Fannie Mae: Împrumuturi, HomePath și tot ce trebuie să știți

Fannie Mae (oficial Federația Națională a Ipotecilor, sau FNMA) este o întreprindere sponsorizată de guvern (GSE) - adică o companie comercializată public, care operează în baza statutului Congresului - care servește la stimularea proprietății de locuințe și la extinderea lichidității banilor ipotecari prin crearea o piață secundară. Înființată în 1938 în perioada Marii Depresiuni, ca parte a New Deal, Fannie Mae își desfășoară eforturile în creșterea disponibilității și a accesibilității proprietății pentru americanii cu venituri mici, moderate și medii.

În calitate de participant secundar pe piața creditelor ipotecare, Fannie Mae nu generează împrumuturi și nu oferă credite ipotecare debitorilor. În schimb, păstrează fonduri care se îndreaptă către creditorii ipotecari (de exemplu, uniunile de credit, băncile locale și naționale, Thrift-uri și alte instituții financiare) prin achiziționarea și garantarea ipotecilor făcute de aceste firme. De fapt, este unul dintre cei mai mari cumpărători de credite ipotecare de pe piața secundară; cealaltă este fratele său, Federal Federal Loan Corporation, sau Freddie Mac, care este, de asemenea, o întreprindere sponsorizată de guvern creată de Congres.

5 trilioane de dolari

Suma Fannie Mae a investit pe piața creditelor ipotecare din 2009.

Investind pe piața creditelor ipotecare, Fannie Mae creează mai multă lichiditate pentru creditorii, cum ar fi băncile, economiile și uniunile de credit, ceea ce la rândul lor le permite să subscrie sau să finanțeze mai multe ipoteci. Entitatea estimează că a finanțat piața cu 5 trilioane de dolari din 2009, finanțând aproximativ șase milioane de achiziții de locuințe, 14 milioane de refinanțări și trei milioane de apartamente de închiriere. Este cel mai mare finanțator sau susținător al creditelor ipotecare cu rată fixă ​​de 30 de ani din SUA

Fannie Mae Stock

Fannie Mae a fost tranzacționată public din 1968. Până în 2010, a fost tranzacționată la Bursa din New York. A fost eliminată în urma crizei ipotecare, a locuințelor și a finanțelor, după ce stocul a scăzut sub cerințele minime de capital impuse de NYSE. Acum tranzacționează over-the-counter.

În a doua jumătate a anului 2008, Fannie Mae și Freddie Mac au fost preluate de guvern prin intermediul conservatoriei Comitetului Federal al Finanțelor pentru Locuințe. Ambele au fost salvate în valoare de 187, 4 miliarde de dolari, ceea ce i-a salvat de la prăbușire. Până în 2014, Fannie Mae rambursase guvernul mai mult decât suma primită.

În august 2012, condițiile care reglementează obligațiile de dividend ale lui Fannie Mae s-au schimbat astfel încât Trezoreria Statelor Unite să solicite profituri la sfârșitul fiecărui trimestru și să ofere capital dacă există un deficit. Deci, chiar dacă Fannie Mae face bani, profiturile sale sunt predate guvernului în fiecare trimestru.

Fannie Mae Orientări

Pentru ca un creditor ipotecar să fie eligibil să fie susținut de Fannie Mae, acesta trebuie să fie de acord să nu practice practici neetice de împrumut subprime. Împrumuturile subprime, care au rate mai mari decât împrumuturile cu rate prime, sunt oferite debitorilor cu credit slab, care sunt considerați un risc mai mare de către creditor.

Achizițiile și garanțiile ipotecare Fannie Mae trebuie să îndeplinească criterii stricte. De exemplu, limita pentru un împrumut convențional pentru o casă unifamiliară în 2019 este de 484.350 de dolari pentru majoritatea zonelor și de 726.525 de dolari pentru zonele cu costuri ridicate, inclusiv Hawaii și Alaska. Agenția Federală de Finanțare a Locuințelor (FHFA) stabilește aceste limite.

După ce au achiziționat credite ipotecare pe piața secundară, Fannie Mae le reunește pentru a forma titluri de credit ipotecare (MBS). MBS sunt titluri garantate de active care sunt garantate printr-o ipotecă sau un grup de credite ipotecare. Titlurile garantate de credite Fannie Mae sunt apoi achiziționate de către instituții, cum ar fi companiile de asigurări, fondurile de pensii și băncile de investiții. Acesta garantează plățile de capital și dobânzi la MBS-ul său.

Fannie Mae are, de asemenea, propriul său portofoliu, denumit în mod obișnuit un portofoliu reținut, care investește în titlurile proprii și ale altor instituții cu capital ipotecar. Fannie Mae emite datorii, numite datorii ale agenției, pentru a-și finanța portofoliul reținut.

Cheie de luat cu cheie

• Asociația Federală Ipotecară (FNMA), cunoscută și sub numele de Fannie Mae, este o întreprindere sponsorizată de guvern (GSE) creată de Congres.
• Fannie Mae nu își creează și nu acordă ipoteci proprietarilor de case care caută finanțare, dar le cumpără și le garantează prin intermediul pieței ipotecare secundare.
• Fannie Mae și fratele său, Federal Federal Loan Mortgage Corporation sau Freddie Mac, sunt cei mai mari doi cumpărători de credite ipotecare de pe piața secundară.
• Investind în credite ipotecare, Fannie Mae creează mai multă lichiditate pentru creditorii, inclusiv pentru bănci, economii și uniuni de credit, care le permite apoi să subscrie sau să finanțeze mai multe credite ipotecare.
• Amândoi, Fannie Mae și Freddie Mac s-au prăbușit aproape în timpul crizei financiare din 2008, au fost salvați, puși în conservatoriu guvernamental și, în cele din urmă, au plătit miliardele pe care le-au primit pentru a rămâne la linie.

Împrumuturi Fannie Mae

Pentru a obține un împrumut susținut de Fannie Mae, va trebui să parcurgeți un creditor aprobat. Împreună cu evitarea împrumuturilor subprime, menționate mai sus, creditorii trebuie să îndeplinească criteriile de eligibilitate și subscriere care să asigure calitatea creditului a finanțării.

Creditele ipotecare achiziționate și garantate de Fannie Mae se numesc împrumuturi conforme. În general, împrumuturile conforme au rate ale dobânzii mai mici decât împrumuturile neconforme sau jumbo, care de obicei nu sunt susținute de Fannie Mae, deoarece depășesc limitele mărimii împrumutului.

Cum să solicitați o ipotecă Fannie Mae-Backed

Atunci când ați găsit un creditor care este eligibil să emită un împrumut garantat de Fannie Mae, veți fi îndrumat să completați o cerere de împrumut rezidențial uniformă. Va trebui să adunați și să furnizați informații și documentații financiare. Aceasta include o înregistrare a angajării și a veniturilor dvs. brute și a declarațiilor pentru a susține aceste date, cum ar fi un formular W-2 sau formularul 1099. De asemenea, va trebui să furnizați un total al obligațiilor dvs. lunare de datorii, cum ar fi soldurile pe cardurile de credit, mașină plăți, pensii și pensii.

Pentru a fi aprobat pentru un împrumut garantat de Fannie Mae, este de preferat un raport frontal-venit (DTI) de cel mult 28%. Un DTI front-end determină cât din veniturile dvs. brute se îndreaptă către costurile locuinței. Dacă DTI-ul dvs. este prea mare, dacă puteți, efectuați o reducere mai mare, ceea ce vă va reduce costurile lunare. Fannie Mae necesită o plată minimă de 5% pentru o ipotecă cu rată fixă, deși 20% este de obicei ideală.

Cumpărătorii de case trebuie să îndeplinească, de asemenea, cerințele de creditare minime pentru a fi eligibili pentru creditele ipotecare Fannie Mae. Pentru o casă unifamiliară care este reședința primară, este necesar un scor FICO de cel puțin 620 pentru împrumuturile cu rată fixă ​​și 640 pentru ipotecile cu rată reglabilă (ARM). Desigur, cu cât scorul FICO este mai bun sau mai mare, cu atât sunteți mai eligibil pentru cele mai mici rate ale dobânzii disponibile.

Modificări de împrumut

După derularea creditului ipotecar, Fannie Mae a început să se concentreze pe modificările împrumutului. Modificările împrumutului modifică condițiile unei ipoteci existente pentru a ajuta debitorii să evite creanța de împrumut, ajungând în excludere și în cele din urmă să-și piardă casa. Modificările pot include o rată a dobânzii mai mică și extinderea termenului împrumutului, ceea ce ar reduce plățile lunare. Fannie Mae a finalizat mai mult de 1, 5 milioane de modificări de împrumut din 2009.

Fannie Mae și-a revenit de la aproape implodarea în timpul crizei ipotecare din 2008; din 2019, este cel mai mare susținător al creditelor ipotecare cu rată fixă ​​de 30 de ani din țară.

Fannie Mae HomePath

În cazul în care executările fiscale apar pe ipoteci în care Fannie Mae este proprietarul / investitorul sau când proprietățile sunt dobândite prin acte care nu au loc în cazul unei excluderi sau a unei confidențialități, Fannie Mae încearcă să vândă proprietățile în timp util pentru a reduce la minimum impacturile potențiale asupra comunitate. HomePath.com este site-ul web Fannie Mae unde cumpărătorii de case și investitorii pot căuta și face oferte pentru aceste proprietăți, iar HomePath Mortgage oferă produse de finanțare a cumpărătorilor pentru proprietăți. În unele cazuri, poate fi disponibilă o finanțare specială prin intermediul ipotecii HomePath și al creditului ipotecar HomePath. Acestea includ contribuțiile extinse ale vânzătorilor pentru proprietățile ocupate de proprietari și opțiunile de plată mai reduse pentru cumpărătorii cu mai multe proprietăți finanțate.

HomePath.com oferă exclusiv proprietăți care sunt deținute de Fannie Mae și includ case unifamiliale, case de primărie și condominii. Fannie Mae folosește profesioniști imobiliari locali pentru pregătirea, întreținerea și listarea proprietăților de vânzare. Majoritatea înregistrărilor au fotografii, descrieri ale proprietății și alte detalii, inclusiv informații despre școală și cartier. Numărul, tipul și prețurile de vânzare variază foarte mult în funcție de piață, la fel ca starea proprietăților. În timp ce unele case sunt gata de mutare, altele necesită reparații sau chiar renovări ample. Fiecare proprietate este vândută în condiții „așa cum este”.