Opțiuni ipotecare pentru proprietarii de case subacvatice
Proprietarii de case se găsesc adesea în poziția de neinviat de a datora mai mult soldului ipotecilor lor decât valorează locuințele lor. Acest lucru rezultă dintr-o combinație de evenimente, multe dintre ele fiind în afara controlului proprietarului casei. Scăderea prețurilor imobiliare, un cartier în deteriorare, decizii de împrumuturi proaste (de exemplu, împrumutul mai mult decât își poate permite împrumutatul sau preluând o opțiune ipotecară cu rată ajustabilă) și refinanțarea pentru a scoate capitaluri proprii pot lăsa proprietarii de case cu datorii în creștere. Atunci când soldul creditului ipotecar depășește valoarea proprietății, poziția proprietarului de casă este denumită „cu susul în jos” sau „subacvatic”. Evadarea acestei poziții inconfortabile este dificilă - și de multe ori necesită vânzarea casei cu mai puțin decât valoarea împrumutului - dar există soluții. Să analizăm câteva opțiuni pentru proprietarii de case cu capitaluri proprii negative.
Scurt Vând o casă care este scurtă pe echitate
Vânzarea pe scurt este o opțiune viabilă dacă diferența dintre prețul de vânzare al casei și suma ipotecată este mică sau vânzătorul are buzunare adânci. Dacă poate fi găsit un cumpărător, proprietarul de locuințe poate ajunge la închidere cu un cec pentru a achita soldul împrumutului. Dacă vânzătorul nu își poate permite să achite soldul, dar trebuie să vândă, acesta trebuie să ia legătura cu deținătorul ipotecar și să încerce să aranjeze o vânzare scurtă. (Pentru mai multe despre vânzarea scurtă a casei dvs., citiți Scurtă vânzare a casei dvs. pentru a evita excluderea .)
Convingerea creditorului de a accepta o vânzare scurtă implică deseori o cantitate substanțială de timp și documente. Pe lângă obținerea acordului creditorului, proprietarul trebuie să găsească un agent imobiliar care este dispus să se ocupe de vânzare. Dacă este găsit un cumpărător, complicațiile continuă. Creditorul prestează deseori împrumutul în numele unui investitor. Dacă creditorul este confortabil cu vânzarea, creditorul trebuie să lucreze cu investitorul care deține împrumutul pentru a ajunge la un acord. Acest lucru poate dura timp. În cazul în care casa este acoperită de asigurare ipotecară privată (PMI), asigurătorul ar putea fi implicat și în acest proces. Asiguratorul a asigurat proprietatea împotriva implicitului pentru a proteja interesele băncii, astfel că asigurătorul are un pachet în acest proces. În general, intervalul de timp pentru a ajunge la un acord este lung, iar banca nu are prea multe stimulente să coopereze.
împiedicare
Când toate sunt spuse și făcute, proprietarul de locuințe poate sfârși datorând bani băncii, chiar și după vânzare, pentru a compensa diferența dintre ceea ce un cumpărător este dispus să plătească și ceea ce banca este dispusă să accepte. Dacă credeți că acest lucru ar putea fi cazul în situația dvs., alternativa ar putea fi excluderea. Cu toate acestea, cântărește foarte atent această opțiune - deși o vânzare pe termen scurt nu este bună pentru ratingul dvs. de credit, o excludere este și mai rea. (Citiți Importanța ratingului dvs. de credit pentru a afla cum vă afectează activitățile de împrumut pe calificativul dvs. de credit.)
În plus față de provocările de configurare a vânzării, posibilitatea de a datora bani după vânzare și probabilitatea ca scorul dvs. de credit să aibă un impact, impozitele trebuie de asemenea luate în considerare. Din perspectivă fiscală, diferența dintre prețul de vânzare al locuinței și soldul creditului ipotecar ar putea fi privită ca un venit. Plata impozitului sau dovedirea faptului că ați fost insolvabil și astfel scutit de impozit, sunt elemente care trebuie tratate deoarece, din perspectivă fiscală, o vânzare pe termen scurt este privită ca iertare a datoriei.
Opțiunile pentru evitarea dificultăților unei vânzări scurte sunt limitate. Scenariul ideal este de a continua să trăiești în locuință și să plătești ipoteca până când piața imobiliară se îmbunătățește și casa poate fi vândută la un preț care acoperă soldul creditului ipotecar. Alte opțiuni de luat în considerare sunt luarea unui coleg de cameră pentru a ajuta la plata facturilor sau mutarea într-un apartament și închirierea casei.
Linia de jos
Cea mai bună metodă de a minimiza șansele de a te regăsi cu capul în jos este să scoți cea mai mică ipotecă pe care o poți găsi și să o plătești cât mai repede. Acest efort începe prin achiziționarea unei locuințe pe care vi le puteți permite de fapt, ceea ce ar putea fi o proprietate dramatic diferită de cea în care simțiți că aparțineți. (Aveți nevoie de ajutor pentru a zdrobi numerele? Citiți creditele ipotecare: cât puteți să vă acordați? )
Cumpărătorii înțelepți, precauți, fac o reducere substanțială, permițându-le să evite să fie nevoiți să cumpere o asigurare de ipotecă privată (PMI) și să ofere suficient capital propriu pentru ca aceștia să aibă o pernă în cazul în care valorile de acasă scad. În plus, luând o ipotecă mică, ar trebui să poți efectua plăți suplimentare și să ieși din sarcina datoriei în mai puțin timp. În cele din urmă, efectuarea unor plăți suplimentare face probabilitatea de a te găsi „cu capul în jos” pe ipoteca ta.
Consultați Înțelegerea structurii de plată ipotecară pentru a înțelege procesul de calcul și de plată, precum și programul de amortizare a împrumuturilor pentru locuințe.