împiedicare
Excluderea este procesul legal prin care un creditor preia controlul asupra unei proprietăți, evacuează proprietarul de locuințe și vinde casa după ce un proprietar nu poate efectua plăți principale și cu dobânzi pentru ipoteca sa, așa cum este stipulat în contractul de ipotecă.
Înlăturarea excluderii
Procesul de închidere legală se bazează pe baza sa legală dintr-un contract de ipotecă sau faptă de încredere, care îi oferă creditorului dreptul de a folosi o proprietate ca garanție în cazul în care cumpărătorul nu își respectă obligația de rambursare.
Imediat ce un împrumutat nu reușește să facă un împrumut sau o plată ipotecară la timp, împrumutul devine delincvent. Procesul de închidere a forței de muncă începe atunci când un debitor implicit sau ratează un credit sau o plată ipotecară. În acest moment, prestatorul va fi înștiințat în mod implicit de către creditor. La trei până la șase luni după ce proprietarul de locuință ratează o plată ipotecară, presupunând că ipoteca este încă delincventă, iar proprietarul de acasă nu a alcătuit plățile ratate într-o perioadă de grație specificată, creditorul va începe să se excludă. Cu cât este mai mult în spatele împrumutatului, cu atât devine mai dificil să recupereze plățile, deoarece creditorii adaugă taxe pentru plățile întârziate, adesea după 10-15 zile.
Procesul de excludere diferă în funcție de stat
Fiecare stat are legile care reglementează procesul de închidere a forței de muncă, inclusiv avizele pe care un creditor trebuie să le publice public, opțiunile proprietarului de acasă pentru a aduce curentul împrumutului și a evita excluderea, precum și calendarul și procesul de vânzare a proprietății.
O excludere, ca și în actul real al unui creditor care a confiscat o proprietate, este de obicei pasul final după un lung proces de pre-excludere, care poate include mai multe alternative la excluderea, inclusiv multe care pot media consecințele negative ale unei excluderi atât pentru cumpărător, cât și pentru vânzător. Ca și în cazul execuțiilor judiciare, statele au legile lor pentru a face față acestui proces.
În 22 de state - inclusiv Florida, Illinois și New York - excluderea judiciară este norma, ceea ce înseamnă că creditorul trebuie să treacă prin instanțe pentru a obține permisiunea de a se închide, dovedind că împrumutatul este delincvent. Dacă s-a aprobat excluderea, șeriful local licită proprietatea celui mai mare ofertant pentru a încerca să recupereze ceea ce datorează banca sau banca devine proprietarul și vinde proprietatea pe ruta tradițională pentru a-și recupera pierderea. Întregul proces de închidere judiciară, de la prima împrumutat, a ratat plata prin vânzarea locuinței creditorului, durează de obicei între 480 și 700 de zile, potrivit Asociației Bancarelor Ipotecare.
Celelalte 28 de state - inclusiv Arizona, California, Georgia și Texas - folosesc în primul rând forța judiciară nejudecată, denumită și puterea de vânzare, care tinde să fie mai rapidă și nu trece prin instanțe decât dacă proprietarul de acțiuni îl dă în judecată pe creditor.
În unele cazuri, pentru a evita excluderea pe o casă, creditorii vor face ajustări la programul de rambursare al împrumutatului, astfel încât acesta să își poată permite plățile și să își păstreze proprietatea. Această situație este cunoscută ca o toleranță specială sau o modificare a creditului ipotecar.
Consecințe de excludere
În cazul în care o proprietate nu reușește să vândă la o licitație de închidere a forței de muncă sau dacă altfel nu a trecut niciodată printr-una, creditorii - adesea băncile - preiau de obicei proprietatea proprietății și o pot adăuga la un portofoliu acumulat de proprietăți închise, numite și proprietate imobiliară ). Proprietățile închise sunt de obicei ușor accesibile pe site-urile web ale băncilor. Astfel de proprietăți pot fi atractive pentru investitorii imobiliari, deoarece în unele cazuri, băncile le vând cu o reducere la valoarea lor de piață, ceea ce, la rândul său, afectează negativ creditorul. (Vezi mai multe despre acest lucru aici: Cumpărarea unei case închise).
Pentru împrumutat, o excludere poate rămâne pe un raport de credit timp de șapte ani. Cu toate acestea, impactul pe care o excludere îl are asupra scorului FICO, scade în timp, pe FICO.