Crearea unui credit ipotecar canadian deductibil de impozite

Legea fiscală pentru proprietarii de case din Canada este foarte diferită de sistemul din SUA. În special, dobânda pentru o ipotecă pentru o reședință privată principală nu este deductibilă din impozit. Cu toate acestea, toate câștigurile de capital la vânzarea casei sunt scutite de impozite.

Există însă o modalitate în care canadienii pot deduce efectiv acea dobândă ipotecară.

Obiectivul financiar

În primul rând, câteva definiții de bază:

Valoarea ta netă este activul tău minus orice pasiv. Pentru a vă crește valoarea netă, trebuie să vă măriți activele sau să vă reduceți datoriile sau ambele.

Fluxul dvs. de numerar gratuit este suma de numerar rămasă după ce au fost efectuate toate cheltuielile și plățile datoriei. Pentru a vă mări fluxul de numerar, trebuie să cheltuiți mai puțin, să obțineți un loc de muncă mai bine plătit sau să plătiți mai puțin impozit.

Haideți să aruncăm o privire la o strategie care să vă ajute să vă măriți activele prin construirea unui portofoliu de investiții, să vă micșorați datoriile achitând mai rapid ipoteca și să vă măriți fluxul de numerar plătind mai puțin impozit. În mod efectiv, veți crește valoarea netă și fluxul de numerar simultan.

Strategia

De fiecare dată când efectuați o plată ipotecară, o parte din plată se aplică dobânzilor, iar restul se aplică capitalului. Acea plată principală îți crește capitalul propriu în locuință și poate fi împrumutat, de obicei cu o rată mai bună decât un împrumut negarantat.

Dacă banii împrumutați sunt apoi folosiți pentru achiziționarea unei investiții producătoare de venituri, dobânda aferentă împrumutului este deductibilă din punct de vedere fiscal, ceea ce face ca rata dobânzii efective la împrumut să fie și mai bună.

Această strategie solicită proprietarului să împrumute partea principală a fiecărei plăți ipotecare și să o investească într-un portofoliu care produce venituri. Conform codului fiscal canadian, dobânzile plătite pentru banii împrumutați pentru a obține venituri sunt deductibile din impozite.

Odată cu avansarea timpului, datoria totală rămâne aceeași, întrucât plata principală este împrumutată de fiecare dată când se face o plată. Dar o parte mai mare din ea devine datorie deductibilă din impozite. Cu alte cuvinte, este datorie „bună”. Și, rămâne mai puține datorii nedeductibile sau "proaste".

Pentru a explica mai bine acest lucru, consultați figura 1 de mai jos, unde puteți vedea că plata ipotecelor de 1.106 dolari pe lună constă în 612 USD în principal și 494 dolari în dobânzi.

figura 1

După cum vedeți, fiecare plată reduce suma datorată împrumutului cu 612 USD. După fiecare plată, 612 USD sunt împrumutați înapoi și investiți. Acest lucru menține nivelul total al datoriei la 100.000 USD, dar porțiunea împrumutului care este deductibil fiscal crește cu fiecare plată. În figura 1 puteți vedea că, după o lună de implementare a acestei strategii, 99.388 dolari sunt încă datorii nedeductibile, dar 612 dolari sunt acum deductibili din impozite.

Această strategie poate fi făcută cu un pas în continuare: porțiunea deductibilă din impozitul din dobânda plătită creează o rambursare anuală a impozitului, care ar putea fi apoi folosită pentru a reduce și mai mult ipoteca. Această plată ipotecară ar fi 100% principală (deoarece este o plată suplimentară) și ar putea fi împrumutată în întregime și investită în același portofoliu producător de venituri.

Pașii strategiei se repetă lunar și anual până când ipoteca dvs. este complet deductibilă fiscal. După cum puteți vedea din cifra anterioară și următoarea cifră, ipoteca rămâne constantă la 100.000 USD, dar porțiunea deductibilă din impozit crește în fiecare lună. De asemenea, portofoliul de investiții crește, prin contribuția lunară și veniturile și câștigurile de capital pe care le produce.

Figura 2

Așa cum se vede în figura 2, o ipotecă deductibilă integral va avea loc odată ce ultimul bit de capital este împrumutat și investit. Datoria datorată este încă 100.000 USD; Cu toate acestea, 100% din aceasta este deductibilă din punct de vedere fiscal acum. În acest moment, restituirile fiscale primite ar putea fi, de asemenea, investite, pentru a ajuta la creșterea ritmului cu care crește portofoliul de investiții.

Beneficiile

Obiectivele acestei strategii sunt creșterea fluxului de numerar și a activelor în timp ce scade pasivul. Aceasta creează o valoare netă mai mare pentru individul care implementează strategia. De asemenea, își propune să te ajute să devii mai rapid fără ipotecă și să începi să creezi un portofoliu de investiții mai repede decât ai putea altfel.

Să ne uităm la acestea un pic mai aproape:

• Deveniți fără ipotecă mai rapid. Momentul în care sunteți liber din punct de vedere tehnic ipotecar este atunci când portofoliul dvs. de investiții atinge valoarea datoriei restante. Acest lucru ar trebui să fie mai rapid decât cu o ipotecă tradițională, deoarece portofoliul de investiții ar trebui să crească pe măsură ce efectuați plăți ipotecare. Plățile ipotecare efectuate folosind veniturile deducerilor fiscale pot achita ipoteca chiar și mai rapid.
• Construiți un portofoliu de investiții în timp ce vă plătiți casa. Acesta este un mod minunat de a începe economisirea. De asemenea, ajută la eliberarea numerarului pe care altfel nu l-ai putea investi înainte de a-ți plăti ipoteca.

Un studiu de caz

Iată o comparație a impactului financiar asupra a două cupluri canadiene, unul care plătește o ipotecă în mod tradițional și un altul folosind strategia deductibilă de impozite.

Cuplul A a cumpărat o casă de 200.000 USD cu o ipotecă de 100.000 USD amortizată pe 10 ani la 6%, cu o plată lunară de 1.106 dolari. După achitarea creditului ipotecar, investesc 1.106 dolari pe care îi plăteau pentru următorii cinci ani, câștigând 8% anual.
După 15 ani, dețin propria casă și au un portofoliu în valoare de 81.156 dolari.

Cuplul B a cumpărat o casă la prețuri identice, cu aceleași condiții ipotecare. În fiecare lună, ei împrumută înapoi principalul și îl investesc. De asemenea, utilizează declarația anuală de impozit pe care o primesc din partea deductibilă din impozitul din dobânda lor pentru a achita principalul ipotecar. Atunci împrumută acea sumă principală și o investesc. După 9, 42 ani, ipoteca va fi 100% bună datorie și va începe să producă o restituire fiscală anuală de 2.340 dolari, presupunând o rată de impozitare marginală (MTR) de 39%. După 15 ani, dețin propria casă și au un portofoliu în valoare de 138.941 dolari. Aceasta este o creștere de 71%.

Un cuvânt de prudență

Această strategie nu este pentru toată lumea. Împrumutul împotriva casei tale poate fi dificil din punct de vedere psihologic. Mai rău, dacă investițiile nu dau randamente scontate, această strategie ar putea avea rezultate negative.

Prin re-împrumutarea capitalului propriu în casa dvs., vă îndepărtați, de asemenea, perna de siguranță dacă piețele imobiliare sau de investiții, sau ambele, vor lua o întorsătură în rău.

Prin crearea unui portofoliu producător de venituri într-un cont neînregistrat, s-ar putea să vă confruntați cu consecințe fiscale suplimentare. Ar trebui să vă consultați cu un consilier financiar profesional pentru a stabili dacă această strategie este pentru dvs. Dacă este, solicitați asistența profesională să vă adaptați-vă la dvs. și la situația financiară personală a familiei.