11 greșeli cumpărătorii pentru prima dată trebuie evitați

Cumpărarea primei case poate fi o experiență captivantă și nervoasă. Nu numai că trebuie să găsești locul potrivit, dar trebuie să găsești și ipoteca potrivită. Cu un inventar redus pe multe piețe locale și creșterea prețurilor locuințelor la nivel național, găsirea unei case la prețuri accesibile poate fi o provocare.

S-ar putea să simțiți presiune să găsiți o casă imediat, dar înainte de a vizita case și de a începe să faceți oferte, finanțarea trebuie să fie în regulă. Aceasta presupune asigurarea istoriei creditului și a scorului de credit, raportul datorie-venit și imaginea financiară generală vor convinge un creditor că sunteți suficient de demn de a împrumuta bani.

Mulți cumpărători de prima dată tind să facă o serie de greșeli în procesele de ipotecă și de cumpărare de locuințe. Iată câteva dintre cele mai frecvente greșeli de evitat.

1. Nu păstrați filele pe creditul dvs.

Nimănui nu-i plac surprizele, mai ales înainte de a cumpăra o casă. Dacă tu (și / sau soțul / soția) aveți probleme evidente de creditare - cum ar fi istoricul plăților întârziate, acțiuni de colectare a datoriilor sau datorii semnificative - creditorii ipotecari v-ar putea oferi rate și rate de dobândă mai puțin decât cele ideale sau să negați cererea directă. Oricare dintre situații poate fi frustrantă și poate împinge înapoi calendarul ideal.

Pentru a rezolva problemele potențiale în avans, verificați gratuit raportul dvs. de credit în fiecare an la annualcreditreport.com de la fiecare dintre cele trei agenții de raportare a creditelor: Transunion, Equifax și Experian. Căutați erori și contestați eventualele greșeli în scris cu agenția de raportare și creditorul, inclusiv documentația justificativă care vă va ajuta să faceți cazul. Dacă găsiți elemente negative curente, dar exacte, cum ar fi plățile întârziate sau conturile delincvente, nu există nicio modalitate de a elimina rapid acele elemente. Vor rămâne în raportul dvs. de credit 7-10 ani. Însă vă puteți îmbunătăți scorul plătind facturile la timp, făcând mai mult decât plățile lunare minime pe datorii și fără a vă limita creditul disponibil. Mai presus de toate, ai răbdare; este posibil să dureze cel puțin un an pentru a îmbunătăți un scor de credit scăzut.

De asemenea, verificați dacă banca dvs., uniunea de credit sau furnizorul de cărți de credit vă oferă acces gratuit la scorul de credit. Dacă scorul dvs. este sub 620, este posibil să aveți probleme pentru a vă aproba pentru o ipotecă convențională. Pentru a vă califica pentru un împrumut FHA, veți avea nevoie de un scor de credit minim de 580 pentru a utiliza finanțarea maximă a programului (3, 5% avans) sau un scor minim de 500 cu o reducere de 10% necesară.

2. Căutarea locuințelor înainte de a fi aprobat

Când găsești casa perfectă, nu ai timp să pierzi. În multe piețe fierbinți, veți fi în siguranță împotriva ofertelor multiple și a concurenței dure. Vânzătorii este puțin probabil să ia în considerare ofertele cumpărătorilor care nu au o scrisoare de aprobare prealabilă a unui creditor. O scrisoare de pre-aprobare arată un vânzător că creditorul și-a făcut diligența necesară pentru a vă asigura că aveți mijloacele și motivația de a rambursa facturile, pe baza istoricului și a punctajului dvs. de credit, a istoriei veniturilor și a ocupării forței de muncă, a activelor financiare și a altor factori cheie.

Pe o piață competitivă, vânzătorii nu te vor lua în serios fără o scrisoare de pre-aprobare și ai putea pierde pe o casă pe care ți-o dorești cu adevărat. Acest document listează suma împrumutului pentru care vă calificați, rata dobânzii și programul de împrumut și valoarea estimată a plății în avans. În unele cazuri (în special pentru casele cu costuri mai mari sau pe piețele super competitive), creditorii ar putea să vă solicite să furnizați dovada fondurilor pentru o plată în avans. Scrisoarea de pre-aprobare include și o dată de expirare, de obicei în termen de 90 de zile.

3. Nu cumpărați pentru o ipotecă

Cumpărătorii de case pot lăsa mulți bani pe masă atunci când nu își fac cumpărături pentru o ipotecă. Solicitarea unui credit ipotecar cu câțiva creditori diferiți vă oferă o mai bună simțire a ceea ce vă puteți permite și vă permite să faceți o comparație între produse și împrumuturi între produsele de împrumut, ratele dobânzii, costurile de închidere și taxele creditorului. Mai important, cumpărăturile pentru un credit ipotecar vă pun într-o poziție mai bună pentru a negocia cu creditorii pentru a obține cea mai bună afacere posibilă.

În timp ce achiziționați creditorii, acordați atenție taxelor și costurilor de închidere, care se pot adăuga la masa de închidere. Deși unele dintre variațiile de prețuri nu pot părea mari pe hârtie acum, acestea pot aduce economii semnificative de costuri pe durata de viață a împrumutului. Rețineți că unii creditori vă vor oferi „puncte” de reducere, o modalitate de a cumpăra rata dobânzii în avans, ceea ce vă crește costurile de închidere. Și alți creditori care promovează costuri de închidere scăzute sau deloc au tendința de a percepe rate mai mari ale dobânzii pentru a compensa diferența.

Pe lângă verificarea cu instituția financiară actuală (o bancă sau o uniune de credit), cereți unui broker de credit ipotecar să cumpere tarifele în numele dvs. Brokerii ipotecari nu sunt creditori; aceștia acționează ca un potrivitor între dvs. și creditorii din rețeaua lor. Vă pot economisi timp și bani, comparând mai mulți creditori care au produse care se potrivesc nevoilor dvs. De asemenea, merită să vă uitați în câțiva creditori direcți, online sau personal, pentru a vedea ce oferă.

Solicitând o ipotecă cu mai mulți creditori, veți primi estimări de împrumut pentru a compara ratele și costurile de închidere cot la cot. De asemenea, dacă faceți cea mai mare parte a cumpărăturilor de rate în termen de 30 de zile, multiplele cecuri de credit efectuate vor considera o „anchetă grea”, așa cum o numesc evaluatorii de credit și este puțin probabil să vă scadă scorul de credit. Nu trebuie să cumpărați un număr de aur de creditori, dar având la dispoziție trei-cinci estimări de împrumut vă va oferi o bază puternică pentru comparație.

4. Cumpărarea unei case mai mult decât îți poți permite

Când un creditor vă spune că puteți împrumuta până la 300.000 de dolari, nu înseamnă că ar trebui. De ce nu? Dacă vă împrumutați maxim împrumutul, s-ar putea ca plățile dvs. lunare să nu fie gestionabile. De obicei, majoritatea potențialilor proprietari de locuințe își pot permite o sumă de împrumut între 2 și 2, 5 ori mai mare decât venitul lor brut anual. Cu alte cuvinte, dacă câștigi 75.000 USD pe an, s-ar putea să îți poți permite o casă cu prețuri cuprinse între 150.000 și 187.500 USD. Calculatorul ipotecar al Investopedia vă poate ajuta să estimați plățile lunare, ceea ce reprezintă un barometru mai bun dacă vă puteți permite o casă într-un anumit interval de preț.

Cumpărarea unei case mai mult decât îți poți permite în mod rezonabil te poate pune în dificultate dacă trebuie să-ți întinzi bugetul lunar pentru a efectua plăți ipotecare. Cu alte cuvinte, s-ar putea să te simți „casă săracă” și să simți o remușcare a cumpărătorului. De asemenea, luați în considerare faptul că proprietatea de locuință vine cu cheltuieli adăugate în afara acelor plăți ipotecare lunare. Trebuie să economisiți cheltuielile de întreținere inevitabile, reparațiile, taxele de asociere ale proprietarului (dacă este cazul) și alte costuri pe care nu ați trebuit să le plătiți în calitate de chiriaș.

Extinderea bugetului dvs. lunar pentru a vă acoperi creditul ipotecar poate însemna, de asemenea, că nu vă puteți economisi pentru o situație de urgență sau pentru acele reparații ale casei și vă va reduce fluxul de numerar și pentru alte obiective financiare.

Linie de fund: Nu fixați valoarea maximă a împrumutului pentru care sunteți aprobat, ci dacă puteți permite plata lunară a creditului ipotecar la acel moment. Cumpărătorii pentru prima dată ar putea dori să fie foarte precauți și să cumpere o casă sub bugetul lor maxim.

5. Nu angajează un agent imobiliar

Încercarea de a căuta o casă pe cont propriu este complicată și necesită timp. Un agent imobiliar profesionist, cu experiență, vă poate ajuta să vă restrângeți alegerile și problemele la vedere, atât cu proprietatea fizică, cât și în procesul de negociere cu vânzătorii. Unele state necesită un avocat imobiliar care să se ocupe de tranzacție, dar avocații nu vă vor ajuta să căutați o casă; ele te pot ajuta să redactezi o ofertă, să negocieze acordul de cumpărare și să acționezi ca agent de închidere.

De asemenea, dacă mergeți în expoziții fără propriul agent imobiliar, un agent al vânzătorului s-ar putea oferi să vă reprezinte. Acest lucru poate fi neplăcut deoarece acel agent nu are interesele tale în minte; scopul lor este să obțină cea mai înaltă și cea mai bună ofertă pentru vânzător. Având propriul agent, ale cărui interese sunt mai aliniate cu ale tale, te va ajuta să faci alegeri mai informate.

Cel mai bine, costul înscrierii unui agent nu va fi direct din buzunar. În calitate de cumpărător, nu plătiți în general comisionul agentului cumpărător. În general, este plătit de către vânzător agentului vânzătorului, care apoi împarte comisionul cu agentul cumpărătorului.

6. Deschiderea (sau închiderea) liniilor de credit

Vi se poate refuza o ipotecă chiar și după ce ați fost pre-aprobată pentru unul. Împrumuturile ipotecare îți verifică creditul în timpul aprobării prealabile și din nou înainte de închidere înainte de a-ți oferi ultima lumină verde. Între timp, mențineți status quo-ul în credit și finanțe. Asta înseamnă să nu deschizi noi linii de credit sau să închizi liniile de credit existente. Dacă faceți acest lucru, vă puteți reduce scorul de credit și vă crește raportul dintre datorii și venituri - ambele motive principale pentru care un împrumutat refuză aprobarea finală.

În schimb, așteptați până după ce v-ați închis la domiciliu pentru a primi noi linii de credit (cum ar fi un împrumut auto sau auto, sau un nou card de credit). Și deși este excelent să plătești un cont sau un credit cu card de credit înainte de a te închide acasă, închiderea contului elimină istoricul de credit din raportul tău. Lungimea creditului este unul dintre factorii cheie pe care birourile de raportare a creditului îl utilizează pentru a genera scorul dvs. de credit. În schimb, lăsați contul deschis și activ, dar nu îl folosiți decât după închidere. (Notă: Unele companii de carduri de credit vă pot închide contul pentru inactivitate pe termen lung, ceea ce vă poate afecta și creditul. Păstrați conturile active făcând mici achiziții pe care le plătiți imediat și integral în fiecare lună.)

7. Efectuarea de achiziții mari pe credit

La fel cum deschiderea sau închiderea liniilor de credit îți poate reduce scorul, la fel se poate derula conturile existente. Din nou, mențineți-vă creditul și finanțele stabile până când vă închideți acasă. Folosiți în schimb numerar sau, mai bine, întârziați să cumpărați mobilier nou sau un televizor până la închiderea.

De asemenea, doriți să înțelegeți modul în care bugetul dvs. va face față costurilor dvs. de proprietate nouă. S-ar putea să doriți să așteptați câteva luni înainte de a adăuga mai multe plăți lunare pentru cumpărături mari în mix.

8. Mutarea banilor

Un alt mare no-no în subscrierea creditelor ipotecare: depuneri mari sau retrageri din conturile bancare sau din alte active. Dacă creditorii văd brusc bani care nu intră sau ieșesc, s-ar putea să pară că ai obținut un împrumut, ceea ce îți va afecta raportul dintre datorii și venituri. Creditorii nu sunt îngrijorați de depozitele transparente, cum ar fi un bonus din partea angajatorului sau restituirea impozitului dvs. IRS. Dar, dacă un prieten îți câștigă bani sau primești venituri comerciale în contul personal, un creditor va solicita dovada pentru a verifica dacă depozitul nu este un împrumut deghizat. Așteptați-vă ca un creditor să ceară o factură de vânzare (dacă depozitul este din ceva pe care l-ați vândut), un cec anulat sau un buletin de plată.

Puteți utiliza un cadou de la o rudă sau un prieten pentru a plăti în avans. Cu toate acestea, multe produse de împrumut necesită o scrisoare cadou și o documentație pentru a furniza depozitul și pentru a verifica dacă donatorul nu așteaptă să plătiți banii.

9. Schimbarea locurilor de muncă

În timp ce schimbarea locurilor de muncă poate beneficia de cariera dvs., vă poate complica aprobarea ipotecară. Un creditor dorește să vă asigure că aveți un venit stabil și un loc de muncă și că vă puteți permite să vă rambursați ipoteca. Dacă vi s-a aprobat pentru o ipotecă bazată pe un anumit venit și un loc de muncă, orice șansă intermediară înainte de închidere poate fi un steag roșu și poate întârzia închiderea.

Pentru aprobare, în general, trebuie să furnizați dovada a doi ani consecutivi de angajare constantă și venituri. Când schimbați locul de muncă, acel record continuu al veniturilor și al locurilor de muncă este perturbat, în special dacă luați un loc de muncă cu salarii mai mici. De asemenea, dacă treceți la un rol care vă plătește 25% sau mai mult din salariu în comisioane, trebuie să demonstrați că ați obținut acel venit pe parcursul a doi ani consecutivi. Ori de câte ori este posibil, creditorii recomandă să aștepte să schimbe locurile de muncă până la închiderea împrumutului. Dacă acest lucru nu este posibil, spuneți creditorului dumneavoastră imediat.

10. Saltul inspecției de acasă

Dacă nu aveți o mulțime de bani pentru a repara o casă și sunteți dispus să riscați să plătiți pentru reparații neprevăzute, renunțarea la o inspecție la domiciliu poate fi o greșeală costisitoare. De ce? Inspecțiile la domiciliu sunt destinate să găsească probleme majore cu o casă și vă protejează (cumpărătorul). Dacă nu primiți o inspecție, nu veți recurge la o problemă majoră, cum ar fi conductele fisurate sau deteriorarea apei, după ce vă închideți într-o casă. Aceasta înseamnă că s-ar putea să depuneți întreaga factură pentru a remedia aceste probleme. Când faceți o ofertă pe o casă, puteți include o situație de inspecție la domiciliu, care vă oferă o ieșire fără penalități din acord, dacă este descoperită o problemă majoră și vânzătorul nu dorește să o remedieze înainte de închidere.

Cu această situație în vigoare, puteți să vă retrageți oferta și, de obicei, să vă rambursați depunerea totală a banilor. Taxa de inspecție la domiciliu este nerambursabilă și de obicei plătește de către cumpărător inspectorului de origine în față și poate, de obicei, să varieze între 300 $ și 500 $, în funcție de locație și de mărimea proprietății. Este un preț mic de plătit atunci când îl cântărești pentru a scoate mii de dolari pentru a înlocui un cuptor, un încălzitor de apă, un acoperiș sau alte obiecte cu bilete mari. Puteți lua în considerare inspecții suplimentare, cum ar fi inspecția dăunătorilor, mucegaiul sau radonul sau un spațiu de canalizare, de exemplu, în cazul în care creditorul vă solicită acest lucru. Aceste și alte inspecții vă pot ajuta să vă protejați investiția și siguranța.

11. Nu se compară estimarea împrumutului cu divulgarea închiderii

Împrumutatul dvs. este obligat prin lege să vă furnizeze comunicarea de închidere cu trei zile lucrătoare înainte de data închiderii. Acest document listează costurile exacte pe care trebuie să le plătiți la închidere, inclusiv plata în avans, costurile de închidere, detaliile și termenii împrumutului și alte informații importante. Este un document de cinci pagini, deci ia-ți timpul să-l compari cu estimarea inițială a împrumutului pe care ai primit-o pentru a te asigura că nu îți vor fi percepute comisioane suplimentare (numite taxe neplăcute) de către creditorul tău sau alte părți implicate în tranzacție.

De asemenea, dacă anumite taxe cresc mai mult decât era de așteptat, cereți creditorului să vă explice de ce. Asigurați-vă că detaliile de bază, cum ar fi numele dvs. și alte informații de identificare sunt enumerate corect, astfel încât să nu vă confruntați cu probleme de hârtie în ziua de închidere. Dacă găsiți erori sau comisioane suplimentare discutabile sau neexplicate, spuneți creditorului imediat pentru ca aceste probleme să poată fi rezolvate. În unele cazuri, este posibil ca închiderea dvs. să fie împinsă înapoi pentru a asigura corectarea și actualizarea documentației și rezolvarea tuturor problemelor.

Linia de jos

Nu doriți să vă sabotați în mod inadvertent ipoteca - și achiziția de acasă. Unele dintre aceste greșeli par nevinovate, dar îți pot evita închiderea și îți pot crea dureri de cap masive. Discutați cu creditorul despre ceea ce ar trebui să faceți de la aprobare prealabilă până la închidere pentru a vă asigura un proces lin. Și încercați să păstrați toate documentele dvs. - extrasele bancare, W-2, evidența depozitelor, declarațiile de impozit, plățile de plată etc. - organizate și actualizate, astfel încât să puteți furniza documentație dacă creditorul dvs. o solicită.

Când vine timpul să-ți cumperi prima casă, să fii bine citit și educat cu privire la procesul de creditare și imobiliare te poate ajuta să eviți unele dintre aceste greșeli și să economisești bani pe parcurs. Mai mult, asigurați-vă că tranzacția se desfășoară fără probleme, având instruiți și profesioniști cu experiență de partea dvs. pentru a vă ghida. Acest lucru poate atenua o parte din stres și complexitate pe parcurs.