De ce imobilele nu sunt o investiție bună chiar acum

Imobiliara este o investiție bună chiar acum în 2018? Deși nu este la fel de zarvă ca în 2008, să spunem că este plin de riscuri substanțiale. Părțile țării cu economii puternice au supraîncălzit piețele imobiliare cu prețuri proporționale cu veniturile gospodăriilor. Locurile în care prețurile imobiliare sunt mai rezonabile tind să aibă economii și piețe de muncă mai blânde și perspective mai mici de creștere pentru anii următori.

Creștere imobiliară

De când piața imobiliară s-a prăbușit în timpul Marii Recesiuni, cumpărătorii care au combătut diluția titlurilor negative și au cumpărat pe piața punctele mici au fost recompensate. Din primul trimestru al anului 2009 (nadir) până în primul trimestru al anului 2018, prețul mediu de vânzare a locuințelor la nivel național a crescut cu aproape 60%, conform ultimelor statistici ale Departamentului pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană din SUA. Cu toate acestea, în anumite orașe, acumularea a fost foarte importantă, inclusiv San Francisco, Phoenix, Miami și Las Vegas (ambele au fost prăpădite în recesiune). Prețurile locuințelor sunt chiar peste vârfurile lor anterioare recesiunii în 57 din 105 zone statistice metropolitane, inclusiv Houston (în creștere de 79%), Dallas-Fort Worth (78%) și Denver (75%), potrivit unui ATTOM Data Solutions din aprilie 2018 Raport de vânzări la domiciliu.

Prețurile caselor și veniturile gospodăriilor

Prețurile imobiliare sunt durabile, atât timp cât oamenii își pot permite să cumpere case. Legea ofertei și a cererii prevede că, dacă cumpărătorii nu mai cumpără, prețurile scad ca răspuns. O modalitate ușoară de a determina dacă prețurile locuințelor depășesc nivelul pe care cumpărătorii îl pot permite confortabil este să le compare cu veniturile gospodăriei. Experții finanțelor gospodărești recomandă să cheltuiți cel mult de trei ori venitul dvs. anual pe o casă. Pe termen lung, prețurile locuințelor din SUA au crescut în jurul acestui raport.

Cu toate acestea, din 2011 până în 2018, prețurile la locuințe au crescut disproporționat față de veniturile gospodăriilor din majoritatea orașelor care au piețe fierbinți și economii în plină expansiune. În San Francisco, de exemplu, raportul dintre prețurile locuinței și veniturile gospodăriilor este cu 45% mai mare decât valoarea de referință pe termen lung. Cu alte cuvinte, cumpărătorii își întind bugetele pentru a cumpăra case care costă de patru și cinci ori mai mult decât cele pe care le fac în fiecare an. Povestea este similară în Denver, Miami și Seattle, toate care au văzut că prețurile locuințelor au crescut rapid, chiar dacă veniturile fac doar mici avansuri.

Înainte ca piața imobiliară să implodeze între 2007 și 2008, prețurile de locuințe mediane au depășit veniturile mediane cu un multiplu de cinci - unul dintre factorii care au dus la destrămarea creditelor ipotecare subprime. Deoarece prețurile se apropie din nou de acest prag (începând cu luna mai 2018, a fost la 4.39), cumpărătorii ar trebui să aibă precauție pentru a nu sari în dreapta la un alt vârf al pieței.

Unde se găsesc chilipirile

Anumite orașe oferă încă prețuri rezonabile pentru locuințe în raport cu câștigul rezidenților. În St. Louis, de exemplu, raportul preț-venit a crescut chiar în jurul valorii de referință pe termen lung la sfârșitul anului 2017. Din păcate, orașul nu a evidențiat nicio creștere și aprecierea prețurilor văzute în altă parte din 2011. De fapt., prețurile au scăzut ușor în acea perioadă. Chicago este un alt oraș care oferă locuințe accesibile, dar prețurile sale au scăzut și din 2011, iar rata șomajului orașului, începând cu august 2018, s-a situat în treimea superioară printre cele mai mari 50 de zone statistice metropolitane americane.

Linia de jos

Conundrul cu piața locuințelor din SUA este că orașele cu cele mai bune performanțe devin supraîncălzite și inacordabile, în timp ce locurile cu locuințe accesibile nu au cele mai mari perspective pentru viitor.

Piața taurilor imobiliare, care va intra în cel de-al șaptelea an, face din nou locuința fierbinte. Pe baza sfaturilor lui Warren Buffett, însă, a investi în ceea ce este fierbinte nu este calea de a reuși financiar. Ultima piesă inteligentă în domeniul imobiliară a fost în 2011, când masele încă se călcau reciproc pentru a ajunge la ieșiri. Acum este momentul să căutați oportunități de investiții subestimate în altă parte.