Obținerea unui credit ipotecar vs. plata în numerar: care este diferența?

Accidentul locativ a restructurat în întregime piața ipotecară americană. O parte din această dezvoltare a inclus restricții mai stricte la obținerea de credite ipotecare, însoțite de o abundență de case recent disponibile pentru vânzare. La rândul său, acest lucru a permis unor investitori să cumpere proprietăți secundare în scopuri de investiții și închirieri.

Există două școli majore de gândire atunci când luăm în considerare investițiile imobiliare și cum să le abordăm: Unul consideră că este mai înțelept să plătești toate banii pentru o a doua locuință, în timp ce cealaltă parte susține că ar putea fi exploatat pe o secundă - sau chiar pe a treia sau a patra proprietatea - este mult mai profitabilă. Mai jos sunt cazurile pentru ambele.

Cheie de luat cu cheie

• Un investitor în pârghie poate transforma un profit destul de mare cu trei sau patru proprietăți, în timp ce un cumpărător de numerar ar putea fi limitat.
• Investitorii în numerar pot achiziționa rapid atunci când există o oportunitate bună, mai degrabă decât să aștepte procesul ipotecar.
• Fie că achiziționați proprietăți cu ipotecă sau numerar, fiecare necesită o cantitate semnificativă de venit disponibil.

Obținerea unui credit ipotecar

Această dezbatere este intens acoperită online, iar mai multe site-uri de știri financiare și bloguri afirmă că a fi exploatată are mai mult sens atunci când cumpără proprietăți de investiții. De exemplu, Ali Boone de la BiggerPockets.com susține că profiturile sunt mai mari și riscurile sunt mai mici atunci când se utilizează acest tip de investiții. Logica din spatele acestui lucru este că dacă proprietatea crește în valoare, un investitor va fi redus mai puțin, dar poate primi mult mai mult decât capitalul său inițial.

De exemplu, să presupunem că ai pus 15% pe o casă de 500.000 de dolari. Investiția inițială ar fi de 75.000 USD. Doi ani mai târziu, ar trebui ca acea casă să crească în valoare de 650.000 USD, puteți vinde și primi mult mai mult decât 75.000 $ inițiali. În acest scenariu, investiția principală de 75.000 USD este returnată, la care se adaugă 75.000 USD în plus. În acest caz, ai fi riscat cu mult mai puțin decât ar fi avut un investitor care cumpăra numerar în această situație, dar totuși ai obținut un profit considerabil.

Înmulțiți această formulă și strategie pe trei sau patru proprietăți, iar investitorul priceput poate transforma un profit destul de mare. Un investitor cu efect de pârghie are mai multe oportunități decât omologul său de cumpărare de numerar în aceste tipuri de situații. Cumpărătorii de numerar vor cumpăra adesea o casă directă cu majoritatea banilor pe care îi au la dispoziție pentru investiții. În schimb, un investitor cu efect de pârghie poate diversifica alocarea acestor bani pe mai multe proprietăți diferite, crescând astfel rata de rentabilitate pe termen lung.

Riscurile de a fi influențate

Asumarea oricărui tip de investiție are un risc inerent - în special atunci când se confruntă cu incertitudini pe piața locuințelor. În primul rând, diversificarea banilor între proprietățile de investiții este o abordare care ar trebui să fie considerată serios doar de un investitor bine informat. Este necesară o înțelegere bruscă a condițiilor economice actuale, starea generală de sănătate a pieței locuințelor în general și zona în care cumpărați în mod special.

În timp ce există mai multe avantaje pentru a lua un împrumut pentru a cumpăra o proprietate de investiții, lucrurile ar putea merge prost. Să presupunem că fiecare proprietate de închiriere s-a depreciat brusc ca valoare. Investitorul pârghiat datorează acum mult mai mult decât a renunțat vreodată. Dacă ar trebui să înțelegeți greșit piața chiar și puțin, ați putea pierde masiv, mai ales cu câteva proprietăți în portofoliul dvs.

În timp ce un beneficiu este faptul că banca va pierde cu siguranță mai mult decât o să faci, scorul dvs. de credit ar putea fi grav afectat. Potențialul pentru rentabilități semnificative atrage mulți către acest tip de strategie, dar ar trebui abordat cu o considerație clară pentru toate riscurile implicate. Bineînțeles, această strategie va impune, de asemenea, să parcurgeți procesul ipotecar - în multe cazuri, de mai multe ori - ceea ce este un alt lucru de luat în considerare.

Plata numerarului pentru investiții imobiliare

Investitorii în numerar pot evita tot procesul de cerere ipotecară și pot face o investiție rapidă în cazul în care consideră o oportunitate, care este extrem de avantajoasă. Un alt avantaj al plății în numerar pentru o proprietate în avans este că nu trebuie să plătiți dobânzi. Chiar și cu rate ale dobânzii la fel de scăzute acum, va fi întotdeauna mai scump pe termen lung să plătiți orice tip de dobândă decât nu va mai fi.

Pentru mulți investitori care au fonduri, achiziționarea de proprietăți cu numerar are sens, mai ales dacă credeți că piața va crește foarte mult în următorii doi ani.

De exemplu, să zicem că îți cumperi o casă pentru 400.000 USD și stai pe ea până când vezi că este momentul potrivit pentru a vinde. Dacă aveți dreptate în privința unei creșteri și că locuința se apreciază în valoare de 500.000 USD, acesta este un profit direct de 100.000 USD investitorului, fără a fi nevoie să luați în considerare plata plăților de dobânzi bancare sau suma pe care ați împrumutat-o ​​într-o ipotecă. Deținerea unei capitaluri proprii 100% într-o casă, de asemenea, este mai ușor pentru un investitor să acorde un împrumut împotriva sa în viitor, în cazul în care este necesar. Cumpărarea unei case direct în numerar poate crea, de asemenea, un flux de numerar imediat pentru investitor.

Anumiți investitori încearcă să creeze venituri în mișcare cu proprietățile lor și tipul potrivit de chiriași pot oferi acest lucru.

Cumpărarea de bunuri imobiliare cu ipotecă sau cu numerar necesită ambele cantități substanțiale de venituri disponibile din investiții.

Considerații speciale: riscurile de plată a numerarului

Reglarea tuturor activelor într-o singură investiție este extrem de riscantă. Această abordare ar putea să nu fie atunci cea mai bună strategie pentru investitorul care are o sumă limitată de bani pe care să o utilizeze pe termen lung.

În timp ce o locuință poate crește în valoare, aceasta se poate deprinde la fel de rapid, iar banii pe care îi pierdeți vor fi în mod corect. Diversificarea este una dintre poruncile fundamentale ale investițiilor. Reglarea majorității activelor dintr-o clasă de active poate provoca pierderi masive. Introducerea a sute de mii de dolari într-o clasă de active determină, de asemenea, legătura de lichiditate până când veți avea un vânzător.

Diferențele cheie

Ambele strategii oferă avantaje, dar pentru diferite tipuri de investitori. Un lucru important de remarcat este faptul că, fie o strategie necesită o cantitate substanțială de venit disponibil din investiții. Chiar și cumpărătorii cu efect de pârghie care își împart investițiile pe mai multe proprietăți vor trebui să își asume riscul ca toate aceste proprietăți să se deprecieze. În plus, atunci când achiziționați o casă nouă în numerar, nu utilizați economii pentru pensionare sau fondul dvs. de urgență.

Pentru investitorul care are o sumă mare de bani gata să investească, propensiunea la risc este ceea ce va conduce cu adevărat direcția deciziei aici. Pozițiile pozitive ale proprietăților de investiții vor produce, fără îndoială, rentabilități mai mari, însă pentru investitorul mai puțin implicat sau exigent, care încă mai caută echitate și rentabilitate, achiziția de numerar ar putea fi opțiunea mai bună. (Pentru lectură înrudită, consultați „Ar trebui să plătiți toți banii pentru următoarea casă?”)