Conform definiției limitei de împrumut
Limita de împrumut conformă este plafonul în dolari pe mărimea unei ipoteci pe care Asociația Națională Ipotecară Federală (cunoscută sub denumirea de Fannie Mae) și Federația Ipotecară Federală pentru Împrumuturi Domiciliare (aka Freddie Mac) le vor achiziționa sau garanta. Creditele ipotecare care îndeplinesc criteriile de acordare a celor două agenții cvasi-guvernamentale sunt cunoscute sub numele de „împrumuturi conforme”.
Conform mandatelor Legii privind locuința și recuperarea economică (HERA) din 2008, limita de împrumut conformă este ajustată în fiecare an pentru a reflecta modificările prețului mediu al unei locuințe din SUA. Limita anuală este stabilită de regulatorul federal al lui Fannie Mae și Freddie Mac, Agenția Federală de Finanțare a Locuințelor (FHFA) și anunțată în noiembrie. FHFA folosește creșterea / scăderea procentuală din octombrie până în octombrie a prețului mediu al locuinței, așa cum este indicat în raportul Indicelui prețurilor locuințelor, emis de Consiliul Federal al Finanțelor Locuințelor (FHFB) pentru a ajusta limitele de împrumut conforme pentru anul următor.
Creditorii tradiționali preferă pe scară largă să lucreze cu credite ipotecare care îndeplinesc limitele împrumutului conforme, deoarece sunt asigurate și mai ușor de vândut.
Cum funcționează limita de împrumut conformă
Limita de împrumut conformă este desemnată de județ. Majoritatea județelor li se atribuie limita de împrumut conformă de bază. Cu toate acestea, pot exista variații la limita de împrumut conformă pe baza diferențelor economice regionale.
De exemplu, în zonele în care 115% din valoarea locală a mediei locale depășește limita de împrumut conformă cu valoarea de bază, limita maximă de împrumut pentru zona respectivă va fi stabilită mai mare. Legea privind locuința și recuperarea economică stabilește limita maximă de împrumut pentru astfel de zone ca un multiplu al valorii mediane a locuinței. Legislația a stabilit, de asemenea, un „plafon” la limita de 150% din limita de împrumut de bază.
California de sud, Florida de Sud și zona metropolitană din New York, sunt trei exemple de regiuni din partea vecină a țării care îndeplinesc cerințele pentru limitele maxime mai mari de împrumut conforme.
Mai mult, există prevederi legale speciale în cadrul actului care stabilesc diferite calcule limită de împrumut pentru statele Alaska și Hawaii, precum și pentru teritoriile insulare ale Statelor Unite Guam și Insulele Virgine americane. Limitele de împrumut conforme pentru acele zone tind să fie în mod deosebit mai mari decât limitele pentru SUA interne, deoarece sunt desemnate zone cu costuri ridicate.
Pentru 2019, în majoritatea SUA, limita maximă de împrumut conformă - valoarea de bază - pentru proprietățile cu o unitate este de 484.350 dolari, o creștere de la 453.100 dolari în 2018 (și în creștere de la 417.000 dolari când a fost instituită prima dată prin Legea privind locuința și recuperarea economică în 2008) . Noua limită de împrumut plafon pentru proprietățile cu o unitate în majoritatea zonelor cu costuri ridicate este de 726.525 USD (150% din 484.350 USD). Pentru Alaska, Hawaii, Guam și Insulele Virgine SUA, limita de bază a împrumutului este de 726.525 USD pentru proprietățile cu o unitate. Când a anunțat noile limite de împrumut în noiembrie, FHFA a menționat că limita maximă de împrumut conformă va fi mai mare în 2019 în toate cele 47 de județe.
Considerații speciale pentru limita de împrumut conformă
Fannie Mae și Freddie Mac sunt principalii producători de piață pentru credite ipotecare; băncile și alți creditori contează pe ei pentru a asigura împrumuturile pe care le emit și pentru a cumpăra împrumuturi pe care doresc să le vândă. Limitele de împrumut conforme acționează ca linii directoare pentru creditele ipotecare pe care le oferă majoritatea creditorilor. De fapt, unele instituții financiare se vor ocupa numai de împrumuturi conforme care îndeplinesc criteriile agențiilor.
Creditele ipotecare care depășesc limita de împrumut conformă sunt cunoscute sub denumirea de credite ipotecare neconforme sau jumbo. Rata dobânzii la creditele ipotecare jumbo poate fi mai mare decât rata dobânzii la creditele ipotecare conforme.
Deoarece creditorii preferă creditele ipotecare conforme, un împrumutat a cărui sumă ipotecară depășește ușor limita de împrumut conformă ar trebui să analizeze economia reducerii mărimii împrumutului său printr-o plată mai mare sau folosirea unei finanțări secundare (adică a acordării a două împrumuturi în locul unuia) pentru a se califica o ipotecă conformă.