Bazele impozitării REIT

Trusturile de investiții imobiliare (REIT) s-au stabilit ca un mijloc pentru investitorul mai mic să participe direct la randamentele mai mari generate de proprietățile imobiliare. În trecut, aceste trusturi erau considerate ca fiind minore ale unor trusturi de investiții unitare, în aceeași categorie ca trusturi de energie sau alte sectoare legate de sector, dar atunci când Standardul de clasificare globală a industriei a acordat REIT statutul de a fi o clasă de active separată, regulile popularitatea lor s-a schimbat și popularitatea lor a crescut.

În acest articol, vom explica modul în care REIT-urile funcționează și vom examina implicațiile fiscale unice și economiile pe care le oferă investitorilor obișnuiți.

Caracteristici de bază ale REIT-urilor

REIT-urile reprezintă un ansamblu de proprietăți și credite ipotecare grupate și oferite ca garanție sub forma trusturilor de investiții unitare. Fiecare unitate dintr-un REIT reprezintă o fracțiune proporțională a proprietății în fiecare dintre proprietățile de bază. REIT-urile din NYSE dețineau un plafon de piață de peste 1 trilion de dolari începând cu martie 2019. În 2019, 226 de REIT-uri au fost tranzacționate activ pe Bursa din New York și pe alte piețe.

De obicei, REIT-urile au o valoare mai mare decât orientarea spre creștere și sunt compuse în principal din exploatații mici și mijlocii.

IRS solicită REIT-urilor să plătească cel puțin 90% din venitul lor către titulari. Aceasta înseamnă că REIT-urile oferă randamente mai mari decât cele întâlnite în mod obișnuit pe piețele tradiționale cu venituri fixe. De asemenea, acestea tind să fie mai puțin volatile decât stocurile tradiționale, deoarece se leagă cu piața imobiliară.

Trei tipuri de REIT

REIT-urile pot fi împărțite în trei categorii:

• REIT-uri de capitaluri proprii: Aceste trusturi dețin proprietăți proprii și / sau chirie și colectează veniturile din închiriere, dividende și câștigurile de capital din vânzările de proprietăți. Tripla sursă de venit face ca acest tip să fie foarte popular.
• REIT-urile ipotecare: Aceste trusturi prezintă un risc mai mare din cauza expunerii la ratele dobânzilor. Dacă ratele dobânzilor cresc, valoarea REIT-urilor ipotecare poate scădea substanțial.
• REIT - uri hibride - Aceste instrumente combină primele două categorii. Pot fi deschise sau închise (similare cu fondurile mutuale deschise și închise), pot avea o viață finită sau nedeterminată și pot investi fie într-un singur grup de proiecte, fie în mai multe grupuri.

Fiscalitate la nivelul Trustului

REIT-urile trebuie să respecte aceleași reguli ca toate celelalte trusturi de investiții unitare. REIT-urile trebuie impozitate mai întâi la nivelul trustului, apoi către beneficiari. Dar trebuie să urmeze aceeași metodă de autoevaluare ca și corporațiile. Deci, REIT-urile au aceleași reguli de evaluare și contabilitate ca și corporațiile, dar în loc să treacă prin profituri, acestea trec fluxul de numerar direct către acționari.

Există câteva reguli suplimentare pentru REIT-uri, dincolo de regulile pentru alte trusturi de investiții unitare:

1. Veniturile din chirii sunt tratate ca venituri de afaceri pentru REIT-uri, deoarece guvernul consideră chiria drept afacerea REIT. Aceasta înseamnă că toate cheltuielile aferente activităților de închiriere pot fi deduse la fel cum cheltuielile de afaceri pot fi compensate de o corporație.
2. În plus, veniturile curente distribuite către unități de plată nu sunt impozitate la REIT, dar dacă veniturile sunt distribuite unui beneficiar nerezident, acest venit trebuie să fie supus unei impozite de reținere de 30% pentru dividende obișnuite și o rată de 35% pentru câștigurile de capital, cu excepția cazului în care rata este mai mică prin tratat.

În toate scopurile practice, REIT-urile sunt, în general, scutite de impozitare la nivelul trustului, atâta timp cât distribuie cel puțin 90% din venitul lor către acționarii lor. Cu toate acestea, chiar și REIT-urile care respectă această regulă se confruntă încă cu impozitarea companiilor pe venitul reținut.

Impozitarea către acționari

Plățile de dividende făcute de REIT sunt impozitate către acționar ca venit obișnuit, cu excepția cazului în care sunt considerate dividende calificate, care sunt impozitate ca profituri de capital. În caz contrar, dividendul va fi impozitat la cota de impozitare marginală maximă a unitarului.

De asemenea, o parte din dividendele plătite de REIT-uri pot constitui o rentabilitate impozabilă a capitalului, ceea ce nu numai că reduce venitul impozabil al deținătorului de unitate în anul în care se primește dividendul, dar deferează și impozitele pe acea porțiune până la vânzarea activului de capital. Aceste plăți reduc, de asemenea, baza de costuri pentru acționar. Porțiunile neimpozabile sunt apoi impozitate ca câștiguri / pierderi de capital pe termen lung sau pe termen scurt.

Deoarece REIT-urile sunt rareori impozitate la nivelul trustului, acestea pot oferi randamente relativ mai mari decât stocurile, ai căror emitenți trebuie să plătească impozite la nivel corporativ înainte de a calcula plata dividendelor.

Exemplu - Calcul impozit unitholder
Jennifer decide să investească într-un REIT care tranzacționează în prezent la 20 de dolari pe unitate. REIT are fonduri din operațiuni de 2 dolari pe unitate și distribuie 90%, sau 1, 80 dolari, din aceasta către acționari. Cu toate acestea, 0, 60 USD pe unitate din acest dividend provine din depreciere și alte cheltuieli și este considerată o rentabilitate impozabilă a capitalului. Prin urmare, doar 1, 20 USD (1, 80 USD - 0, 60 USD) din acest dividend provin din câștigurile efective. Această sumă va fi impozabilă pe Jennifer ca venit obișnuit, baza ei de cost redusă cu 0, 60 USD la 19, 40 USD pe unitate. După cum s-a menționat anterior, această reducere de bază va fi impozitată fie ca un câștig / pierdere pe termen lung, fie pe termen scurt în momentul în care unitățile sunt vândute.

Linia de jos

Avantajele fiscale unice oferite de REIT-uri se pot traduce în randamente superioare pentru investitorii care doresc randamente mai mari, cu stabilitate relativă. Teoretic, este posibil ca un unitar pentru a obține o bază de costuri negative dacă unitățile sunt păstrate o perioadă suficient de lungă de timp. Deși acest lucru este greu comun, investitorii ar trebui să înțeleagă în mod clar potențialul pentru realizarea unui posibil câștig sau pierdere.