Găsirea celor mai bune rate ipotecare

Cumpărarea unei locuințe poate fi cea mai mare și cea mai importantă decizie financiară din viața ta și probabil va necesita o ipotecă pentru a finanța achiziția. Pe măsură ce tehnologia de cumpărare a locuinței a progresat, procesul de găsire a celor mai bune rate ipotecare poate fi realizat online - cu instrumente la îndemână pentru a vă ajuta să găsiți cea mai bună opțiune pentru dvs., cum ar fi instrumentul de calcul al creditului ipotecar al Investopedia. Acest tip de calcul este o modalitate bună de a vă familiariza cu piața ipotecară din zona dvs. - tipurile, termenii și tarifele disponibile.

Ah, dar să știi numerele este doar primul pas. De asemenea, ar trebui să înțelegeți ce le influențează și dacă acestea reprezintă o afacere bună pentru dvs. sau nu. Așadar, după ce calculezi, citește mai departe pentru a înțelege diferitele categorii de credite ipotecare, plus câteva sfaturi de cumpărături cu privire la modul de a obține un împrumut de calitate.

Găsirea celor mai bune ipoteci cu calculatorul nostru

Calculatorul întreabă despre mai mulți factori care vă vor ajuta să restrângeți opțiunile cele mai potrivite pentru nevoile dvs. specifice. Puteți compara plățile între contractele scurte și cele lungi, puteți evalua o rată a dobânzii inițială mai mică pe o ipotecă cu rată reglabilă („ARM”) față de o opțiune mai tradițională cu rată fixă ​​sau puteți determina dacă o ipotecă cu dobândă („IO”) este cea mai mare sens pentru tine.

Mai jos este o listă de termeni pe care este probabil să îi întâlniți pe măsură ce utilizați calculatorul ipotecar:

Scor de credit: scorul de credit este expresia numerică a bonității unei persoane.

Locație: trebuie să selectați starea în care va fi scos ipoteca, apoi restrângeți locația fie prin cel mai apropiat oraș, fie prin cod poștal.

Suma împrumutului: aceasta ar fi echivalentul valorii estimate a locuinței (minus plata în avans) sau a soldului rămas pe ipoteca existentă pe care doriți să o refinanțați.

Puncte ipotecare: un punct ipotecar este egal cu un procent din valoarea totală a unei ipoteci. Există două tipuri de puncte: puncte de reducere, care reprezintă dobândă plătită în avans pentru o ipotecă; și punctele de origine, care sunt o taxă pe care creditorul ipotecar le poate percepe unui împrumutat.

Procent Down: De asemenea, cunoscut sub numele de avans, sau o plată inițială efectuată atunci când ceva este cumpărat din credit.

Produse: tipul de ipotecă de care sunteți interesat, cum ar fi o ipotecă tradițională cu rată fixă, un ARM sau o ipotecă IO. Opțiunea ARM arată un raport precum „7/1”, care reprezintă numărul de ani în care ipoteca are o rată a dobânzii fixă. După numărul prestabilit de ani (în acest caz, 7), rata dobânzii se ajustează o dată pe anul (1) pentru perioada rămasă a împrumutului, în funcție de trei factori: nivelul indicelui la care este legată ipoteca, cum ar fi LIBOR; marja ARM stabilită la debutul împrumutului și plafonul ipotecar .

Cumpărare sau refinanțare: creditele ipotecare sunt utilizate pentru a finanța achiziția unei case. Refinanțele sunt utilizate pentru a înlocui un împrumut mai vechi cu un nou împrumut oferind condiții mai bune, contra cost.

Tipuri de credite ipotecare: puteți obține cea mai bună rată?

În funcție de factori cum ar fi scorul dvs. de credit, istoricul locurilor de muncă și raportul datorii / venituri, calculatorul poate să fi apărut - iar un creditor să vă ofere - o ipotecă cu rata primă, o ipotecă subprime sau ceva intermediar, numită „ Ipotecă Alt-A ”. Haideți să aruncăm o privire rapidă la diferitele categorii de credite ipotecare și să vedem ce afectează pe care le calificați.

Ipoteci Prime

Creditele ipotecare prime îndeplinesc standardele de calitate stabilite de Fannie Mae (Asociația Națională a Ipotecilor Federale) și Freddie Mac (Federal Federal Loan Mortgage Corporation), cele două întreprinderi sponsorizate de guvern care oferă o piață secundară a creditelor ipotecare prin cumpărarea de împrumuturi de la creditorii originari . Potrivit Rezervei Federale, o ipotecă rezidențială principală este „o ipotecă pentru un împrumutat ale cărui scoruri de credit sunt de 740 sau mai mari, ale căror raporturi datorie-venit sunt mai mici decât media și a căror ipotecă prezintă un program de amortizare standard comun cu o rată fixă sau o ipotecă cu rată ajustabilă. ”

Candidații pentru creditele ipotecare prime trebuie să efectueze o reducere considerabilă - de regulă de la 10% la 20% - pe reședință, ideea fiind că, dacă ai parte de piele în joc, ai mai puține șanse de implicit. Deoarece debitorii cu scoruri de credit mai bune și raporturi datorie-venit au tendința de a fi mai reduse, acestea sunt oferite cele mai mici rate ale dobânzii - în prezent, în medie, 4, 6% pentru o ipotecă cu 30 de ani cu rată fixă ​​- ceea ce poate economisi zeci de mii de dolari pe durata împrumutului.

Ipoteci subprime

Creditele ipotecare subprime sunt oferite debitorilor care au ratinguri de credit mai mici și scoruri de credit FICO sub aproximativ 640, deși limita exactă depinde de creditor. Din cauza riscului crescut pentru creditori, aceste împrumuturi au dobânzi mai mari - cum ar fi de la 8% la 10%.

Există mai multe tipuri de structuri ipotecare subprime. Cea mai frecventă este ipoteca cu rată reglabilă (ARM), care percepe la început o rată fixă ​​„rata teaser”, apoi trece la o rată variabilă, plus marjă, pentru restul împrumutului. Un exemplu de ARM este un împrumut 2/28, care este o ipotecă de 30 de ani care are o rată a dobânzii fixă ​​pentru primii doi ani înainte de a fi ajustată. În timp ce aceste împrumuturi încep adesea cu o rată a dobânzii rezonabilă, odată ce trec la rata variabilă mai mare, plățile ipotecare cresc substanțial.

Ipoteci Alt-A

Creditele ipotecare Alt-A se încadrează undeva între categoriile prime și subprime. Una dintre caracteristicile definitorii ale unei ipoteci Alt-A este că, de obicei, este un împrumut scăzut sau fără documente, ceea ce înseamnă că creditorul nu are nevoie de documentație (dacă există) pentru a demonstra veniturile, activele sau cheltuielile unui împrumutat. Acest lucru deschide ușa către practicile ipotecare frauduloase, întrucât atât creditorul, cât și împrumutatul ar putea exagera numerele pentru a asigura o ipotecă mai mare (ceea ce înseamnă mai mulți bani pentru creditor și mai multe case pentru împrumutat). De fapt, după criza ipotecară subprime din 2007-08, acestea au devenit cunoscute sub numele de „împrumuturi mincinoase”, deoarece împrumutații și creditorii au putut să exagereze venituri și / sau active pentru a califica debitorul pentru o ipotecă mai mare.

În timp ce debitorii Alt-A au, de regulă, scoruri de credit de cel puțin 700 - cu mult peste limita pentru împrumuturile subprime - aceste împrumuturi tind să permită plăți relativ mici, raporturi mai mari între împrumut și valoare și mai multă flexibilitate în ceea ce privește datoria debitorului. raport venit / venit. Aceste concesii permit anumitor debitori să cumpere mai multă casă decât își pot permite în mod rezonabil, crescând probabilitatea de neplată. Acestea fiind spuse, împrumuturile cu documente reduse și fără documente pot fi utile dacă aveți de fapt un venit bun, dar nu îl puteți justifica, deoarece îl câștigați sporadic (de exemplu, dacă sunteți pe cont propriu).

Deoarece Alt-As este considerat oarecum riscant (care se situează undeva între prim și subprime), ratele dobânzilor tind să fie mai mari decât cele ale creditelor ipotecare prime, dar mai mici decât cele subprime - undeva în jur de 5, 5% până la 8%, în funcție de creditor și situația împrumutatului. .

Obținerea celei mai bune oferte ipotecare posibile

Evident, cu cât rata dobânzii este mai mare, cu atât plătiți mai mult în fiecare lună și cu atât veți plăti în cele din urmă pentru casa dvs. Pentru a compara, să aruncăm o privire la o ipotecă cu 30 de ani cu rată fixă ​​pentru 200.000 de dolari.

La prima rată - 4, 6% în acest exemplu - plata dvs. lunară ar fi de 1.025 USD. Pe durata împrumutului, veți plăti 169.103 dolari în dobândă - așadar veți plăti înapoi un total de 369.103 dolari.

Acum presupunem că primiți aceeași ipotecă cu 30 de ani cu rată fixă ​​pentru 200.000 de dolari, dar de această dată vi se oferă o rată subprime de 6%. Plata dvs. lunară va fi de 1.199 USD și veți plăti în total 231.676 USD în dobândă, ceea ce va aduce suma totală pe care o plătiți la 431.676 dolari. Această schimbare aparent mică de dobândă te-a costat 62.573 USD.

Ceea ce este important de realizat este acesta: doar pentru că un creditor îți oferă o ipotecă cu o rată Alt-A sau o rată subprime nu înseamnă că nu te-ai califica pentru o ipotecă de primă rată cu un alt credit. Creditorii și brokerii de credite ipotecare pot fi competitivi, dar în general nu au obligația de a vă oferi cea mai bună ofertă disponibilă. Merită mult efortul de a face cumpărături: preluarea timpului pentru a găsi o rată a dobânzii mai bună vă poate economisi zeci de mii de dolari în cursul unui împrumut.

Cum să obții o ipotecă mai ieftină

Sfaturi pentru găsirea celor mai bune rate ipotecare

Acesta nu este momentul pentru a lăsa pe altcineva să facă cumpărăturile pentru tine. După cum am văzut chiar acum, termenii pe care îi primiți pot face o diferență considerabilă în ceea ce plătiți pentru a împrumuta aceeași sumă de bani.

Cum evitați să plătiți mai mult decât aveți nevoie pentru ipoteca dvs.? Cu siguranță, comparați ofertele pe care le primiți rulând-le prin calculatorul online de credit ipotecar pentru a vedea care vor fi plățile și interesele dvs. Și așa cum faceți - sau chiar înainte de a face acest lucru - urmați pașii de mai jos.

1. Începeți Pregătirea timpurie

Dacă sunteți în căutarea unei locuințe chiar acum, obținerea finanțelor în formă excelentă poate fi dificilă. Deci, încercați să gândiți înainte; poate chiar amâna vânarea casei până când îți poți curăța casa financiară.

În general, aveți nevoie de credit restant. Înainte de a fi luat în considerare chiar pentru o ipotecă, creditorii convenționali vor căuta un scor de credit de cel puțin 700 și, așa cum am spus mai sus, unul din 740 pentru o ipotecă cu rata primă. Împrumuturile FHA vin cu standarde mai relaxate, dar condiții mai stricte. Așadar, faceți tot ce puteți pentru a obține acel scor, achitând acele solduri ale cardurilor de credit și alte datorii personale, în măsura în care puteți.

Chiar și o diferență de 20 de puncte în scorul dvs. poate muta rata în sus sau în jos cu mai mult de 0, 25%. Pentru o casă de 250.000 de dolari, un sfert din punct de vedere ar putea însemna un plus de 12.000 USD sau mai mult plătit în dobânzi pe toată durata împrumutului.

În al doilea rând, economisiți! Cu cât puteți reduce mai mult, cu atât vă reduceți plata creditului ipotecar și mai puțin dobânda veți plăti în timp. O plată mai mare poate însemna chiar o rată a dobânzii mai mică. Suma cu o reducere de 30% (comparativ cu 20% convențional), de exemplu, ar putea scădea rata mai mare de 0, 5%.

2. Nu priviți doar rata dobânzii

Rata dobânzii este importantă, dar mai sunt multe de comparat. Există o penalitate de plată anticipată dacă decideți să refinați la un moment dat? Care sunt costurile totale de închidere? Costurile de închidere se ridică în general la 2% la 5% din prețul locuinței. Dacă locuința dvs. costă 150.000 USD, așteptați-vă să plătiți între 3.000 și 7.500 USD. Aceasta este o gamă mare, așa că vă privește pentru a vedea ce încasează în mod obișnuit un creditor.

3. Înțelegeți PMI

Deși contează pentru costul total al ipotecii, costurile de închidere sunt o singură dată. Dar există o altă mușcătură care continuă să muște. Dacă plata în avans este mai mică de 20%, sunteți considerat un risc mai mare și trebuie să suportați PMI sau o asigurare ipotecară privată. Acest lucru vă face un pariu mai sigur pentru creditor. Problema este că tu ești cel care plătește pentru asta - la o valoare de 0, 5% la 1% din întregul împrumut în fiecare an. Acest lucru poate adăuga mii de dolari la ceea ce costă împrumutul. Dacă ajungeți să plătiți pentru PMI, asigurați-vă că se oprește de îndată ce ați câștigat suficientă echitate în casa dvs. prin plățile dvs. ipotecare pentru a fi eligibil.

4. Blocare și încărcare

Să zicem că obțineți cea mai uimitoare ofertă ipotecară. Felicitări, dar mișcă-te repede. Rata dobânzii - și eventual alte condiții - sunt blocate pentru o perioadă determinată de timp. Trebuie să închideți în perioada de blocare sau să riscați să pierdeți afacerea. Nu amâna.

Linia de jos

Cea mai mare parte a activității implicate în obținerea celei mai mici rate ipotecare se întâmplă cu mult înainte de a fi gata de a aplica. Cele mai bune metode de a reduce rata dvs. Un scor de credit stelar și o scădere considerabilă.

Dar nu aveți încredere orbă în bancă, agent imobiliar sau broker de ipotecă pentru a vă oferi cele mai bune condiții. Este posibil să aibă un stimulent financiar pentru a vă orienta într-o anumită direcție. Faceți propriile cumpărături, calculând și comparați ipotecare. De asemenea, amintiți-vă că doar pentru că vă calificați pentru suma X de credit ipotecar, nu există nimic care să spună că trebuie să împrumutați atât de mult.