Creditele ipotecare față de împrumuturile pe acțiuni: Care este diferența?

Creditele ipotecare și capitalurile proprii sunt ambele împrumuturi în care vă promiteți casa ca garanție. Împrumutatul îți poate acapara casa dacă nu ții pasul cu plățile ipotecare. În timp ce cele două tipuri de împrumut au această similaritate importantă, există diferențe între cele două. Consumatorii ar trebui să înțeleagă opțiunile lor atunci când împrumută cu valoarea casei lor.

Cheie de luat cu cheie

• Creditele ipotecare și capitalurile proprii sunt ambele împrumuturi în care vă promiteți casa ca garanție.
• Banca împrumută până la 80% din valoarea evaluată a casei sau din prețul de achiziție, indiferent de valoarea acestora.
• Un împrumut de capitaluri proprii este garantat de capitalurile proprii.

Ipoteci

Când oamenii folosesc termenul de „ipotecă”, ei vorbesc în general despre o ipotecă tradițională, în care o bancă împrumută un împrumutat bani pentru a cumpăra o casă. În cele mai multe cazuri, banca împrumută până la 80% din valoarea evaluată a locuinței sau din prețul de achiziție, oricare dintre acestea este mai mic. De exemplu, dacă cumpărați o casă de 200.000 USD, sunteți eligibil pentru o ipotecă de până la 160.000 USD. Trebuie să veniți cu cei 40.000 de dolari rămași pe cont propriu. Unele credite ipotecare, de exemplu, credite ipotecare FHA, vă permit să reduceți mai puțin, atât timp cât plătiți pentru o asigurare ipotecară.

Rata dobânzii la o ipotecă poate fi fixă ​​(aceeași pe toată durata perioadei ipotecare) sau variabilă (modificând în fiecare an, de exemplu). Împrumutatul rambursează suma împrumutului plus dobânda pe termen determinat, cele mai frecvente condiții fiind de 30 sau 15 ani.

Dacă primiți în urmă plata, creditorul vă poate prelua casa într-un proces cunoscut sub numele de închidere. Creditorul vinde apoi casa, de multe ori la licitație, pentru a-și recupera banii. În cazul în care acest lucru se întâmplă, această ipotecă (cunoscută sub numele de „prima” ipotecă) are prioritate față de împrumuturile ulterioare făcute împotriva proprietății, cum ar fi un împrumut de capitaluri proprii (uneori cunoscut sub numele de „al doilea” credit ipotecar) sau linia de credit a capitalului propriu (HELOC) . Împrumutatul inițial trebuie să fie achitat în întregime înainte ca creditorii ulterior să primească venituri dintr-o vânzare de închidere.

Împrumuturi pentru acțiuni la domiciliu

Un împrumut de capitaluri proprii este de asemenea o ipotecă. Diferența dintre un împrumut de capitaluri proprii și un credit ipotecar tradițional este că contractezi un împrumut de capitaluri proprii după ce ai capitaluri proprii în timp ce obții o ipotecă pentru a cumpăra proprietatea. Un împrumut de capitaluri proprii este asigurat de capitalul propriu în proprietate, care este diferența dintre valoarea proprietății și soldul ipotecar existent al proprietarului. De exemplu, dacă datorați 150.000 de dolari pentru o casă evaluată la 250.000 $, aveți 100.000 USD în capitaluri proprii. Presupunând că creditul dvs. este bun și că, în caz contrar, vă calificați, puteți acorda un împrumut suplimentar folosind acei 100.000 USD ca garanție.

La fel ca o ipotecă tradițională, un împrumut de capitaluri proprii este un împrumut rambursat pe o perioadă determinată. Creditorii diferiți au standarde diferite în ceea ce privește procentul din capitalurile proprii ale unei locuințe sunt dispuși să împrumute, iar creditul împrumutatului joacă un rol în această decizie.

Raportul dvs. împrumut-la-valoare (LTV) este utilizat de către creditori pentru a afla cât de mulți bani puteți împrumuta. Iată cum calculezi un LTV: Adăugați suma pe care doriți să o împrumutați la suma pe care o mai datorați în casă și împărțiți după valoarea evaluată a casei pentru a obține LTV. Dacă sunteți în situația de a fi achitat o bună parte din ipoteca dvs. - sau dacă valoarea casei dvs. a crescut semnificativ - puteți obține un împrumut considerabil.

În multe cazuri, un împrumut de capitaluri proprii este considerat a doua ipotecă, întrucât este făcut în partea de sus a unei ipoteci existente. În cazul în care casa intră în închidere, creditorul care deține împrumutul de capitaluri proprii nu este plătit până când nu este plătit primul credit ipotecar. În consecință, riscul creditorului creditorilor de capitaluri proprii este mai mare, motiv pentru care aceste împrumuturi au în mod obișnuit dobânzi mai mari decât creditele ipotecare tradiționale.

Nu toate împrumuturile pe acțiuni sunt ipoteci secundare. Un împrumutat care deține proprietățile sale gratuite și clare poate decide să ia un împrumut contra valorii casei sale. În acest caz, creditorul care face împrumutul de capitaluri proprii este considerat un deținător al primei garanții. Aceste împrumuturi pot avea rate de dobândă mai mari, dar costuri de închidere mai mici - doar o evaluare, de exemplu.

Diferența dintre un împrumut de capitaluri proprii și un credit ipotecar tradițional constă în faptul că contractezi un împrumut de capitaluri proprii după ce ai capitaluri proprii în comparație cu obținerea unui credit ipotecar pentru a cumpăra proprietatea.

Împrumut pe acțiuni ipotecare față de acasă: știți ce este deductibilul fiscal

Dobânda pentru o ipotecă este deductibilă din impozite pentru împrumuturi de până la 1 milion USD (dacă ați contractat împrumutul înainte de 15 decembrie 2017) sau 750.000 USD (un împrumut după aceea). Motivul: legislația fiscală din 2017. Proprietarii de locuințe obișnuiau să poată deduce dobânda la un împrumut de capitaluri proprii sau la o linie de credit indiferent de modul în care au folosit banii, de exemplu, pentru a plăti datoriile cu dobândă mai mare, cum ar fi datoria cu cardul de credit sau împrumuturile pentru studenți. Mai departe, Legea privind reducerile și lucrările fiscale din 2017 suspendă deducerea pentru dobânzile plătite la împrumuturile de capitaluri proprii din 2018 până în 2025, cu excepția cazului în care sunt folosite pentru „cumpărarea, construirea sau îmbunătățirea substanțială a locuinței contribuabilului care asigură împrumutul”.

După cum afirmă IRS, „În conformitate cu noua lege ... dobânda pentru un împrumut de capitaluri proprii folosit pentru construirea unei adăugări la o casă existentă este de obicei deductibilă, în timp ce dobânda la același împrumut folosită pentru a plăti cheltuielile personale de viață, cum ar fi cardul de credit datoriile nu este ... Ca în condițiile legii anterioare, împrumutul trebuie să fie garantat de casa principală a contribuabilului sau de a doua casă (cunoscută sub numele de reședință calificată), să nu depășească costul locuinței și să îndeplinească alte cerințe. "

Dacă trebuie să plătiți împrumuturi pentru studenți, să consolidați datoria cu cardul de credit sau să reduceți rata dobânzii la ipoteca dvs. de origine, ar trebui să luați în considerare refinanțarea creditului ipotecar.

Linia de jos

Dacă aveți o rată a dobânzii extrem de scăzută la ipoteca dvs. existentă, probabil că ar trebui să o lăsați în pace și să utilizați un împrumut de capitaluri proprii pentru a împrumuta fondurile suplimentare de care aveți nevoie, cu condiția să fie îmbunătățite proprietatea. Cu toate acestea, dacă ratele ipotecare scad substanțial după ce ți-ai încheiat ipoteca existentă sau dacă ai nevoie de bani pentru scopuri care nu au legătură cu casa ta, ar trebui să iei în considerare o refinanțare completă a creditului ipotecar. Dacă refinanțați, economisiți banii suplimentari pe care îi împrumutați, întrucât creditele ipotecare tradiționale au dobânzi mai mici decât împrumuturile de capitaluri proprii și este posibil să puteți asigura o rată mai mică la soldul pe care îl datorați deja.