Ghidul complet pentru finanțarea unei proprietăți de investiții

Imobiliarele pot reprezenta un risc împotriva volatilității pieței atunci când stocurile se încolăcesc și există multe avantaje asociate cu deținerea unei proprietăți de investiții. A deveni proprietar este un mod inteligent de a genera un flux de venituri pasiv constant, dar este nevoie de o anumită sumă de numerar pentru a începe. Când nu aveți un bankroll imens, acordarea unui împrumut poate fi singura modalitate de a sigila afacerea. (Pentru mai multe, consultați tutorialul: Explorarea investițiilor imobiliare.)

Finanțarea proprietăților pentru investiții poate avea mai multe forme și există criterii specifice pe care debitorii trebuie să le poată îndeplini. Alegerea unui tip de credit necorespunzător poate avea impact asupra succesului investiției dvs., de aceea este vital să înțelegeți cum funcționează diferitele alternative înainte de a vă apropia de un creditor.

Opțiunea nr. 1: Împrumuturi bancare convenționale

Dacă aveți deja o casă care este reședința dvs. principală, probabil că sunteți familiarizați cu finanțarea convențională. O ipotecă convențională se conformează liniilor directoare stabilite de Fannie Mae sau Freddie Mac și, spre deosebire de un împrumut FHA, VA sau USDA, nu este susținut de guvernul federal. Cu o finanțare convențională, așteptarea tipică pentru o plată anticipată este de 20% din prețul de achiziție al locuinței, dar cu o proprietate de investiții, creditorul poate necesita o plată în avans mai aproape de 30%. Poate fi posibil să folosești fonduri supradotate pentru o plată în avans, dar cadourile ar trebui să fie documentate în mod corespunzător.

Cu un împrumut convențional, punctajul dvs. de credit personal și istoricul creditului determină abilitatea dvs. de a vă aproba și ce tip de dobândă se aplică ipotecii. De asemenea, creditorii examinează veniturile și activele, iar debitorii trebuie să își poată permite ipoteca existentă dacă au una și plățile lunare de împrumut pe o proprietate de investiții. Veniturile viitoare din chirii nu sunt luate în considerare în calculul datoriei și veniturilor, iar majoritatea creditorilor se așteaptă ca împrumutătorii să aibă cel puțin șase luni de numerar rezervate pentru a acoperi ambele obligații ipotecare. (Pentru mai multe sfaturi despre finanțare, citiți: Cumpărarea primei dvs. proprietăți de investiții? Top 10 sfaturi .)

Opțiunea nr. 2: împrumuturi fix-and-flip

Deși este proprietar își are avantajele, vine și cu anumite dureri de cap. Pentru unii investitori, flipping-ul este alternativa mai atractivă, deoarece le permite să-și primească profiturile într-o sumă forfetară atunci când casa este vândută, mai degrabă decât să aștepte la un cec de chirie în fiecare lună. În acest scenariu, ar fi mai adecvat un împrumut fix-and-flip.

Un împrumut fix și de tip flip este un tip de împrumut pe termen scurt care permite împrumutatului să-și finalizeze renovările, astfel încât casa să poată fi readusă pe piață cât mai repede. Împrumuturile fix-and-flip sunt, în esență, împrumuturi cu bani greu, ceea ce înseamnă că împrumutul este garantat de proprietate. Împrumuturile cu bani greu se specializează în aceste tipuri de împrumuturi, dar anumite platforme de crowdfunding imobiliar le oferă și ele.

Dezavantajul folosirii unui împrumut cu bani greu pentru a finanța un flip de casă este că poate fi mai ușor de calificat în comparație cu un împrumut convențional. În timp ce creditorii consideră în continuare lucruri precum creditul și veniturile, accentul principal este pe rentabilitatea proprietății. Valoarea estimată după reparare a locuinței (ARV) este utilizată pentru a evalua dacă veți putea rambursa împrumutul. De asemenea, este posibil să obțineți finanțare de împrumut în câteva zile, mai degrabă decât să așteptați săptămâni sau luni pentru o închidere ipotecară convențională. (Pentru mai multe despre cum să păstrați un flip pe track, consultați: 5 greșeli care fac ca casa să redea un flop .)

Cel mai mare dezavantaj al utilizării unui împrumut fix-and-flip este că nu va fi ieftin. Ratele dobânzilor pentru acest tip de împrumut pot ajunge până la 18%, în funcție de creditor, iar perioada de timp pentru achitarea acestuia poate fi scurtă. Nu este neobișnuit ca împrumuturile pe bani grei să aibă condiții care durează mai puțin de un an. Taxele de origine și costurile de închidere pot fi, de asemenea, mai mari în comparație cu finanțarea convențională, ceea ce ar putea elimina la randamente.

Opțiunea nr. 3: atingerea capitalului propriu

Utilizarea capitalurilor proprii în casă, fie printr-un împrumut de capitaluri proprii, HELOC sau refinanțare de numerar, este o a treia modalitate de a asigura o proprietate de investiții pentru închiriere pe termen lung sau pentru a finanța un flip. În cele mai multe cazuri, este posibil să împrumutați până la 80% din valoarea capitalului propriu al locuinței pentru a o utiliza pentru achiziționarea unei a doua locuințe.

Utilizarea capitalurilor proprii pentru a finanța o investiție imobiliară are avantajele și dezavantajele sale, în funcție de tipul de împrumut pe care îl alegeți. Cu ajutorul unui HELOC, de exemplu, puteți împrumuta la capitaluri la fel ca și în cazul unui card de credit, iar plățile lunare sunt adesea numai cu dobândă. Rata este de obicei variabilă, cu toate acestea, ceea ce înseamnă că poate crește dacă rata primei se modifică.

O refinanțare a cash-out-ului va veni cu o rată fixă, dar poate prelungi durata de viață a ipotecii dvs. existente. Un termen mai îndelungat de împrumut ar putea însemna să plătești mai mult dobânzi pentru reședința primară. Aceasta ar trebui să fie cântărită cu rentabilitățile anticipate pe care le va aduce o proprietate de investiții. (Pentru mai multe informații despre dacă refinanțarea are sens, consultați: 9 lucruri de știut înainte de a vă refinanța ipoteca .)

Linia de jos

Investiția într-o proprietate de închiriere sau abordarea unui proiect de refugiere a casei reprezintă proiecte riscante, dar oferă potențialul unui profit mare. Găsirea banilor pentru a profita de o oportunitate de investiție nu trebuie să fie un obstacol dacă știi unde să cauți. Pe măsură ce comparați diferite opțiuni de împrumut, rețineți care sunt costurile pe termen scurt și pe termen lung și cum acestea pot afecta fondul investiției.