Definiția faptei speciale de garanție
O faptă specială în garanție este o faptă asupra bunurilor imobiliare în care vânzătorul proprietății - cunoscut drept cedent - nu garantează decât orice s-a produs în timpul proprietății fizice. Cu alte cuvinte, cedentul nu garantează niciun defect în titlul clar care a existat înainte de a intra în posesia proprietății.
Faptele speciale de garanție sunt utilizate cel mai frecvent în cazul tranzacțiilor cu proprietăți comerciale. Tranzacțiile unifamiliale și alte proprietăți rezidențiale vor utiliza de obicei o faptă generală de garanție. Mulți creditori ipotecari insistă asupra lor asupra utilizării faptei generale de garanție.
Faptele de garanție specială merg cu mai multe nume din diferite state, inclusiv faptă de legământ, faptă de acordare și faptă de garanție limitată.
Bazele faptelor de garanție
O faptă de garanție asigură transferul proprietății sau titlului asupra proprietăților imobiliare comerciale sau rezidențiale și vine cu anumite garanții făcute de vânzător. Aceste garanții includ faptul că titlul de proprietate este transferat în mod gratuit și fără drepturi de cerere de proprietate, credite sau credite restante sau alte obligații de către persoane fizice sau entități, altele decât vânzătorul.
O faptă de garanție specială - cunoscută și sub numele de fapt de garanție limitată - este o variație a faptei generale de garanție. Fapta de garanție generală este cel mai frecvent și preferat tip de instrument utilizat pentru transferul titlurilor de proprietate imobiliară în Statele Unite.
Atât faptele generale, cât și cele speciale de garanție identifică:
- Numele vânzătorului - cedentul
- Numele cumpărătorului - beneficiarul
- Locația fizică a proprietății
- Proprietatea este fără alte datorii sau alte obligații decât cele menționate în faptă
- Beneficiarul garantează că sunt proprietarul de drept al proprietății și au dreptul legal de a transfera titlul.
- Beneficiarul garantează că proprietatea este liberă și liberă de toate creditele și că nu există creanțe restante asupra proprietății de la vreun creditor care o folosește ca garanție.
- Există o garanție că titlul va rezista la orice pretenții ale unei terțe părți asupra dreptului de proprietate.
- Beneficiarul va face tot ceea ce este necesar pentru a face bine titlului beneficiarului pentru proprietate.
Ambele fapte oferă aceleași protecții generale pentru cumpărător. Cu toate acestea, diferența principală între o garanție specială și o faptă de garanție generală este modul în care acestea se ocupă de termenul de protecție acordat dreptului de proprietate.
Cheie de luat cu cheie
- O faptă specială în garanție este o faptă în care vânzătorul unei proprietăți nu garantează decât probleme sau grevări ale titlului de proprietate care a avut loc în timpul dreptului de proprietate.
- O faptă specială în garanție garantează două lucruri: cedentul deține și poate vinde proprietatea; iar proprietatea nu a suportat obligații în timpul dreptului său de proprietate.
- O faptă specială de garanție este mai limitată decât cea mai comună faptă generală de garanție, care acoperă întreaga istorie a proprietății.
Fapta specială de garanție
În timp ce utilizarea cuvântului „special” poate comunica unui cumpărător ideea că fapta este de o calitate superioară, fapta specială de garanție este mai puțin cuprinzătoare și oferă o protecție mai mică datorită intervalului limitat de timp pe care îl acoperă. În proprietatea rezidențială, faptele speciale de garanție sunt frecvent utilizate în închirieri și în vânzarea forțată a proprietății pentru a satisface o datorie.
O faptă generală de garanție acoperă întreaga istorie a proprietății. Acesta garantează că proprietatea este liberă și fără defecte sau greșeli, indiferent când s-au întâmplat sau sub a căror proprietate. Fapta de garanție generală asigură cumpărătorului că obține drepturi depline de proprietate fără potențiale probleme legale valabile cu titlul.
Cu o faptă specială în garanție, garanția acoperă doar perioada în care vânzătorul a deținut titlul asupra proprietății. Faptele speciale de garanție nu protejează împotriva greșelilor unui titlu gratuit și clar care ar putea exista înainte de proprietatea vânzătorului. Astfel, acordantul unei fapte de garanție specială este răspunzător numai pentru datoriile, problemele sau alte obligații legate de titlul pe care l-au provocat sau care s-a întâmplat în timpul dreptului de proprietate asupra proprietății. Beneficiarul își asumă responsabilitatea pentru eventualele probleme care apar de la proprietarii anteriori.
Ca exemplu, imaginați-vă că o casă a avut doi proprietari anteriori înaintea voastră. Primul proprietar a fost un ascuns și, în curând, casa și curtea au căzut în dispreț. Departamentul de aplicare a codului orașului a emis amenzi împotriva proprietarului care a atașat proprietatea. Proprietarul a căzut în urmă cu ipoteca și banca a fost închisă, vândând casa celui de-al doilea proprietar. Spre plăcerea cartierului, noul proprietar a remediat casa și a curățat curtea. După 10 ani au pus casa pe piață și o cumpărați folosind o faptă specială în garanție. Câțiva ani mai târziu decideți să vindeți casa. Cu toate acestea, din moment ce drepturile de aplicare a codului rămân împotriva proprietății, acestea ar putea să-ți îngreuneze vânzarea. Cel puțin, va trebui să satisfaceți titlul orașului pentru a elibera titlul.
Căutări de titlu și asigurare de titlu
De cele mai multe ori, o căutare de titlu va descoperi titluri de proprietate sau creanțe asupra titlului unei proprietăți. O căutare de titlu este o revizuire a înregistrărilor publice disponibile pentru a determina proprietatea asupra proprietății. Avocații, companiile titulare și persoanele fizice pot efectua căutări de titluri pentru a verifica dreptul de proprietate asupra proprietății. În timp ce aceste căutări sunt ample, există întotdeauna posibilitatea ca ceva să lipsească.
Din acest motiv, majoritatea cumpărătorilor - indiferent de tipul de garanție pe care îl folosesc - achiziționează și asigurare de titlu atunci când cumpără o proprietate. Asigurarea pentru titlu este o poliță de asigurare de despăgubire care protejează un cumpărător de creanțele financiare împotriva titlului unei proprietăți pe care le dețin.
Pro-uri
Garanțiile speciale permit transferul titlului de proprietate între vânzător și cumpărător.
Cumpărarea asigurării de titlu poate atenua riscul creanțelor anterioare asupra faptei speciale de garanție.
Contra
Faptele speciale de garanție asigură o protecție îngustă pentru beneficiari sau cumpărători.
Actele speciale de garanție acoperă doar perioada de proprietate a cedentului sau a vânzătorului.
Exemplu din lumea reală a unei fapte de garanție specială
Deși faptele de garanție generală sunt mai frecvente în tranzacțiile imobiliare rezidențiale, există o zonă în care fapta specială de garanție devine norma. Această arenă este destinată proprietăților închise, proprietăților imobiliare (REO) sau proprietăților cu vânzare scurtă.
Majoritatea Asociației Naționale a Ipotecilor (FNMA), Locuința și Dezvoltarea Urbană (HUD) și reședințele deținute de bănci vând folosind acest fel de faptă. Poate că un motiv principal pentru utilizarea unor acte de garanție specială se datorează faptului că autoritatea de vânzare nu dorește să fie responsabilă pentru nicio situație cu privire la proprietatea înainte de confiscare.
De exemplu, în 2012, un cuplu cu o casă în județul Grenada, Mississippi, a fost neplătit la plata împrumuturilor asupra proprietății. În februarie 2013, proprietatea a fost închisă de către creditorul lor, Wells Fargo Bank. Documentele legale ulterioare au indicat faptul că Wells Fargo „a transmis Proprietatea către FNMA printr-o faptă specială în garanție”.
Compararea conturilor de investiții Denumirea furnizorului Descrierea divulgatorului de publicitate × Ofertele care apar în acest tabel provin din parteneriate de la care Investopedia primește compensații.