nu sunt legale.

Taxe de evaluare la domiciliu

Taxele de evaluare variază în funcție de stat, dar evaluatorii trebuie să perceapă taxe obișnuite și rezonabile pentru zonă. Așteptați să plătiți între 300 și 500 dolari pentru o evaluare a unei locuințe unifamiliale standard. „Proprietățile mai complexe sunt mai scumpe, deoarece inspecția durează mai mult timp”, spune Erin Benton, vicepreședinte al Decorum Valuation Services, o companie de gestionare a evaluărilor din Ellicott City, Md.

Trebuie să plătiți taxa în avans în momentul evaluării, nu la închidere, deoarece, indiferent dacă se închide împrumutul dvs., evaluatorul a efectuat în continuare activitatea. Deși taxa poate părea utilă dacă vă permite să obțineți termenii de refinanțare pe care îi doriți, poate părea o pierdere de bani dacă o evaluare scăzută înseamnă că nu puteți refinanța.

Deoarece creditorii nu pot discuta despre valoarea unei case sau despre „valoarea-țintă” anticipată cu un evaluator în momentul atribuirii, proprietarii de locuințe nu pot obține o estimare a balonului unui evaluator dacă este posibil ca casa lor să evalueze suficient de mare pentru ca aceștia să refinanțeze înainte de a plăti. pentru serviciu, așa cum au putut înainte de noile reglementări. În cel mai bun caz, puteți căuta vânzări comparabile recente pe site-uri web precum Zillow și Redfin, dar înregistrările lor pot fi incomplete.

O altă opțiune este să solicitați unui agent imobiliar să facă o analiză de piață comparativă și să vă ofere tipărituri de vânzări comparabile recente de la Serviciul de listare multiplă, spune Bruce Ailion, agent cu RE / MAX Greater Atlanta. Întrebați frumos, deoarece agentul vă va face o favoare - spre deosebire de vânzarea unei locuințe, el sau ea nu va câștiga niciun comision din refinanțarea dvs.

Ajutor pentru o evaluare extremă

Valoarea pe care o dă evaluatorul acasă depinde în mare măsură de prețurile de vânzare recente ale proprietăților comparabile, dar greșești dacă crezi că nu poți face nimic pentru a-ți ajuta casa să intre la capătul înalt al valorii sale potențiale de evaluare.

Ailion arata că acasă este similară cu cea a unei prime întâlniri, spune Ailion. În timp ce nu aveți idee despre cum va place sau vă va evalua partenerul, a fi bine îngrijit vă îmbunătățește substanțial șansele de a fi considerat atractiv. „Așa se întâmplă cu evaluarea”, spune el. „Proprietatea dvs. ar trebui să fie îngrijită și curată, neclintită și ușor de inspectat. Orice animal de companie trebuie să fie conținut și să fie mascat cu miros. Nu vrei ca evaluatorul să fie grăbit să iasă. "

Iată cum evaluatorul rezidențial certificat Ralph J. Vaccari, președintele Vaccari & Asociații din Marblehead, Mass., Descrie abordarea sa asupra funcției: „În general, nu ar trebui să conteze dacă gazonul tău nu este cosit sau că casa ta este o mizerie. Totuși, este important să ne dăm seama că o casă murdară sau neîngrijită poate crește aspectul de uzură dincolo de normal, iar această condiție poate, de fapt, să afecteze valoarea. ”

Potrivit Vaccari, evaluatorul îi pasă de următoarele:

• Stare exterioară și interioară
• Numărul total al camerei
• Funcționalitate, inclusiv amenajarea și amenajarea interioară a camerei și obsolescența funcțională
• Îmbunătățiri ale bucătăriilor și băilor, ferestrelor, acoperișului și sistemelor locuinței (încălzire, electricitate și instalații sanitare) în ultimii 15 ani care fac ca locuința să fie mai actualizată, funcțională și locuibilă conform standardelor de astăzi
• Starea și vârsta sistemelor de acasă
• Facilități exterioare, cum ar fi garaje, punți și pridvoare
• Locație
• Caracteristici care nu apar, cum ar fi un aspect exterior care nu este în concordanță cu restul cartierului

Este o idee bună să subliniez caracteristici care nu pot fi imediat evidente, care ar putea adăuga la opinia evaluatorului despre valoare, spune Parsons.

Înainte de a veni evaluatorul

Pregătirea casei dvs. pentru vizita unui evaluator este însă diferită de pregătirea ei pentru un potențial cumpărător. „Când îți deschizi casa către un potențial cumpărător, vrei să declanșezi răspunsuri emoționale”, spune Parsons. „În calitate de vânzător, doriți ca acel cumpărător să își poată imagina cât de fericiți și confortabili vor fi acolo. Nu există asemenea considerente subiective pentru o evaluare. "

Vaccari adaugă că un proprietar de locuințe nu ar face o schimbare, cum ar fi spargerea covorului vechi pentru a dezvălui podele din lemn de esenta tare, pentru o apreciere, așa cum ar putea el sau ea pentru un vânzător. Dar reîmprospătarea vopselei din interior, atât din interior, cât și din exterior, vă poate ajuta, întrucât poate elimina dezordinea pentru a permite accesul și vizualizarea completă a tuturor zonelor casei, inclusiv subsolului. În cele din urmă, spune Ailion, „În cazul în care înregistrările fiscale sunt incorecte, evidențiați asta.”

În caz contrar, spune Vaccari, este responsabilitatea evaluatorului să descopere probleme și să pună întrebări acolo unde este justificat.

Dacă vă asigurați o evaluare bună

Felicitări! Ați finalizat un pas major în refinanțarea creditului ipotecar. Acum este timpul să parcurgeți următoarea serie de pași cu ofițerul dvs. de credite. Dacă ați asigurat o evaluare favorabilă, utilizați un instrument precum calculatorul de ipotecă al Biroului de Protecție Financiară pentru Consumatori pentru a cerceta ratele dobânzii la o ipotecă refinanțată pentru o casă cu valoarea dvs. Să fii înarmat cu aceste cifre îți poate oferi o anumită putere de negociere atunci când te întâlnești cu creditorul tău.

Dacă doriți să faceți apel la o evaluare scăzută, veți avea șanse mai bune de a reuși dacă oferiți date solide pentru a vă susține cazul.

Obținerea unei a doua opinii

Uneori, valoarea evaluatorului nu este doar mai mică decât ai dori să fie, dar mai mică decât crezi că merită casa ta. "O evaluare este doar o opinie a unei persoane", spune Ailion. „Deși aceasta este o opinie instruită și educată, la fel ca în cazul tuturor profesiilor, există buni și răi practicieni.”

Având în vedere reglementările federale stricte care reglementează procesul, puteți face ceva în legătură cu o evaluare scăzută? „Dacă proprietarul de locuință nu îi place valoarea evaluării, poate scrie o scrisoare de apel către creditor sau AMC, dar șansa ca un evaluator să își schimbe opinia este foarte slab, cu excepția cazului în care proprietarul de locuințe are dovezi copleșitoare că valoarea este oprit ", spune Benton.

Apelul dvs. va reuși numai dacă demonstrați că evaluatorul a făcut o eroare semnificativă, cum ar fi înregistrarea incorectă a materialului pătrat sau a numărului camerei; nerespectarea unei amenajări importante, cum ar fi o piscină sau un spa; sau ignorarea unei vânzări comparabile care ar putea susține o valoare mai mare în timp ce „culesul cireșelor” este o comparație mai puțin potrivită, care ar indica o valoare mai mică, spune Parsons.

S-ar putea să faceți și un caz, spune Ailion, subliniind că comparabile utilizate se aflau într-un district școlar inferior sau într-o subdiviziune inferioară care nu avea o asociere a proprietarului de case cu piscine și terenuri de tenis, că toate comparabile erau aflate în dificultate sau imobiliare vânzări deținute sau că au alte externalități negative care influențează valoarea, cum ar fi faptul că se află pe o stradă aglomerată. „Explicați de ce sunt diferite și nu sunt egale cu ale voastre. Trebuie să dovediți că ceva este în eroare cu comparabile selectate ”, spune Ailion.

Opțiunile dvs. atunci când evaluarea este scăzută

Dacă nu puteți contesta cu succes o evaluare scăzută, cum vă asigurați că refinanțarea trece? Dacă evaluarea vă asigură o valoare mai mică de 80% din capitaluri proprii, nu veți respecta raportul de împrumut-valoare necesar de 80% și va trebui să plătiți PMI decât dacă alegeți să efectuați o refinanțare de numerar.

Dacă evaluarea vă asigură un capital mai mic de 80%, puteți efectua o refinanțare de numerar, adăugând suficienți bani la închidere pentru a ajunge la acel raport de împrumut-valoare magic de 80% și pentru a evita PMI.

De asemenea, puteți alege să plătiți PMI deocamdată. Dacă valorile din casă continuă să crească, puteți oferi vânzări comparabile cu prestatorul dvs. de credite ipotecare și puteți cere să înlăture PMI, chiar dacă nu ați plătit încă o mare parte din directorul dvs. Dacă evaluarea relevă că sunteți sub apă, tot ce puteți face este să așteptați îmbunătățirea pieței, cu excepția cazului în care vă calificați pentru un program precum opțiunea High LTV Refinance din Fannie Mae sau FMERR (Freddie Mac Enhanced Relief Refinance). HARP (Programul de refinanțare la domiciliu), care oferise asistență guvernamentală proprietarilor de case care erau sub apă, a expirat la sfârșitul anului 2018.

Evaluări la domiciliu: linia de jos

Înțelegerea modului de funcționare a procesului de evaluare vă va oferi cele mai bune șanse de a obține un evaluator pentru a atribui cea mai mare valoare posibilă proprietății dvs. Evaluările nu intră întotdeauna la valorile pe care le speră debitorii și sunt un proces uman, cu spațiu pentru subiectivitate și greșeli. Puteți face apel la o apreciere scăzută, dar veți reuși doar cu date puternice pentru a vă face backup.