Rata de capitalizare
Rata de capitalizare (cunoscută și sub denumirea de rata maximă) este utilizată în lumea bunurilor imobiliare comerciale pentru a indica rata de rentabilitate care este de așteptat să fie generată pe o proprietate de investiții imobiliare. Această măsură este calculată pe baza venitului net pe care proprietatea este de așteptat să îl genereze și se calculează prin împărțirea venitului operațional net la valoarea activului proprietății și este exprimată în procente. Este utilizat pentru a estima randamentul potențial al investitorului pe investiția sa pe piața imobiliară.
Deși rata plafonului poate fi utilă pentru a compara rapid valoarea relativă a investițiilor imobiliare similare pe piață, ea nu ar trebui să fie utilizată ca unicul indicator al puterii unei investiții, deoarece nu ține cont de pârghie, valoarea timpului banilor, și fluxurile de numerar viitoare din îmbunătățirile imobiliare, printre alți factori. Nu există valori clare pentru o rată a plafonului bun sau rău și acestea depind în mare măsură de contextul proprietății și de piață.
Cheie de luat cu cheie
- Rata de capitalizare este calculată prin împărțirea venitului net operațional al unei proprietăți la valoarea curentă de piață.
- Acest raport, exprimat în procente, este o estimare a rentabilității potențiale a unui investitor asupra unei investiții imobiliare.
- Rata plafonului este cea mai utilă ca o comparație a valorii relative a investițiilor imobiliare similare.
Înțelegerea ratei de capitalizare
Rata plafonului este cea mai populară măsură prin care investițiile imobiliare sunt evaluate pentru rentabilitatea și potențialul lor de rentabilitate. Rata plafonului reprezintă pur și simplu randamentul unei proprietăți pe un orizont de un an, presupunând că proprietatea este achiziționată în numerar și nu cu împrumut. Rata de capitalizare indică rata de rentabilitate intrinsecă, naturală și nedepărtată a proprietății.
Formula ratei de capitalizare
Există mai multe versiuni pentru calculul ratei de capitalizare. În formula cea mai populară, rata de capitalizare a unei investiții imobiliare este calculată prin împărțirea venitului net operațional al proprietății (NOI) la valoarea de piață curentă. matematic,
Rata de capitalizare = Venitul operațional net / valoarea de piață curentă
Unde,
Venitul net operațional este venitul anual (așteptat) generat de proprietate (precum închirierile) și se ajunge prin deducerea tuturor cheltuielilor suportate pentru administrarea proprietății. Aceste cheltuieli includ costul plătit pentru întreținerea regulată a instalației, precum și impozitele pe proprietate.
Valoarea curentă de piață a activului este valoarea actuală a proprietății, conform ratelor de piață existente.
Într-o altă versiune, cifra este calculată pe baza costului de capital inițial sau a costului de achiziție al unei proprietăți.
Rata de capitalizare = Venitul operațional net / prețul de achiziție
Cu toate acestea, a doua versiune nu este foarte populară din două motive. În primul rând, dă rezultate nerealiste pentru proprietățile vechi care au fost achiziționate în urmă cu câțiva ani / zeci de ani la prețuri mici și, în al doilea rând, nu pot fi aplicate proprietăților moștenite, deoarece prețul lor de achiziție este zero, ceea ce face diviziunea imposibilă.
În plus, întrucât prețurile proprietăților variază în mare măsură, prima versiune utilizând prețul de piață curent este o reprezentare mai exactă în comparație cu cea de-a doua care folosește prețul de achiziție inițial cu valoare fixă.
Exemple de Rata de capitalizare
Presupunem că un investitor are 1 milion USD și se gândește să investească în una dintre cele două opțiuni de investiții disponibile - una, poate investi în obligațiuni de trezorerie emise de guvern, care oferă o dobândă nominală de 3 la sută anual și sunt considerate cele mai sigure investiții și două, el poate achiziționează o clădire comercială care are mai mulți chiriași, care sunt așteptați să plătească chirie regulată.
În cel de-al doilea caz, să presupunem că chiria totală primită pe an este de 90.000 USD și investitorul trebuie să plătească în total 20.000 dolari pentru diverse costuri de întreținere și impozite pe proprietate. Acesta lasă venitul net din investiția imobiliară la 70.000 USD. Presupunem că în primul an, valoarea proprietății rămâne constantă la prețul inițial de cumpărare de 1 milion USD.
Rata de capitalizare va fi calculată ca (Venit operațional net / Valoarea proprietății) = 70.000 USD / 1 milion USD = 7%.
Acest randament de 7 la sută generat din investiția imobiliară este mai bun decât randamentul standard de 3 la sută disponibil din obligațiunile de trezorerie fără riscuri. 4% în plus reprezintă rentabilitatea riscului asumat de investitor prin investiția pe piața imobiliară, împotriva investirii în cele mai sigure obligațiuni de trezorerie care prezintă risc zero.
Investițiile imobiliare sunt riscante și pot exista mai multe scenarii în care rentabilitatea, reprezentată de măsura ratei de capitalizare, poate varia foarte mult.
De exemplu, câțiva dintre chiriași se pot muta, iar veniturile din chirie din proprietate pot scădea la 40.000 USD. Reducând suma de 20.000 USD la diverse costuri de întreținere și impozite pe proprietate și presupunând că valoarea proprietății rămâne la 1 milion USD, rata de capitalizare ajunge la (20.000 $ / 1 milion USD) = 2%. Această valoare este mai mică decât rentabilitatea disponibilă din obligațiunile fără riscuri.
În alt scenariu, să presupunem că venitul din chirie rămâne la 90.000 USD inițiali, dar costul de întreținere și / sau impozitul pe proprietăți crește semnificativ, să zicem 50.000 USD. Rata de capitalizare va fi apoi (40.000 $ / 1 milion USD) = 4%.
În alt caz, dacă valoarea curentă de piață a proprietății în sine se diminuează, să zicem 800.000 USD, venitul din închiriere și costurile diverse rămânând aceleași, rata de capitalizare va crește la 70.000 USD / 800.000 $ = 8, 75%.
În esență, nivelurile variabile ale veniturilor obținute din proprietate, cheltuielile aferente proprietății și evaluarea curentă a pieței proprietății pot modifica semnificativ rata de capitalizare.
Randamentul excedentar, teoretic disponibil investitorilor imobiliari peste și peste investițiile de obligațiuni de trezorerie, poate fi atribuit riscurilor asociate care duc la scenariile menționate mai sus. Factorii de risc includ:
- Vârsta, locația și starea proprietății
- Tipul de proprietate - multifamiliar, de birou, industrial, de vânzare cu amănuntul sau de agrement
- Solvabilitatea chiriașilor și încasările periodice ale chiriilor
- Termenul și structura contractului de închiriere (chiriași)
- Rata generală de piață a proprietății și factorii care afectează evaluarea acesteia
- Bazele macroeconomice ale regiunii, precum și factorii care afectează afacerile chiriașilor
Interpretarea ratei de capitalizare
Deoarece ratele plafonului se bazează pe estimările proiectate ale veniturilor viitoare, acestea sunt supuse unei variații mari. Apoi devine important să înțelegem ce constituie o rată a plafonului bună pentru o proprietate de investiții.
Rata indică, de asemenea, durata de timp necesară pentru a recupera suma investită într-o proprietate. De exemplu, o proprietate cu o rată de plafonare de 10% va dura aproximativ 10 ani pentru recuperarea investiției.
Ratele de plafonare diferite dintre proprietăți diferite sau rate diferite de plafonare pe orizonturi de timp diferite pe aceeași proprietate, reprezintă niveluri diferite de risc. O privire asupra formulei indică faptul că valoarea ratei plafonului va fi mai mare pentru proprietățile care generează un venit operațional net mai mare și au o evaluare mai mică și invers.
Să spunem, există două proprietăți care sunt similare în toate atributele, cu excepția faptului că sunt departate geografic. Unul se află într-o zonă elegantă, în timp ce celălalt se află la marginea orașului. Toate lucrurile fiind egale, prima proprietate va genera o închiriere mai mare în comparație cu cea de-a doua, dar acestea vor fi parțial compensate de costurile mai mari de întreținere și impozitele mai mari. Proprietatea din centrul orașului va avea o rată a plafonului relativ mai mică comparativ cu cea de-a doua datorită valorii sale de piață semnificativ ridicate.
Acesta indică faptul că o valoare mai mică a ratei plafonului corespunde unei evaluări mai bune și a unei perspective mai bune a rentabilităților cu un nivel de risc mai mic. Pe de altă parte, o valoare mai mare a ratei plafonului implică perspective relativ mai mici de rentabilitate a investițiilor imobiliare și, prin urmare, un nivel mai ridicat de risc.
Deși exemplul ipotetic de mai sus face o alegere ușoară pentru un investitor să meargă cu proprietatea în centrul orașului, scenariile din lumea reală s-ar putea să nu fie atât de simple. Investitorul care evaluează o proprietate pe baza ratei plafonului se confruntă cu sarcina dificilă de a determina rata plafonului adecvat pentru un nivel dat al riscului.
2:00Rata de capitalizare
Reprezentarea modelului Gordon pentru rata de plafonare
O altă reprezentare a ratei plafonului provine de la Gordon Growth Model, care este denumit și model de reducere a dividendelor (DDM). Este o metodă de calculare a valorii intrinseci a prețului acțiunilor unei companii independent de condițiile actuale ale pieței, iar valoarea stocului este calculată ca valoarea actuală a dividendelor viitoare ale unei acțiuni. matematic,
Valoarea stocului = Fluxul de numerar dividend anual estimat / (Rata de rentabilitate obligatorie a investitorului - Rata de creștere a dividendului preconizată)
Reorganizarea ecuației și generalizarea formulei dincolo de dividend,
(Rata de rentabilitate obligatorie - Rata de creștere preconizată) = Fluxul de numerar / valoarea activelor preconizate
Reprezentarea de mai sus corespunde formulei de bază a ratei de capitalizare menționată în secțiunea anterioară. Valoarea estimată a fluxului de numerar reprezintă venitul operațional net și valoarea activului se potrivește cu prețul curent de piață al proprietății. Aceasta duce la echivalarea ratei de capitalizare a diferenței dintre rata de rentabilitate necesară și rata de creștere preconizată. Adică, rata plafonului este pur și simplu rata de rentabilitate necesară minus rata de creștere.
Aceasta poate fi utilizată pentru a evalua evaluarea unei proprietăți pentru o rată de rentabilitate prevăzută de investitor. Spre exemplu, să spunem că venitul net operațional al unei proprietăți este de 50.000 USD și este de așteptat să crească cu 2 la sută anual. Dacă rata de rentabilitate preconizată a investitorului este de 10% pe an, atunci rata maximă netă a plafonului va ajunge la (10% - 2%) = 8%. Folosind-o în formula de mai sus, evaluarea activelor este de (50.000 $ / 8%) = 625.000 $.
Compararea conturilor de investiții Denumirea furnizorului Descrierea divulgatorului de publicitate × Ofertele care apar în acest tabel provin din parteneriate de la care Investopedia primește compensații.