Raportul împrumut-valoare combinat - raport CLTV
Raportul împrumut-valoare (CLTV) combinat este raportul dintre toate împrumuturile garantate de pe o proprietate și valoarea unei proprietăți. Creditorii utilizează raportul CLTV pentru a determina riscul de neplată al unui potențial cumpărător de locuințe atunci când se utilizează mai multe împrumuturi.
În general, creditorii sunt dispuși să acorde credite cu un raport CLTV de 80% și mai mare debitorilor cu ratinguri de credit ridicate. CLTV diferă de raportul împrumut simplu la valoare (LTV), prin faptul că LTV include doar prima sau prima ipotecă în calculul său.
Formula și calculul CLTV
CLTV = VL1 + VL2 + ... + VLn Valoarea totală a proprietății Unde: VL = Valoarea împrumutului \ begin {align} & \ text {CLTV} = \ frac {\ text {VL1 + VL2 + ... + VLn} } {\ text {Valoarea totală a proprietății}} \\ & \ textbf {unde:} \\ & \ text {VL = Valoarea împrumutului} \\ \ end {aliniat} CLTV = Valoarea totală a proprietățiiVL1 + VL2 + ... + VLn unde: VL = Valoarea împrumutului
Pentru a calcula raportul dintre împrumut și valoare, împărțiți soldurile principale agregate ale tuturor împrumuturilor la prețul de achiziție al proprietății sau la valoarea justă de piață. Astfel, raportul CLTV este determinat prin împărțirea sumei articolelor enumerate mai jos la mai puțin din prețul de vânzare al proprietății sau la valoarea evaluată a proprietății.
- suma inițială a împrumutului primei credite ipotecare
- partea extrasă (soldul principal restant) al unei linii de credit de capitaluri proprii (HELOC)
- soldul principal neplătit al tuturor finanțărilor subordonate închise, cum ar fi oa doua sau a treia ipotecă (Cu un împrumut închis, un împrumutat scoate toate fondurile în prima zi și nu poate efectua nici o modificare a planului de plată sau accesarea vreunui plătit principal odată ce împrumutul este închis.)
Cheie de luat cu cheie
- CLTV este similar cu LTV, dar include toate creditele ipotecare sau credite și nu doar prima ipotecă.
- Creditorii consideră raportul CLTV pentru a determina dacă un cumpărător de acasă își poate permite să cumpere o casă.
- Bulele imobiliare din 2008-2009 au subliniat relevanța observării raportului CLTV.
Ce raport CLTV arată
Raportul combinat de împrumut la valoare (CLTV) este un calcul utilizat de către profesioniștii din credite ipotecare și credite pentru a determina procentul total al proprietății unui proprietar de locuințe care este împiedicat de credite (obligații ale datoriei). Creditorii folosesc raportul CLTV împreună cu o serie de alte calcule, cum ar fi raportul datorie-venit și raportul standard împrumut la valoare (LTV), pentru a evalua riscul extinderii unui împrumut la un împrumutat.
Mulți economiști atribuie standardele CLTV relaxate crizei de închidere a forței de muncă care a afectat Statele Unite la sfârșitul anilor 2000, printre alți factori. Începând cu anii 1990 și, în special, la începutul și la mijlocul anilor 2000, cumpărătorii de case au scos frecvent al doilea credit ipotecar la momentul achiziției, în loc să efectueze plăți. Creditorii dornici să nu piardă afacerea acestor clienți față de concurenți au fost de acord cu aceste condiții, în ciuda riscului crescut.
Înainte de balonul imobiliar care s-a extins de la sfârșitul anilor 1990 până la mijlocul anilor 2000, practica standard era ca cumpărătorii de case să efectueze plăți în valoare totală de cel puțin 20% din prețul de achiziție. Majoritatea creditorilor au menținut clienții în acești parametri, limitând LTV la 80%.
Când balonul a început să se încălzească, multe dintre aceleași companii au făcut măsuri pentru a permite clienților să se ridice cu 20%. Unii creditori au ridicat plafoane LTV sau s-au eliminat complet, oferind credite ipotecare cu 5% sau mai puține, în timp ce alții au menținut cerințele LTV la locul lor, dar au ridicat plafonele CLTV, adesea la 100%. Această manevră le-a permis clienților să scoată al doilea credit ipotecar pentru a-și finanța avansurile de 20%.
Punctul de închidere a forței de muncă care a început în 2008 a subliniat motivul pentru care CLTV este important. Având piele în joc, cum ar fi o sumă inițială de 100.000 USD pentru o casă de 500.000 USD, oferă proprietarului un stimulent puternic pentru a-și menține plățile ipotecare. Dacă banca se închide, nu numai că își pierde locuința, ci și grămada de numerar pe care a plătit-o pentru a o închide.
Cerința capitalurilor proprii izolează, de asemenea, creditorii de o scădere a prețurilor imobiliare. Dacă o proprietate este evaluată la 500.000 USD și valoarea totală a creditelor se ridică la 400.000 USD, proprietatea poate pierde până la 20% din valoarea acesteia fără ca deținătorii de credite să primească o plată scurtă la o licitație de închidere.
De ce contează CLTV
Unii cumpărători de case aleg să-și reducă plata prin primirea mai multor credite ipotecare pe o proprietate, ceea ce duce la un raport de împrumut-valoare mai mic pentru ipoteca principală. De asemenea, din cauza raportului LTV mai scăzut, mulți cumpărători de case evită cu succes asigurarea de ipotecă privată (PMI). Indiferent dacă este mai bine să obții oa doua ipotecă sau să suporti costul PMI variază în funcție de individ.
În consecință, deoarece cel de-al doilea credit ipotecar își asumă un risc mai mare, rata dobânzii la oa doua ipotecă este de obicei mai mare decât rata dobânzii la o primă ipotecă. Este recomandabil ca consumatorii să ia în considerare avantajele și dezavantajele acceptării mai multor împrumuturi pe o singură proprietate. Exercitarea sârguinței cuvenite va ajuta la asigurarea faptului că ceea ce este ales este cea mai bună opțiune pentru circumstanțele date.
Împrumut la valoare vs. CLTV
Împrumutul pe valoare (LTV) și CLTV sunt două dintre cele mai comune raporturi utilizate în timpul procesului de subscriere a creditelor ipotecare. Majoritatea creditorilor impun maximuri pentru ambele valori, peste care potențialul împrumutat nu este eligibil pentru un împrumut. Rata LTV are în vedere doar soldul ipotecar primar. Prin urmare, în exemplul de mai sus, raportul LTV este de 50%, rezultatul împărțirii soldului ipotecar primar de 100.000 USD la valoarea internă de 200.000 USD.
Majoritatea creditorilor impun maxim 80% pentru LTV, deoarece Fannie Mae și Freddie Mac nu achiziționează credite ipotecare cu un raport LTV mai mare. Împrumutații cu profil de credit bun pot evita această cerință, dar trebuie să plătească o asigurare ipotecară privată (PMI), atât timp cât soldul lor principal de împrumut este mai mare de 80% din valoarea casei. PMI protejează creditorul de pierderi atunci când valoarea unei case scade sub soldul împrumutului.
Creditorii primari tind să fie mai generoși cu cerințele CLTV. Având în vedere exemplul de mai sus, în caz de excludere, titularul ipotecar principal își primește banii în întregime înainte ca cel de-al doilea titular de ipotecă să primească ceva. Dacă valoarea proprietății scade la 125.000 dolari înainte ca împrumutatul să fie neplătit, prestatorul principal de credite primește întreaga sumă datorată (100.000 USD), în timp ce cel de-al doilea titlu de garanție primește doar restul de 25.000 USD, în ciuda faptului că este datorat 50.000 USD. Deținătorul de garanție principală are un risc mai mic în cazul scăderii valorilor proprietății și, prin urmare, își poate permite să împrumute la un CLTV mai mare.
Exemplu raportul CLTV
Ca exemplu, să presupunem că o persoană își cumpără o casă pentru 200.000 de dolari. Pentru a asigura proprietatea, ea a oferit o plată în valoare de 50.000 USD și a primit două credite ipotecare pentru 100.000 USD (primar) și 50.000 dolari (secundar). Prin urmare, raportul său de împrumut-valoare (CLTV) este de 75%: ((100.000 $ + 50.000 $) / 200.000 $).
Compararea conturilor de investiții Denumirea furnizorului Descrierea divulgatorului de publicitate × Ofertele care apar în acest tabel provin din parteneriate de la care Investopedia primește compensații.