2/28 Ipoteca cu rată ajustabilă (2/28 ARM)
O ipotecă cu rata reglabilă 2/28 (2/28 ARM) este un tip de împrumut pentru locuințe de 30 de ani care are o perioadă inițială de dobândă fixă pe doi ani. După această perioadă de 2 ani, rata plutesc pe baza unui indice plus a unei marje. Rata inițială de teaser este sub medie pentru ipotecile convenționale, dar rata reglabilă poate crește semnificativ. Întrucât băncile nu câștigă foarte mulți bani pe rata inițială de scădere, 2/28 ARMS includ penalități de plată în avans în primii doi ani.
BREAKING DOWN 2/28 Ipoteca cu rată reglabilă (2/28 ARM)
ARM 2/28 a devenit popular în perioada de boom imobiliar de la începutul anilor 2000, când prețurile în creștere au pus plățile ipotecare convenționale la îndemâna multor cumpărători. De exemplu, o ipotecă convențională de 300.000 de dolari pe 30 de ani ar duce la plăți lunare de 1610 USD. Dar un ARM 2/28 cu o rată inițială teaser de 3% ar necesita plăți lunare de doar 1265 USD.
Capcanele potențiale ale 2/28 ARMS
Catch-22 din rata ipotecară reglabilă 2/28 este că, după doi ani, rata este ajustată la fiecare șase luni, de obicei în creștere, cu un procent bazat pe rata oferită de Banca Interbancară din Londra (LIBOR), plus o marjă suplimentară. 2/28 ARMS au verificări de siguranță încorporate, cum ar fi o plajă a dobânzii pe viață și limitele cu cât rata poate crește sau scade, cu fiecare perioadă. Dar chiar și cu șepci, proprietarii de case se pot confrunta cu vârfuri de plată care scad cu maxilarul.
În exemplul menționat mai sus în împrumutul ARM 2/28 de 300% de 30.000 $ 30 ani, dacă, după doi ani, LIBOR este de 2, 7 și marja este de 1, 5, dobânda ar crește cu 4, 2%, până la 7, 2%. Această rată de 7, 2% ar putea fi mult peste ratele ipotecare convenționale actuale. Plata lunară a proprietarului de case ar crește peste noapte cu peste 60%, până la 2036 $.
Mulți proprietari de locuințe din perioada de boom nu au reușit să înțeleagă cum o creștere a ratei aparent de mică ar putea crește dramatic plata lunară. Și chiar și cei care erau pe deplin conștienți de riscuri au văzut 2/28 ARM-uri ca un mijloc de finanțare pe termen scurt. Ideea era să profite de rata scăzută a teaser-ului, apoi să refinanțezi după doi ani fie pentru o ipotecă convențională, fie, dacă creditul lor nu era suficient de bun pentru asta, la o nouă ipotecă ajustabilă. Și, având în vedere prețurile imobiliare în vigoare, datoria poate duce mai departe pe drum. Pentru mulți, acest lucru a avut un anumit sens, deoarece, până la urmă, capitalul propriu al împrumutatului a crescut rapid.
Problemele au apărut odată cu prăbușirea pieței în 2008. Valorile caselor au scăzut. Mulți proprietari de 2/28 ARMS s-au trezit incapabili să refinanțeze, să efectueze plățile sau să își vândă casele pentru valoarea împrumutului restant. Erupția de închidere a imobilelor a condus la standarde de împrumut mai stricte. Astăzi, băncile evaluează mai atent capacitatea unui împrumutat de a efectua plăți cu rată ajustabilă.