Cash-Out vs. Împrumuturi de refinanțare a creditelor ipotecare pe rată și termen

„Cash out” și „rate-and-term” sunt cele două opțiuni de bază atunci când refinanțați ipoteca pentru a economisi sau a obține bani. Dacă pur și simplu refinanțați împrumutul existent pentru a obține o rată a dobânzii mai mică sau modificați termenii, se numește refinanțare de rată și termen. Sau, poate doriți să extrageți o parte din capitalurile proprii în casă - poate să faceți o renovare, să plătiți datoriile sau să ajutați la plata cheltuielilor de colegiu - cu un împrumut în bani. Iată ce înseamnă acești doi termeni și cum pot afecta poziția dvs. financiară.

Cheie de luat cu cheie

• Atunci când refinanțați o ipotecă, cele două opțiuni de bază sunt o refinanțare de încasare, în care extrageți o parte din capitaluri proprii în casa dvs. sau o refinanțare a ratei și termenului, în care vă schimbați creditul curent cu unul nou (sperăm) mai bine) termeni.
• În general, împrumuturile de tip cash-out vin cu condiții mai dure, cum ar fi puncte adăugate sau o rată a dobânzii mai mare, deoarece acestea prezintă un risc mai mare pentru creditor.
• Poate fi posibilă extragerea unor sume de numerar din refinanțarea dvs. fără a suporta comisioanele suplimentare ale unui împrumut în bani, profitând de suprapunerea de fonduri la sfârșitul unui împrumut și la începutul altuia.

Bazele refinanțării ipotecare acum

În primul rând, gândiți-vă la refinanțare ca la înlocuirea unei ipoteci existente cu alta, sau la consolidarea unei perechi de credite ipotecare într-un singur împrumut. Afară cu vechiul (ipotecă) și cu noul, cum se spune. Odată ce refinanțați, vechile împrumuturi sau împrumuturi sunt plătite și un nou este pus la locul lor.

Există o mulțime de motive pentru a lua în considerare refinanțarea. Economisirea banilor este cea evidentă. În august 2008, ipoteca medie fixă ​​de 30 de ani a avut o rată a dobânzii de 6, 48%. După criza financiară, ratele pentru același fel de ipotecă au scăzut constant. În decembrie 2012, rata ipotecară fixă ​​de 30 de ani a fost redusă aproape la jumătate de la patru ani mai devreme la 3, 35%. Rata medie anuală pentru 2017 a crescut până la 3, 99%. Până în 2018, aceasta a crescut la 4, 54%, potrivit Freddie Mac. Dar chiar și aceste rate mai mari ar putea fi mai mici decât cele pe ipotecile mai vechi pe care le-ați putea avea.

În martie 2019, ratele ipotecare au scăzut la 4, 27%, o valoare minimă de 60 de săptămâni. În săptămâna care se încheie pe 29 martie 2019, cererile ipotecare au crescut cu 18, 6%, potrivit Asociației Bancarelor Ipotecare. Nivelul de refinanțare a crescut cu 39% până la 47, 4% din totalul cererilor, cel mai ridicat nivel din noiembrie 2016. (Cel mai mare val recent de refinanțări ipotecare a lovit din 2011 până în 2013 și 2015 până în 2016, când ratele dobânzilor au fost aproape minime record.) Deși refinanțarea indicele a scăzut la 44, 1% din totalul cererilor în săptămâna următoare, costurile scăzute de împrumut și o piață puternică de locuri de muncă continuă să conducă cererile.

Istoric, ratele sunt încă relativ scăzute - un motiv pentru care proprietarii de case cu ipoteci mai mari cu dobândă mai mare (sau cei a căror capitaluri proprii au crescut, sau care au ratinguri de credit mult mai bune decât atunci când și-au finanțat casa inițial) să se uite la refinanțarea acum. Atunci când ratele sunt mai mari, refinanțarea poate oferi o șansă de a converti o ipotecă cu rată reglabilă într-una fixă, pentru a bloca plățile cu dobândă mai mică înainte ca ratele să crească și mai mult. Autoritățile din industrie preconizează că tarifele vor crește în 2019

Cash-Out vs. rată și termen: două tipuri de împrumuturi

Există două împrumuturi de refinanțare de bază. Cea mai simplă și simplă este refinanțarea ratei și termenului (refi) . Niciun ban real nu schimbă mâinile în acest caz, în afara comisioanelor asociate împrumutului. Mărimea ipotecii rămâne aceeași; pur și simplu schimbați termenii dvs. ipotecari actuali pentru termeni mai noi (probabil că sunt mai buni).

În schimb, într -un împrumut de ieșire, numit refinanțare de numerar, noua ipotecă este mai mare decât cea veche. Împreună cu noile condiții de împrumut, sunteți avansat și cu bani avansați - scoateți efectiv capitalul din casa dvs. sub formă de numerar.

Vă puteți califica pentru un refi de rată / termen cu un raport credit-valoare mai mare (valoarea împrumutului împărțit la valoarea evaluată a proprietății). Este mai ușor să obțineți împrumutul, cu alte cuvinte, chiar dacă sunteți un risc de credit mai slab, deoarece împrumutați un procent ridicat din ceea ce merită locuința.

Gândiți-vă cu atenție înainte de a obține un împrumut de încasare pentru a investi, deoarece nu are sens să puneți fondurile într-un CD care câștigă 2, 5% atunci când dobânda dvs. ipotecară este de 5% sau 6%.

Împrumuturile de tip cash-out au condiții mai dure. Dacă doriți să returnați o parte din capitalurile pe care le-ați acumulat în casa dvs., sub formă de numerar, probabil că vă va costa - cât depinde de cât de mult aveți acumulat în casa dvs. și de scorul de credit. Dacă, de exemplu, un scor FICO al unui împrumutat este de 700, raportul credit / valoare este de 76%, iar împrumutul este considerat cash-out, creditorul ar putea adăuga 0, 750 puncte la costul avans al împrumutului. Dacă suma împrumutului ar fi de 200.000 USD, de exemplu, creditorul ar adăuga 1.500 USD la cost. (Fiecare creditor este diferit.) În mod alternativ, împrumutatul ar putea plăti o dobândă mai mare - 0, 125% până la 0, 250% mai mult, în funcție de condițiile pieței.

De ce termenii mai duri? Deoarece împrumuturile încasate reprezintă un risc mai mare pentru creditor, potrivit Casey Fleming, consilier ipotecar, C2 Financial Corporation și autor al „Ghidul împrumutului: cum să obții cel mai bun credit ipotecar.” „Statistic, un împrumutat este mult mai probabil să se îndepărteze de o casă dacă are probleme, dacă a scos deja echitatea din ea. Este deosebit de adevărat dacă a scos mai mult decât a investit inițial în avans. În consecință, orice împrumut care este considerat încasare are un preț mai mare pentru a reflecta acest risc, până când nu există atât de mult capital, încât împrumutatul nu mai este probabil să se îndepărteze. "

Dar un scor de credit mai ridicat și un raport mai mic de credit-valoare poate schimba substanțial numerele în favoarea ta. De exemplu, un împrumutat cu un scor de credit de 750 și un raport calitate-valoare mai mic de 60%, nu va fi perceput niciun cost suplimentar pentru un împrumut în bani; creditorii cred că nu are mai multe șanse de neplată la împrumut decât dacă ar face un refi de rată / termen.

Împrumutul dvs. poate fi un împrumut în bani, chiar dacă nu primiți bani înapoi. Dacă plătiți cărți de credit, împrumuturi auto sau orice altceva care nu făcea parte inițial din ipoteca dvs., creditorul îl consideră probabil un împrumut în bani. Dacă consolidați două credite ipotecare într-una - și una a fost inițial un împrumut în bani - noul împrumut consolidat va fi, de asemenea, clasificat ca fiind cash-out.

Încă un motiv să te gândești de două ori la cash-out: Efectuarea unei refinanțări de încasare poate afecta negativ scorul FICO.

83%

Numărul refinanțărilor ipotecare care au fost împrumuturi în numerar în trimestrul IV din 2018.

Mai mulți americani care aleg refinanțarea încasărilor

Deși mulți experți în finanțe personale v-ar sfătui să vă dezintegrați de capitalul propriu într-o refinanțare a cash-out, datele recente arată că mulți americani aleg acest tip de împrumut. Statisticile trimestriale de refinanțare ale lui Freddie Mac au demonstrat că în al patrulea trimestru al anului 2018 (lansat în martie 2019), împrumutații cu cash-out au reprezentat 83% din toate creditele de refinanțare, cel mai mare din trimestrul al treilea 2007.

Sursa: Freddie Mac, Raportul trimestrial de refinanțare, 2018

Multe dintre aceste refinanțări nu au fost pentru o reducere a ratei. Cele mai frecvente utilizări ale fondurilor erau plata facturilor sau a altor datorii sau efectuarea de îmbunătățiri la domiciliu.

Sursa: Freddie Mac, Raportul trimestrial de refinanțare, 2018

O lacună interesantă de refinanțare a ipotecilor

Cu ajutorul brokerului dvs. de credite ipotecare, este posibil să generați un pic de numerar din refinanțarea dvs. fără ca acesta să fie considerat un împrumut în bani (și să genereze comisioane în plus). Practic, funcționează profitând de suprapunerea fondurilor la sfârșitul unui împrumut și la începutul altuia. Este un proces complicat, așa că acordă o atenție deosebită modului în care Fleming îl descrie:

„Aveți voie să finanțați costurile de închidere într-un refi rată / termen. Majoritatea creditorilor permit acelor cheltuieli de închidere să includă cheltuieli plătite, cum ar fi dobânda plătită, dobânda neplătită neplătită pentru ipoteca dvs. existentă, banii necesari pentru a pre-finanța contul dvs. escrow și chiar impozitele pe proprietate și asigurarea, dacă este corect.

„Când refinanțați, plătiți dobânda acumulată pentru ipoteca dvs. existentă până la data plății. Plătești în prealabil dobânda la noul tău împrumut din ziua în care finanțezi până la prima lună următoare și nu efectuezi o plată în luna următoare. Prin urmare, ați finanțat dobânda de o lună pentru ipoteca dvs. în cadrul noului împrumut.

„Dacă aveți un cont (sau o sumă) de plată pentru asigurarea și impozitele cu ipoteca dvs. existentă, atunci creditorul existent deține o parte din banii dvs. - cel puțin câteva luni de impozite și asigurare. Atunci când refinanțați, noul dvs. creditor va avea nevoie de bani pe mână atunci când facturile dvs. de impozit și asigurare vor fi scadente, așa că vor cere bani în avans. De obicei, puteți finanța acest lucru.

„Apoi, după închiderea împrumutului tău, vechiul tău creditor - care deține o parte din banii tăi - îți trimite un cec egal cu soldul contului tău creditor atunci când ai achitat acel împrumut. Bani gheata!

„De asemenea, deoarece unele dintre comisioane se modifică puțin până la finanțare, majoritatea creditorilor permit un pic de perne - până la 2.000 USD în numerar înapoi la încasare fără ca împrumutul să fie considerat încasat.

„Ceea ce înseamnă toate acestea este că puteți finanța„ costuri ”care nu sunt chiar costul originării împrumutului, ci reprezintă mai degrabă costul acordării împrumutului. Cu privire la un împrumut de 200.000 USD / termen, ar fi foarte posibil să se genereze aproximativ 4.000 USD în numerar - în condițiile potrivite, dacă ar fi structurat cu atenție - fără a plăti o penalitate de ieșire.

Linia de jos

Meseria ta de împrumutat este să ai suficiente cunoștințe pentru a discuta opțiunile cu creditorul tău. Pentru cei mai mulți oameni, evitarea costului suplimentar al unui împrumut în bani este cea mai bună mișcare financiară. Dacă aveți un motiv specific pentru a scoate numerar din casă, un împrumut în bani poate fi valoros, dar nu uitați că suma suplimentară de bani pe care o veți plăti în dobândă pe toată durata de viață a împrumutului vă poate face o idee proastă.