Pre-Foreclosure
Excluderea prealabilă se referă la situația legală în care se află o proprietate în primele etape de a fi reexaminată. Atingerea stării de pre-închidere a forței de muncă începe atunci când creditorul depune un aviz implicit asupra proprietății, care informează proprietarul proprietății că creditorul va urmări acțiuni legale în vederea excluderii în cazul în care datoria nu este plătită.
Proprietarul poate achita datoria restantă în acest moment, poate inversa starea de plată prin compensarea plăților întârziate, astfel că locuința nu mai este în prealabil sau poate vinde proprietatea înainte de a intra în excludere.
01:25Capcanele cumpărării unei case închise
Cum funcționează pre-excluderea
Când un cumpărător ia un împrumut pentru a cumpăra o proprietate, el semnează un contract cu instituția de creditare pentru a rambursa împrumutul în rate lunare. Aceste rate lunare acoperă o parte din plățile de capital și dobânzile aferente ipotecii. Se spune că este în neplată dacă nu reușește să plătească cel puțin trei luni. Pre-excluderea prealabilă nu poate începe până când este delincvent de cel puțin trei luni.
El va primi o notificare de neîncadrare, care va fi, de asemenea, o chestiune de înregistrare publică. Această acțiune începe procesul de pre-excludere.
Perioada de pre-excludere poate dura de la trei la 10 luni. La sfârșitul acestei perioade este organizată o licitație publică sau vânzare de trustee.
consideratii speciale
O casă de pre-excludere a vânzărilor este de obicei denumită vânzare pe termen scurt. Vânzarea poate fi o tranzacție privată între proprietarul casei și cumpărător, dar oferta cumpărătorului trebuie aprobată de bancă înainte de finalizarea vânzării. Prețul de achiziție poate fi mai mic decât soldul restant al împrumutului, motiv pentru care se spune că vânzarea este „scurtă”. Nu toate vânzările scurte sunt însă pre-excluderi. Proprietarii de case aleg uneori să își vândă proprietățile prin orice mijloace posibile înainte ca valorile prestabilite ale acestora să ajungă în acest stadiu.
Înainte de a face o ofertă pe acesta, o casă pre-închisă poate fi inspectată de către cumpărător. Cumpărătorul ar putea fi un investitor care caută să achiziționeze proprietatea cu mai puțin decât valoarea sa totală de piață, apoi să o vândă la un preț mai mare pentru un profit.
Dacă proprietarul listează proprietatea de vânzare prin intermediul unui agent imobiliar, cumpărătorii potențiali vor contacta agentul care face obiectul listării. Banca de creditare trebuie să aprobe orice vânzare pe termen scurt și va angaja unul sau mai mulți brokeri imobiliari pentru a pregăti o opinie despre prețul brokerului (BPO) - o valoare de piață estimată pe baza unei analize a locuințelor similare care s-au vândut recent pe piața locală. Valoarea estimată de piață ajută banca să decidă dacă prețul de vânzare propus este acceptabil.
Proprietarii de case care se confruntă cu închiderea de forță se pot contacta cu programul federal Making Home Affordable la 888-995-HOPE (888-955-4673) pentru asistență la păstrarea caselor lor sau mutarea într-o casă nouă, dacă acest lucru nu este posibil.
- Pre-excluderea prealabilă începe atunci când creditorul depune un aviz implicit asupra proprietății, deoarece proprietarul de locuințe este cel puțin trei luni delincvent cu plățile ipotecare.
- Un proprietar ar putea avea opțiunea de a-și vinde casa pre-excludere ca o vânzare scurtă, ulterior aprobării creditorului.
- Dacă proprietarul de acasă nu acoperă plățile scadente anterioare și nu vinde casa în perioada de pre-excludere, creditorul va vinde în cele din urmă proprietatea, de obicei la licitație.
Avantajele și dezavantajele pre-excluderii
O casă care este vândută în faza de pre-excludere poate fi un câștig-câștig pentru toate cele trei părți implicate. Proprietarul de locuințe este capabil să vândă proprietatea evitând, în același timp, daunele pe care le-ar avea o excludere în istoricul ei de credit. Cumpărătorul ar putea fi capabil să blocheze proprietatea pentru valoarea inferioară a pieței. Instituția de creditare este în măsură să transfere în mod eficient ipoteca către cumpărător și să evite costurile de a trece printr-o excludere.
Dar cumpărătorii de case pre-închise ar trebui să fie conștienți de orice drepturi de proprietate sau impozite neplătite pentru aceste case, deoarece acestea pot deveni responsabilitățile lor după ce achiziționează proprietățile. Cumpărătorul ar trebui să ia în considerare și costurile reparațiilor și renovării dacă locuința pre-închisă se află într-o stare precară, sau ar putea risca să ajungă la cheltuieli care îi depășesc bugetul.
Dacă proprietarul de acasă nu acoperă plățile scadente și nu vinde casa în perioada de pre-excludere, creditorul va vinde în cele din urmă proprietatea, de obicei la licitație. Banca deține proprietatea în acest moment și este mai probabil să încerce să vândă proprietatea la un preț chiar mai mic decât să își mențină cheltuielile în curs, cum ar fi impozitele și asigurarea.