9 lucruri de știut despre asociațiile de proprietari de case

Multe comunități rezidențiale au o structură de asociere a proprietarilor de locuințe (HOA) pentru a menține o atmosferă curată și coezivă în cartier. De asemenea, atunci când cumpărați un apartament, o casă de locuit sau o casă unifamiliară în cadrul „unei dezvoltări planificate”, puteți întâlni și structura HOA.

În timp ce HOA va salva uneori proprietarul de anumite responsabilități, acestea pot, de asemenea, să vină cu unele obligații ale proprietarului de case. Înainte de a cumpăra o casă care te face să faci parte dintr-un HOA, iată ce trebuie să știi și întrebările pe care trebuie să le pui atât asociației, cât și tu și familia ta.

HOA-uri de dezvoltare planificate

Deplasarea într-o dezvoltare planificată necesită adesea să vă alăturați asociației de proprietari de locuințe (HOA) și să plătiți taxele pentru a contribui la menținerea zonelor comune, a structurilor comune și a exterioarelor. Calitatea de membru te leagă de pactele, condițiile și restricțiile asociației (CC&R). Aceste reguli v-ar putea împiedica visul de a avea o ușă față purpurie, să spunem, sau de a lăsa RV-ul în carosabil, deoarece CC & R includ, de obicei, prevederi despre aspectul casei dvs. și a vehiculelor pe care le puteți parca în afara acesteia.

Statistic vorbind, americanii au șansa unu din cinci să locuiască într-o casă care face parte dintr-un HOA, potrivit unei analize de date a microeconomistului aplicat Wyatt G. Clarke. De când a fost întocmită estimarea Clarke (în 2017), proprietățile cu HOA au crescut în continuare.

Viața într-o dezvoltare planificată este o opțiune bună pentru tine? Și, dacă da, care dintre ele au HOA-uri care vi se potrivesc cel mai bine? Răspunsurile la aceste întrebări depind nu numai de finanțele dvs., ci de entuziasmul dvs. pentru facilitățile partajate, toleranța la reguli și reglementările și confortul cu autoguvernarea - întrucât majoritatea HOA-urilor sunt supravegheate de voluntarii care trăiesc în dezvoltare.

9 sfaturi pentru gestionarea asociațiilor de proprietari

1. Taxe Gama largă

Un studiu Trulia care a folosit înregistrările sondajelor comunitare americane, a constatat că taxele HOA lunare au fost în medie de 331 dolari pe lună în 2015. Media a variat de la un minim de 218 dolari lunar în Warren, Mich., La o valoare mai mare de 571 dolari în New York City. Trulia a considerat că taxele sunt în general mai mari la clădirile mai vechi și la complexele cu mai multe unități în ansamblu.

Numărul și dimensiunea facilităților dezvoltării afectează și ratele, potrivit Nate Martinez, un agent imobiliar la Profesioniștii RE / MAX din Glendale, Ariz. De exemplu, o dezvoltare care este păzită de o poartă și are un club și un teren de golf este probabil să perceapă taxe mai mari decât una care oferă o securitate minimă și doar o zonă comună modestă.

Taxele pot diferi chiar și în cadrul unei dezvoltări, datorită variațiilor în metrajul pătrat, locația și orientarea, toate acestea pot afecta cât de multă întreținere va avea proprietatea.

Cele mai multe servicii de listare multiple (MLS) includ taxe HOA în lista de proprietăți. Acest lucru ar trebui să vă asigure că puteți accesa informațiile prin REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com și alte site-uri de listare, în conformitate cu Martinez.

De asemenea, ar trebui să aflați cât de des au crescut taxele în timp și cât de mult. Dacă puteți, obțineți un istoric tipărit de cotizații HOA pe an pentru ultimii 10 ani. Martinez spune că taxele pentru un HOA sunt de obicei majorate nu mai mult decât anual. În experiența lui Martinez, creșterile HOA sunt clasificate în mod obișnuit cu trei până la cinci ani în avans, folosind estimări ale costurilor viitoare pentru utilități, forță de muncă, întreținere și multe altele.

Examinați aceste proiecții dacă sunt disponibile. Având în vedere că sunt doar estimări, Martinez vă sugerează să verificați și suma cu care taxele sunt permise să crească în fiecare an în conformitate cu statutele HOA. Într-un complex nou, această cercetare poate ajuta la determinarea dacă taxele HOA inițiale au fost scăzute, chiar și artificial, pentru a atrage proprietarii de case și sunt susceptibile să crească semnificativ în timp pentru a acoperi diferența dintre venituri și costuri.

În mod alternativ, se poate întâmpla și situația, adică taxele HOA pentru noua dezvoltare pot scădea de-a lungul timpului, pe măsură ce se adaugă mai multe case la dezvoltare și sunt disponibili mai mulți proprietari pentru a partaja costurile fixe ale HOA.

2. Ceea ce obții diferă, prea mult

Când cumpărați o casă într-o comunitate administrată, cumpărați de fapt un pachet de obligații legale și drepturi pe lângă spațiul de locuit fizic, spune John Manning, brokerul manager al RE / MAX pe Market din Seattle. Drepturile, serviciile și facilitățile exacte pentru care este responsabil HOA pot varia la fel de mult ca și taxele percepute. „O comunitate închisă poate avea întreținerea porților ca fiind singurul acord între proprietarii de case sau poate exista un HOA în loc cu o autoritate legală care să gestioneze mult mai mult”, spune el.

Uitați-vă la ce este inclus (și nu este inclus) care va afecta finanțele gospodăriei. De exemplu, va trebui să plătiți pentru colectarea gunoiului? Sunt incluse utilitățile? Care? Ce zici de cablu și / sau servicii de internet?

Rețineți că veți plăti pentru beneficii, cum ar fi facilitățile de agrement, indiferent dacă le utilizați sau nu. Aflați orele pentru facilități, precum piscinele și terenurile de tenis, pentru a stabili dacă vor funcționa cu programul dvs. Dacă credeți că veți dori să împărtășiți aceste facilități cu prietenii sau familia, verificați regulile și taxele aferente utilizării oaspeților.

Aliniați taxele - și incluziunile și excluderile acestora - față de alte evoluții din zonă, în special cele care sunt deja pe lista dvs. „Dacă doriți să aflați despre game HOA pentru regiunea dvs., cea mai bună resursă ar fi printr-un broker imobiliar profesionist care are cunoștințe despre asociațiile de proprietari de case”, spune brokerul Manning.

3. Taxele suplimentare se pot aplica

Un HOA poate adopta una din mai multe abordări ale managementului financiar. Aceste alegeri afectează în special modul în care finanțează cheltuielile neașteptate și astfel de investiții de capital, precum înlocuirea unui sistem HVAC.

Potrivit lui John Manning, brokerul manager al RE / MAX pe piața din Seattle, „Unele asociații preferă o rezervă mare de numerar la îndemână pentru a îndeplini obligațiile legale de întreținere, legale sau de gestionare pe măsură ce apar. Alții au taxe mai mici și se bazează pe evaluări speciale - fonduri percepute în afara taxelor HOA - pentru reparații și întreținere. ”Aceste taxe sunt similare cu evaluările fiscale percepute uneori de administrațiile locale.

Iată cum funcționează traseul de evaluare: atunci când apare o cheltuială majoră, cum ar fi înlocuirea unui acoperiș sau a unui lift, iar rezervele HOA nu au fonduri pentru a-l plăti - asociația poate percepe fiecărui proprietar o evaluare specială. Aceste prelevări se pot încadra în mii de dolari.

Potrivit lui Manning, mărimea fondului de rezervă va depinde nu numai de abordarea HOA, ci și de vârsta, starea și facilitățile clădirii. Adesea, dezvoltările elaborează planuri multianuale pentru reparații și investiții de capital, inclusiv costurile lor anuale și soldul preconizat al fondului de rezervă în momentul expunerii.

Cereți să vedeți aceste documente, acordând o atenție deosebită cât de bine se potrivesc cheltuielile necesare cu soldul fondului de rezervă. Ajutorul profesional poate fi valoros atunci când treceți pe aceste foi de calcul. Compania sa, spune Manning, urmează „să-i determine pe clienți să discute situațiile financiare cu un CPA [care este] expert în analizarea financiarului [evoluțiilor]”.

HOA ar trebui să poată furniza o astfel de listă. Întrebați, de asemenea, dacă în viitor sunt planificate evaluări speciale. Rețineți că economiile de scară pot însemna că evaluările speciale pentru o anumită cheltuială de capital pot fi mai mici în HOA-uri care au mulți membri și mai mari în HOA-uri mai mici, unde o cheltuială similară va avea mai puțini proprietari de locuințe pentru a o finanța.

4. Taxe și aprobarea dvs. ipotecară

Atunci când aveți în vedere o achiziție de proprietăți într-o dezvoltare planificată, veți avea, desigur, impactul impozitelor sale HOA asupra finanțelor dvs. generale. La fel, vor oferi și creditorilor ipotecari potențiali.

Așa cum se întâmplă și cu impozitele pe proprietate (care, apropo, nu sunt incluse în comisioanele HOA la majoritatea dezvoltărilor), băncile vor lua în considerare comisioanele dvs. lunare de HOA atunci când vor decide cât de mare o ipotecă vă puteți permite. În consecință, vă puteți lăsa cu compromisuri îngrozitoare, după cum decideți printre proprietăți. Taxe HOA mai mari v-ar putea lăsa o sumă mai mică aprobată de cheltuit în casa dvs., comparativ cu alegerea unei proprietăți alternative cu taxe mici sau fără taxe.

Interesant este că prezența comisioanelor nu reduce neapărat valoarea unei proprietăți; dacă este ceva, există dovezi ale efectului opus. Cercetările realizate de microeconomistul Clarke au constatat că, după egalizarea pentru dimensiunea locuinței și a locației, proprietățile care făceau parte dintr-un HOA s-au vândut în medie cu aproximativ 4% mai mult decât cei care nu erau într-o asociație. Primul este cel mai mare, a descoperit el, când casa și dezvoltarea sunt noi; aceasta scade odată cu vârsta.

Creditorul dvs. potențial poate furniza cifra de plată a creditului ipotecar și ar trebui să aveți deja numere de impozit pe proprietate și taxă HOA. Dacă începeți doar să căutați acasă - și nu aveți încă relații cu creditorii - folosiți un calculator ipotecar online pentru a estima plata probabilă a creditului ipotecar pentru principalul pe care îl căutați și pentru a introduce alte informații relevante, inclusiv plata anticipată planificată.

Din nou, orice creditor cu care vorbiți poate furniza acest lucru. În mod alternativ, multe calculatoare ipotecare online, inclusiv cea la care am legat mai sus, vă permit, de asemenea, să solicitați cotații de la creditorii ipotecari pentru rate și sume maxime aprobate.

5. Numărul pactelor

Deoarece regulile și regulamentele oricărui HOA pot fi unice, nu vă bazați pe informații de ocazie sau experiență trecută la alte evoluții pentru a afla care sunt regulile și legământurile unui HOA. Și gândiți-vă greu dacă veți putea trăi cu ei.

Dacă nu găsiți CC & R-urile online, pe site-ul HOA, cereți-vă agentului imobiliar să le achiziționeze pentru dvs. sau să le obțină prin contactarea directă a HOA. Asigurați-vă că verificați dacă documentul este actualizat înainte de a continua prea mult în procesul de cumpărare.

Ați putea găsi că sunteți restricționat în mai multe moduri decât puteți presupune. Pe lângă faptul că guvernează culoarea ușii și altele asemenea, CC & R pot limita modul în care înălțimea ierbii tale poate crește, indiferent dacă poți planta sau elimina copaci, ce tipuri de vehicule poți parca pe stradă sau pe calea ta (interdicțiile pentru parcarea vehiculelor de rulare nu sunt mai puțin frecvente, de exemplu), cât de pot fi gardurile înalte și ce tipuri a acoperirilor pe care le puteți folosi pe ferestrele orientate spre stradă.

Dacă viața ecologică este o prioritate personală, verificați prevederile ecologice ale HOA, începând cu ceea ce poate fi plantat în jurul casei dvs. și cum poate fi menținută vegetația respectivă.

De exemplu, unele HOA-uri nu permit xeriscaping, o formă ecologică de amenajare a mediului pentru climatele aride și pot limita dimensiunea și compoziția oricărei grădini pe care o plantați. Regulile pot, de asemenea, să impună utilizarea anumitor îngrășăminte, pesticide sau sisteme de aspersoare pentru a menține curtea și a interzice gustul pilelor de compost și al panourilor solare.

Căutați orice limbă care v-ar putea împiedica sau chiar complica doar pentru a vă închiria proprietatea. Ceea ce este considerat obișnuit poate depinde de jurisdicție. „În zona Seattle, este frecvent să se găsească interdicții pentru închirieri pe termen scurt [vacanță]. HOAs au interesul de a limita procentul de unități ocupate de proprietari, întrucât creditorii ipotecari pot fi reticenți să acorde împrumuturi pentru clădirile care au un grad mare de închiriere ”, spune Manning.

6. Managementul conflictelor

Ca în orice comunitate, dezacordurile apar în cadrul unei dezvoltări planificate, uneori cu privire la anumiți rezidenți care se îndoaie sau încalcă regulile. Înainte de a cumpăra, explorați cum sunt stabilite și aplicate regulile și ce sancțiuni sunt impuse împotriva încălcării regulilor.

Sancțiunile pot fi stricte. În unele HOA-uri, rezultatele pot include amendarea sau trimiterea în judecată sau faptul că HOA plasează o garanție în casa ta. Acordați o atenție deosebită dacă HOA poate exclude proprietatea dvs. pentru neplata taxelor HOA sau neplata amenzilor rezultate din încălcările CC&R.

Întrebați despre procesul de soluționare a eventualelor conflicte, precum și modul în care HOA gestionează completările sau modificările regulilor.

Solicitați o listă sau o altă contabilitate a conflictelor și încălcarea regulilor pe care asociația a fost nevoită să o rezolve. Dacă aceste informații nu detaliază procesele, întrebați-le. Asigurați-vă că verificați orice proces trecut, prezent sau pendinte în care este implicat HOA. De asemenea, consultați rezultatele unor astfel de cazuri.

7. Reputația HOA

Întrucât asociația servește, în esență, ca guvern hiper-local pentru comunitate, merită să analizăm cine o conduce și cât de bine funcționează acești oameni.

Este foarte frecvent ca HOA-urile să fie supravegheate de rezidenții comunității care își ocupă funcțiile de voluntari și sunt aleși de către membrii asociației. Cu toate acestea, unele asociații sunt gestionate integral profesional. Dacă o companie privată administrează HOA, investigați-i reputația înainte de a cumpăra. Dacă HOA are unii angajați sau companii la care contractează sarcini, întrebați despre aceste entități și despre munca pe care o realizează.

Vorbiți dacă puteți cu unii dintre actualii proprietari ai clădirii - preferabil, care nu se află pe tabloul HOA și au locuit în clădire de câțiva ani. Cât de colegial funcționează consiliul de administrație? Diferențele de opinie sunt de obicei gestionate civil și constructiv? Fiți atenți pentru indicații de dramă frecventă, chiar perpetuă. Ca și în cazul altor organe de conducere, HOA-urile pot fi împiedicate de egotism, jocuri de putere și politică mică.

Programează-ți timpul pentru a vorbi cu președintele HOA, pentru a înțelege dacă vrei ca această persoană să ia decizii în numele tău despre dezvoltare. Întrebați-l și pe președinte despre interesul rezidenților în servirea consiliului de administrație: Există o motivație ridicată în acest sens sau relativă indiferență? Această conversație vă poate motiva, de asemenea, (sau nu) să slujiți într-o zi pe consiliu, o mișcare care ar necesita să fii ales și să renunți la timp liber pentru noile tale responsabilități.

8. Respectarea HOA

Nu vă bazați în a fi alertat corespunzător cu privire la problemele persistente dintre asociație și proprietarul actual al unei case care vă interesează. Nerespectarea în timp util a acestor probleme poate duce la moștenirea lor atunci când intrați în posesia proprietății.

Unele probleme potențiale pot fi evidente, cum ar fi amenajarea peisagistică moartă sau supraîncărcată sau vopseaua de culoare. În schimb, proprietarul a adus îmbunătățiri exterioare sau alte modificări ale proprietății fără a obține aprobarea HOA? Dacă aceste modificări nu respectă regulile, ce ți s-ar putea întâmpla dacă ai deținut proprietatea? S-ar putea să puteți forța proprietarul să remedieze problemele ca parte a contractului de vânzare sau să ofere numerar la închidere.

9. Responsabilități de asigurare

La fel ca și în cazul proprietății asupra proprietății, prevederile de asigurare în cadrul unei dezvoltări planificate pot fi împărțite, de asemenea, HOA acoperă unele pericole sau zone și proprietarul de locuință responsabil pentru altele.

Acestea sunt adesea mandatate de legea statului. În Florida, de exemplu, un HOA din condominiu trebuie să asigure toate proprietățile comune, care includ fiecare parte a clădirii până la gips-cartonul neterminat al unei unități. Între timp, proprietarul de locuință este responsabil pentru asigurarea tuturor proprietăților personale din unitatea lor, inclusiv aparate, podele, dulapuri, tratamente pentru ferestre și altele asemenea.

Verificați legea pentru statul în care veți locui pentru divizarea exactă a cerințelor. Confirmați HOA pentru proprietatea pe care o considerați că respectă aceste cerințe.

Asigurarea pentru catastrofe este deosebit de importantă dacă vă gândiți la o achiziție de apartamente sau locuințe într-o zonă predispusă la dezastre naturale majore, precum inundații, cutremure, viscol, incendii, tornade sau uragane. „În nord-vestul Pacificului, asigurarea pentru cutremure este foarte comună [în evoluțiile planificate], deși nu este necesară”, spune Manning.

Verificați dacă HOA oferă o acoperire suplimentară ca beneficiu pentru a deține în cadrul dezvoltării. „[O] HOA cu gândire avansată poate face o clădire de apartamente mai atractivă” în acest fel, spune Manning. Acestea ar putea adăuga „cutremure și alte tipuri de asigurări de pericol, [care] vor fi reflectate în cotele de HOA ale proprietarului de acasă”. Desigur, ar trebui să confirmați dacă această acoperire suplimentară se extinde și în zonele care sunt responsabilitatea legală a proprietarului de casă sau numai celor care sunt sub controlul HOA.

Linia de jos

A trăi într-o dezvoltare planificată - și a fi guvernat parțial de regulile unui HOA - poate fi o binecuvântare mixtă. Oferă perspectiva schimbului de control asupra locuinței dvs. pentru responsabilitățile reduse ale întreținerii acesteia și pentru a beneficia de facilități și securitate comune. Cu toate acestea, poate schimba și aspectul divers al unui cartier tipic pentru un aspect mai uniform, deși unul cu șanse mai mici de a decora gustul vecinului sau obiceiurile de întreținere sloppy devenind o problemă pentru tine.

Cât de bine vă îmbrățișați, aceste contribuții vor contribui la cât de fericit veți fi într-un condominiu sau o altă „casă planificată”. Dacă decideți să continuați cu o achiziție, asigurați-vă că angajați profesioniști, inclusiv un agent imobiliar, care este familiarizat cu dezvoltări planificate și HOA, deoarece există o serie de aspecte neobișnuite în comparație cu cumpărarea unei case unifamiliale.