Trustul de investiții imobiliare (REIT)
Un trust de investiții imobiliare (REIT) este o companie care deține și operează de obicei imobiliare care generează venituri. Majoritatea REIT-urilor se specializează într-un anumit sector imobiliar, concentrându-și timpul, energia și finanțarea asupra acelui segment particular al întregului orizont imobiliar. Cu toate acestea, REIT-urile diversificate și specializate dețin adesea diferite tipuri de proprietăți în portofoliile lor. Proprietățile incluse într-un portofoliu REIT pot include complexe de apartamente, centre de date, instalații de asistență medicală, hoteluri, infrastructură - sub formă de cabluri de fibre, turnuri de celule și conducte de energie - clădiri de birouri, centre de vânzare cu amănuntul, depozitare de sine stătătoare, lemn și depozite . Unul dintre beneficiile REIT-urilor pentru investitorii de zi cu zi este că acestea oferă posibilitatea de a deține o porțiune din imobiliare care generează venituri bazate pe dividende.
Congresul a stabilit trusturi de investiții imobiliare în 1960, ca o modificare a extinderii impozitului pe accize din țigară din 1960. Dispoziția permite investitorilor individuali să cumpere acțiuni în portofoliile imobiliare comerciale care primesc venituri dintr-o varietate de proprietăți.
01:34Trustul de investiții imobiliare (REIT)
Înțelegerea unui REIT
Majoritatea REIT-urilor au un model de afaceri simplu: REIT închiriază spațiu și colectează chirii pe proprietăți, apoi distribuie veniturile respective ca dividende către acționari.
Pentru a se califica ca REIT, o companie trebuie să respecte anumite prevederi din Codul veniturilor interne. Aceste cerințe includ în principal proprietatea imobiliară generatoare de venituri pe termen lung și distribuirea veniturilor către acționari. Mai exact, o companie trebuie să îndeplinească cerințe specifice, inclusiv:
- Investiți cel puțin 75% din activele sale totale în imobiliare, numerar sau vistierii americani
- Primește cel puțin 75% din venitul său brut din chirii imobiliare, dobânzi la creditele ipotecare care finanțează bunurile imobiliare sau din vânzări de proprietăți imobiliare
- Returnați minimum 90% la sută din venitul impozabil sub formă de dividende ale acționarilor în fiecare an
- Au un minim de 100 de acționari după primul an de existență
- Nu deține mai mult de 50% din acțiunile sale deținute de cinci sau mai puține persoane fizice în ultima jumătate a anului impozabil
Alte cerințe, inclusiv REIT, sunt o entitate care este impozabilă ca o corporație în ochii IRS. În plus, întreprinderea trebuie să dețină conducerea unui consiliu de administrație sau a unui administrator.
Cheie de luat cu cheie
- Un trust de investiții imobiliare (REIT) este o companie care deține, operează sau finanțează proprietăți producătoare de venituri.
- REIT-urile de capitaluri dețin și gestionează proprietățile imobiliare.
- REIT-urile ipotecare dețin sau tranzacționează ipoteci și titluri garantate de credite ipotecare.
- REIT-urile generează un flux de venituri constant pentru investitori, dar oferă puțin în calea aprecierii capitalului.
- Majoritatea REIT-urilor sunt tranzacționate public ca acțiuni, ceea ce le face extrem de lichide - spre deosebire de majoritatea investițiilor imobiliare.
Tipuri de REIT
Există mai multe tipuri de REIT. Fondurile au clasificări care indică tipul de afacere pe care îl desfășoară și pot fi clasificate în continuare în funcție de cum sunt cumpărate și vândute acțiunile lor.
REIT-urile de capitaluri proprii reprezintă cea mai comună formă de întreprindere. Aceste entități cumpără, dețin și gestionează imobiliare care produc venituri. Veniturile vin în principal prin chirii și nu din revânzarea proprietăților portofoliului.
REIT-urile ipotecare, cunoscute și sub denumirea de mREIT, împrumută bani proprietarilor și operatorilor imobiliari. Împrumutul poate fi direct prin credite ipotecare și împrumuturi sau indirect prin achiziția de titluri garantate de credite ipotecare (MBS). MBS sunt investiții care dețin grupuri de credite ipotecare emise de întreprinderi sponsorizate de guvern (GSE). Veniturile lor provin în principal din marja netă a dobânzii - diferența dintre dobânda pe care o câștigă la creditele ipotecare și costul finanțării acestor împrumuturi. Datorită concentrării ipotecare a acestui REIT, acestea sunt potențial sensibile la creșterile dobânzii.
Întreprinderile REIT-uri hibride dețin atât portofolii de proprietăți fizice, cât și împrumuturi ipotecare. În funcție de obiectul de investiție declarat al entității, acestea pot cântări portofoliul către mai multe proprietăți sau mai multe dețineri ipotecare.
Tipul REIT | Holdings |
echitate | Deține și operează imobiliare care produc venituri |
Credit ipotecar | Furnizați credite ipotecare pentru proprietăți imobiliare |
Hibrid | Proprietăți proprii și faceți ipoteci |
| Tranzacționat public | Listarea la un schimb național |
| Publicul care nu este tranzacționat | Înregistrat la SEC nu este tranzacționat public |
| Privat | Lucrați numai ca investiții de plasament privat |
REIT-urile tranzacționate public oferă acțiuni ale REIT-urilor tranzacționate public care listează pe o bursă de valori mobiliare naționale, unde sunt cumpărate și vândute de către investitori individuali. Acestea sunt reglementate de Securities and Exchange Commission (SEC).
De asemenea, REIT-urile publice care nu sunt tranzacționate au fost înregistrate la SEC, dar nu tranzacționează pe bursele naționale de valori mobiliare. Drept urmare, acestea sunt mai puțin lichide decât REIT-urile tranzacționate public, dar tind să fie mai stabile deoarece nu sunt supuse fluctuațiilor pieței.
REIT-urile private nu sunt înregistrate la SEC și nu tranzacționează pe bursele naționale de valori mobiliare. Ele funcționează exclusiv ca destinații de plasare privată care se vând exclusiv unei liste selecte de investitori.
Pro și contra investițiilor în REIT
REIT-urile pot juca un rol important într-un portofoliu de investiții. Ca și în cazul tuturor investițiilor, acestea au avantajele și dezavantajele lor.
Pe partea de plus, REIT-urile sunt ușor de cumpărat și de vândut, la fel ca majoritatea se tranzacționează pe schimburile publice. Această caracteristică comercializabilă atenuează unele dintre dezavantajele tradiționale ale bunurilor imobiliare. În mod tradițional, bunurile imobiliare sunt în mod notoriu ilicitate - proprietatea poate dura mult timp pentru a vinde sau a cumpăra - și lipsa de transparență, deoarece nu toate piețele oferă informații fiabile despre impozite, proprietate și zonare. REIT-urile sunt reglementate de SEC și trebuie să depună rapoarte financiare auditate.
În ceea ce privește performanța, REIT-urile oferă randamente atractive ajustate la riscuri și un flux de numerar stabil. De asemenea, o prezență imobiliară poate fi bună pentru un portofoliu, diversificându-l cu o clasă de active diferită care poate acționa ca o contrapondere la acțiuni sau obligațiuni.
Dezavantaj, REIT-urile nu oferă prea mult în ceea ce privește aprecierea capitalului. Ca parte a structurii lor, aceștia trebuie să plătească 90% din venituri înapoi investitorilor. Deci, doar 10% din veniturile impozabile pot fi reinvestite în întreprindere pentru a achiziționa noi participații.
Dividendele primite din participațiile REIT sunt impozitate ca venit obișnuit. Unul dintre riscurile principale pentru REIT este că acestea sunt supuse fluctuațiilor pieței imobiliare. De asemenea, la fel ca majoritatea investițiilor, nu garantează un profit și nu se asigură împotriva pierderilor. Mai mult, unele REIT-uri au taxe de administrare și tranzacții ridicate.
Pro-uri
Lichiditate
Diversificare / Contragreutate la alte active
Transparenţă
Dividende constante
Randamente ajustate la risc
Contra
Creștere scăzută / Apreciere de capital redusă
Non-fiscale avantajate
Sub rezerva riscului de piață
Taxe mari de administrare și tranzacții
Cum să investești în REIT-uri
Puteți investi în REIT-uri tranzacționate public - precum și în fonduri mutuale REIT și fonduri tranzacționate în schimburi (ETF-uri) - prin achiziționarea de acțiuni prin intermediul unui broker. Puteți cumpăra acțiuni ale unui REIT care nu este tranzacționat printr-un broker sau un consilier financiar care participă la oferta REIT care nu este tranzacționată. REIT-urile sunt, de asemenea, incluse într-un număr din ce în ce mai mare de planuri de pensionare și de investiții sponsorizate de angajatori cu contribuții definite și cu contribuții definite. Naret, o firmă de cercetare și advocacy din Washington DC, bazată pe piața REIT din SUA, estimează 80 de milioane de investitori americani dețin REIT-uri prin economiile de pensionare și alte fonduri de investiții.
Nareit constată că există mai mult de 225 de REIT-uri tranzacționate public în SUA, ceea ce înseamnă că veți avea unele teme de făcut înainte de a decide care REIT va funcționa cel mai bine pentru portofoliul dvs.
Asigurați-vă că luați în considerare echipa de management a REIT și evidența lor și aflați cum sunt compensați. Dacă este vorba despre compensații bazate pe performanță, probabil că vor lucra din greu pentru a alege proprietățile potrivite și pentru a alege cele mai bune strategii. Desigur, este de asemenea o idee bună să analizăm numerele, cum ar fi creșterea anticipată a câștigului pe acțiune (EPS) și a randamentelor curente din dividende. O valoare deosebit de utilă este fondurile REIT din operațiuni (FFO), care măsoară fluxul de numerar generat de activele REIT. O altă măsură folosită frecvent cu REIT-urile este rata de rentabilitate financiară (FMRR).
Exemplu din lumea reală a unui REIT
O altă considerație atunci când alegeți REIT-urile este să analizați ce sectoare ale pieței imobiliare sunt fierbinți. Luați în considerare în ce sectoare în plină expansiune a economiei, în general, pot fi valorificate prin intermediul imobiliarelor. Ca exemplu, asistența medicală este una dintre industriile cu cea mai rapidă creștere din SUA - în special în creșterea clădirilor medicale, a centrelor de îngrijire ambulatorie și a unităților de îngrijire a persoanelor în vârstă și a comunităților de pensionare.
Mai multe REIT-uri se concentrează asupra acestui sector. HCP Inc. (HCP) este unul dintre acestea. Cu o capacitate de piață de aproape 15 miliarde USD, este o companie mare - suficient de mare pentru a face parte din S&P 500, de fapt - și foarte lichidă. Aproximativ 2, 56 milioane de acțiuni comercializează zilnic. Cu 31, 25 dolari pe acțiune, începând cu 5 aprilie 2019, se tranzacționează aproape de 52 de săptămâni și oferă un randament de dividende de 4, 32%. Portofoliul său recent restructurat se concentrează pe facilități de științe ale vieții - centre de diagnosticare, laboratoare, genomică și alte facilități - clădiri de birouri medicale și locuințe pentru seniori.
Compararea conturilor de investiții Denumirea furnizorului Descrierea divulgatorului de publicitate × Ofertele care apar în acest tabel provin din parteneriate de la care Investopedia primește compensații.