Imobiliare comerciale - CRE
Imobiliare comerciale (CRE) sunt proprietăți utilizate exclusiv în scopuri de afaceri sau pentru a oferi un spațiu de lucru, mai degrabă decât un spațiu de locuit. Cel mai adesea, imobiliare comerciale sunt închiriate chiriașilor pentru a-și desfășura activitatea. Această categorie de imobile variază de la o benzinărie unică la un centru comercial uriaș. Imobiliare comerciale includ comercianți cu amănuntul de toate tipurile, spații de birouri, hoteluri, mall-uri, restaurante și magazine convenabile.
Bazele imobilului comercial
Imobiliare comerciale împreună cu imobiliare rezidențiale cuprind două categorii principale de proprietăți. Rezidențialul include structuri rezervate locuinței umane și nu pentru uz comercial sau industrial. Așa cum îi spune și numele, bunurile imobiliare comerciale sunt utilizate în comerț.
Unele autorități de zonare și licențiere desființează în continuare proprietățile industriale - site-uri utilizate pentru fabricarea și producția de bunuri, în special bunurile grele - dar majoritatea consideră că este un subset de imobiliare comerciale.
Imobilul comercial este clasificat în patru clase, în funcție de funcție: birou, industrial, multifamilie și vânzare cu amănuntul. Spațiile individuale sunt, de asemenea, clasificate. Spațiul de birou, de exemplu, este caracterizat ca clasa A, clasa B sau clasa C.
- Clasa A reprezintă cele mai bune clădiri din punct de vedere estetic, vârstă, calitate a infrastructurii și locație.
- Clădirile din clasa B sunt, de obicei, mai vechi și nu sunt la fel de competitive - înțelept în ceea ce privește prețurile ca și clădirile din clasa A Investitorii vizează deseori aceste clădiri pentru restaurare.
- Clădirile din clasa C sunt cele mai vechi, de obicei peste 20 de ani, situate în zone mai puțin atractive și care au nevoie de întreținere.
Cheie de luat cu cheie
- Imobilul comercial este proprietatea folosită exclusiv în scopuri comerciale, în raport cu imobiliare rezidențiale, care este spațiu de locuit.
- Cele patru clase, de imobiliare comerciale, includ birouri, industriale, multifamiliale și cu amănuntul.
- Investițiile imobiliare comerciale oferă venituri, precum și unele aprecieri de capital pentru investitori.
- Investiția în imobiliare comerciale necesită mai multă sofisticare și fonduri de la investitori decât imobiliare rezidențiale.
- Trusturile de investiții imobiliare tranzacționate public (REIT) sunt o modalitate fezabilă pentru persoanele fizice de a investi în imobiliare comerciale.
Reducerea închirierii
Unele întreprinderi dețin clădirile pe care le ocupă. Cu toate acestea, scenariul mai tipic este proprietatea este închiriată. De obicei, un investitor deține clădirea și colectează chirii de la fiecare afacere care operează acolo. Ratele de leasing comercial - prețul pentru ocuparea unui spațiu pe o perioadă determinată - este cotat în mod obișnuit în dolari de închiriere anuali pe pătrat. În schimb, ratele imobiliare rezidențiale sunt cotate ca sumă anuală sau chirie lunară.
Leasingul comercial poate avea o durată de la un an la 10 ani sau mai mult, spațiul de birouri și de vânzare cu amănuntul are, de regulă, o medie între închirieri de cinci și 10 ani.
Într-un studiu din 2017 realizat de firma de analiză a pieței imobiliare CBRE Group, Inc., analistul Alex Krasikov a constatat că termenul - lungimea unui contract de închiriere a fost proporțional cu dimensiunea spațiului închiriat. În plus, datele arătau că chiriașii vor introduce închirieri lungi pentru a bloca prețurile într-un mediu de piață în creștere. Dar acesta nu este singurul factor de conducere. Unii chiriași cu cerințe pentru spații mari vor intra în arendă lungă datorită disponibilității limitate a proprietăților care se potrivesc cu nevoile lor.
Există patru tipuri principale de închirieri de proprietăți comerciale, fiecare necesitând niveluri diferite de responsabilitate din partea proprietarului și a chiriașului.
- Un contract de închiriere unic net face ca chiriașul să fie responsabil pentru plata impozitelor pe proprietate.
- Un contract de închiriere net-dublu (NN) face ca chiriașul să fie responsabil pentru plata impozitelor pe proprietate și a asigurării.
- Un contract de închiriere triplu net (NNN) face ca chiriașul să fie responsabil pentru plata impozitelor pe proprietate, asigurare și întreținere.
- În baza unui contract de închiriere brut, chiriașul plătește doar chirie, iar proprietarul plătește impozitele, asigurarea și întreținerea imobilului.
Gestionarea imobilelor comerciale
Desigur, menținerea CRE închiriată integral pe o bază continuă este obiectivul oricărui proprietar. Adesea proprietarul trebuie să ajungă la un echilibru între maximizarea chiriilor și minimizarea posturilor vacante și cifra de afaceri a chiriașului. Cifra de afaceri poate fi costisitoare pentru proprietarii de CRE, deoarece spațiul trebuie adaptat pentru a răspunde nevoilor specifice ale diferiților chiriași - spuneți dacă un restaurant se mută într-o proprietate ocupată de un studio de yoga.
Proprietarii de proprietăți pot dori să angajeze o firmă comercială de administrare imobiliară pentru a-i ajuta să găsească, să gestioneze și să păstreze chiriașii, să supravegheze închirieri și opțiuni de finanțare și să coordoneze întreținerea și comercializarea proprietăților. Cunoașterea de specialitate a unei societăți comerciale de administrare imobiliară este utilă, întrucât regulile și reglementările care reglementează astfel de proprietăți diferă în funcție de stat, județ, municipalitate și industrie și mărime.
Investiții în imobiliare comerciale
Investiția în imobiliare comerciale poate fi profitabilă și poate servi drept acoperire împotriva volatilității pieței bursiere. Investitorii pot câștiga bani prin aprecierea proprietății atunci când vând, dar majoritatea veniturilor provin din chirii chiriașe.
Investitie directa
Investitorii pot folosi investiții directe acolo unde devin proprietari prin proprietatea proprietății fizice. Oamenii care se potrivesc cel mai bine pentru investiții directe în imobiliare comerciale sunt cei care au o cunoștință considerabilă despre industrie sau care pot angaja firme care fac acest lucru. Proprietățile comerciale reprezintă o investiție imobiliară cu risc ridicat și cu recompensă ridicată. Un astfel de investitor este probabil să fie o persoană cu o valoare mare netă, deoarece investiția în CRE necesită o cantitate considerabilă de capital.
Proprietatea ideală se află într-o zonă cu ofertă CRE redusă și cerere ridicată, care va oferi tarife favorabile de închiriere. Puterea economiei locale a zonei afectează și valoarea achiziției CRE.
Investiție indirectă
În mod alternativ, investitorii pot investi pe piața comercială indirect prin proprietatea diferitelor valori mobiliare de piață, cum ar fi Trusturile de investiții imobiliare (REIT), fonduri tranzacționate la schimb sau prin investiții în companii care se ocupă de piața imobiliară comercială, cum ar fi băncile și Agenții imobiliari.
Avantajele bunurilor imobiliare comerciale
Unul dintre cele mai mari avantaje ale proprietăților imobiliare comerciale sunt ratele de leasing atractive. În zonele în care cantitatea de construcții noi este limitată fie de teren, fie de lege, imobiliare comerciale pot avea randamente impresionante și fluxuri de numerar lunare considerabile. Clădirile industriale se închiriază, în general, la un tarif mai mic, deși au și costuri generale mai mici comparativ cu turnul de birou.
Imobiliare comerciale beneficiază, de asemenea, de contracte de închiriere relativ mai lungi cu chiriașii decât imobiliare rezidențiale. Această lungime de închiriere oferă posesorului imobiliar comercial o cantitate considerabilă de stabilitate a fluxului de numerar, atât timp cât locatarii pe termen lung ocupă clădirea.
Pe lângă faptul că oferă o sursă de venit stabilă și bogată, bunurile imobiliare comerciale oferă potențialul de apreciere a capitalului, atât timp cât proprietatea este bine întreținută și actualizată. Și, ca toate bunurile imobiliare, se deplasează adesea în direcția opusă pieței bursiere, ceea ce o face o opțiune eficientă de diversificare către acțiunile dintr-un portofoliu.
Pro-uri
Acoperire împotriva pieței bursiere
Sursa de venit cu randament ridicat
Fluxuri de numerar stabile de la chiriași pe termen lung
Potențial de apreciere a capitalului
Contra
Mai mult capital necesar pentru a investi direct
O mai mare reglementare
Costuri mai mari de renovare
Activ ilicid
Dezavantaje imobiliare comerciale
Regulile și reglementările sunt principalele elemente de descurajare pentru majoritatea oamenilor care doresc să investească direct în imobiliare comerciale. Impozitele, mecanica achizițiilor și responsabilitățile de întreținere pentru proprietățile comerciale sunt îngropate în straturi de avocatură. Aceste cerințe se modifică în funcție de stat, județ, industrie, mărime, zonare și multe alte denumiri. Majoritatea investitorilor în imobiliare comerciale fie au cunoștințe de specialitate, fie o salarizare a persoanelor care o fac.
Un alt obstacol este riscul crescut adus cu cifra de afaceri a chiriașilor, mai ales relevant într-o economie în care închiderile de vânzare cu amănuntul neașteptate lasă proprietățile vacante, cu prea puțin preaviz.
În ceea ce privește reședințele, cerințele de facilități ale unui chiriaș reflectă de regulă cele ale chiriașilor precedenți sau viitori. Cu toate acestea, cu o proprietate comercială, fiecare locatar poate avea nevoi foarte diferite care necesită recondiționare costisitoare. Proprietarul clădirii trebuie apoi să adapteze spațiul pentru a găzdui comerțul specializat al fiecărui chiriaș. O proprietate comercială cu un post vacant scăzut, dar cu o cifră de afaceri ridicată a chiriașului, poate totuși pierde bani din cauza costurilor renovărilor pentru chiriașii veniți.
Pentru cei care doresc să investească direct, cumpărarea unei proprietăți comerciale este o propunere mult mai costisitoare decât o proprietate rezidențială. De asemenea, în timp ce bunurile imobiliare, în general, sunt printre cele mai nelegiuite din clase de active, tranzacțiile pentru clădirile comerciale tind să se miște mai ales lent.
Exemplu din lumea reală de prognoză CRE
Piața proprietăților comerciale din SUA a avut un succes în perioada recesiunii 2008-2009, dar a înregistrat câștiguri anuale din 2010. Aceste câștiguri au contribuit la recuperarea aproape toate pierderile din perioada recesiunii.
„Raportul anual al pieței imobiliare din SUA 2019”, raport anual emis de CBRE, consideră:
Deși este târziu în ciclul economic, perspectivele rămân foarte bune pentru toate cele patru tipuri importante de active imobiliare comerciale. Va fi o apreciere minimă a valorilor, dar randamentul veniturilor ar trebui să rămână sănătos.
Cu toate acestea, alți indicatori sugerează că piața proprietăților comerciale a atins un maxim în ciclul de creștere post-recesiune. Potrivit firmei imobiliare din California, Ten-X Growth, prețurile proprietăților comerciale au încheiat anul 2018 cu doar 1% față de 2017.
Un raport Ten-X a menționat că totalul final din 2018 pentru proprietățile comerciale confirmă punctul de vedere al prețurilor ciclului economic târziu. Cercetările firmei au constatat că locurile de muncă vacante sunt în creștere, creșterea chiriilor încetinește și ratele dobânzilor de pe piață sunt în creștere
După cum a raportat Forbes, sectorul de vânzare cu amănuntul, în special, s-a dovedit a fi un punct dureros pe piața comercială comercială mai largă, întrucât închiderile de magazine răspândite s-au intensificat în 2017 și au continuat până în 2018. De exemplu, popularul mall REIT Westfield Corporation a văzut că prețul acțiunilor a scăzut aproximativ 30% între mijlocul anului 2016 și sfârșitul anului 2017, înainte de a inversa unele pierderi până în ianuarie 2018. Unibail-Rodamco SE a achiziționat Westfield pentru 15, 8 miliarde USD, creând Unibail-Rodamco-Westfield (URW).
Totuși, majoritatea firmelor susțin că piața imobiliară rămâne în general sănătoasă. JP Morgan, în „Perspectiva comercială imobiliară din 2019”, a reiesit în mare parte din punctul de vedere al CBRE afirmând că 2018 a fost al nouălea an de creștere a chiriilor și evaluărilor proprietăților comerciale. Morgan prevede că acest ritm va încetini, dar va continua și nu va înregistra o scădere decât după 2019.
Compararea conturilor de investiții Denumirea furnizorului Descrierea divulgatorului de publicitate × Ofertele care apar în acest tabel provin din parteneriate de la care Investopedia primește compensații.