Împrumut Jumbo

Un împrumut jumbo, cunoscut și sub denumirea de ipotecă jumbo, este un tip de finanțare care depășește limitele stabilite de Agenția Federală de Finanțare a Locuințelor (FHFA). Spre deosebire de ipotecile convenționale, un împrumut jumbo nu este eligibil pentru a fi achiziționat, garantat sau securizat de Fannie Mae sau Freddie Mac. Proiectate pentru a finanța proprietăți de lux și locuințe pe piețele imobiliare locale extrem de competitive, creditele ipotecare jumbo vin cu cerințe unice de subscriere și implicații fiscale. Aceste tipuri de credite ipotecare au căpătat tracțiune pe măsură ce piața locativă continuă să-și revină în urma Marii Recesiuni.

Valoarea unei ipoteci jumbo variază în funcție de stat și chiar de județ. FHFA stabilește mărimea conformă a împrumutului pentru diferite domenii pe o bază anuală, deși se modifică rar. Începând cu 2019, limita a fost stabilită la 484.350 de dolari pentru majoritatea țării. Aceasta a fost majorată de la 453.100 dolari în 2018. Pentru județele care au valori casnice mai mari, limita de bază este stabilită la 726.525 USD sau 150% din 484.350 USD.

FHFA are un set diferit de prevederi pentru zonele din afara Statelor Unite ale Americii continentale pentru calculul limită de împrumut. Drept urmare, limita de bază pentru un împrumut jumbo în Alaska, Guam, Hawaii și Insulele Virgine SUA din 2019 este de asemenea de 726.525 USD. Acea sumă poate fi chiar mai mare în județele care au valori la domiciliu mai mari.

Cum funcționează un împrumut Jumbo

Dacă aveți punctele de vedere pe o casă care costă aproape o jumătate de milion de dolari sau mai mult - și nu aveți atât de mult așezat într-un cont bancar - probabil că veți avea nevoie de o ipotecă jumbo. Și dacă încercați să debarcați unul, veți face față unor cerințe de credit mult mai riguroase decât proprietarii de case care solicită un împrumut convențional. Acest lucru se datorează faptului că împrumuturile jumbo prezintă un risc de credit mai mare pentru creditor, deoarece Fannie Mae sau Freddie Mac nu există nicio garanție. De asemenea, există mai multe riscuri pentru că sunt implicați mai mulți bani.

La fel ca creditele ipotecare tradiționale, cerințele minime pentru un jumbo au devenit din ce în ce mai stricte din 2008. Pentru a obține aprobarea, veți avea nevoie de un scor de credit stelat - 700 sau mai mare - și un raport foarte scăzut al datoriilor. DTI trebuie să fie sub 43% și, de preferință, mai aproape de 36%. Deși sunt credite ipotecare neconforme, jumbos-urile trebuie totuși să se încadreze în orientările din ceea ce Biroul de protecție financiară a consumatorului consideră o „ipotecă calificată” - un sistem de creditare cu termeni și reguli standardizate, cum ar fi DTI-ul de 43%.

Va trebui să dovediți că aveți bani cash la îndemână pentru a acoperi plățile, care este probabil să fie foarte mari dacă optați pentru o ipotecă standard cu rată fixă ​​de 30 de ani. Nivelurile specifice de venit și rezervele depind de mărimea creditului total, însă toți debitorii au nevoie de 30 de zile de cioturi de plată și formularele de impozit W2 care se întind de doi ani. Dacă sunteți angajați pe cont propriu, cerințele de venit sunt mai mari: doi ani de declarații fiscale și cel puțin 60 de zile de situații bancare curente. De asemenea, împrumutatul are nevoie de active lichide dovedibile pentru a se califica și rezerve de numerar egale cu șase luni din plățile ipotecare. Și toți solicitanții trebuie să arate documentația corespunzătoare cu privire la toate celelalte împrumuturi deținute și dovada dreptului de proprietate asupra activelor non-lichide (precum alte imobiliare).

Cheie de luat cu cheie

• Un împrumut jumbo este un tip de finanțare care depășește limitele stabilite de Agenția Federală a Finanțelor pentru Locuințe și nu poate fi achiziționat, garantat sau securizat de Fannie Mae sau Freddie Mac.
• Proprietarii de case trebuie să suporte cerințe de credit mai riguroase decât cele care solicită un împrumut convențional.
• Aprobarea necesită un punctaj de credit stelar și un raport datorie-venit foarte scăzut.
• Media APR pentru o ipotecă jumbo este adesea egală cu ipotecile convenționale, în timp ce plățile în avans sunt aproximativ 10% până la 15% din prețul total de achiziție.

Rata împrumutului Jumbo

În timp ce creditele ipotecare jumbo utilizate pentru a înregistra rate ale dobânzii mai mari decât cele ipotecare convenționale, decalajul s-a închis în ultimii ani. Astăzi, rata procentuală medie anuală (APR) pentru o ipotecă jumbo este adesea egală cu ipotecile convenționale - și în unele cazuri, de fapt mai mică. Începând din martie 2019, de exemplu, Wells Fargo percepea un APR de 4, 092% pe un împrumut conform cu rată fixă ​​de 30 de ani și 3, 793% pentru același termen la un împrumut jumbo.

Chiar dacă întreprinderile sponsorizate de guvern nu le pot gestiona, împrumuturile jumbo sunt deseori securizate de către alte instituții financiare; întrucât aceste valori mobiliare au un risc mai mare, acestea tranzacționează cu o primă de producție ipotecile convenționale securitizate. Cu toate acestea, această diferență a fost redusă odată cu rata dobânzii creditelor în sine.

Plata în avans pe un împrumut Jumbo

Din fericire, cerințele de plată au scăpat în aceeași perioadă de timp. În trecut, creditorii ipotecari jumbo au cerut adesea cumpărătorilor de case să ridice 30% din prețul de achiziție al reședinței (comparativ cu 20% pentru ipotecile convenționale). Acum, această cifră a scăzut până la 10% la 15%. La fel ca în cazul oricărei ipoteci, poate exista diverse avantaje pentru efectuarea unei plăți mai mari - printre ele, pentru a evita costurile creditorilor de asigurare ipotecară privată care necesită plăți sub 20%.

Cine ar trebui să scoată un împrumut jumbo?

Cât de mult poți împrumuta în cele din urmă depinde, desigur, de activele tale, de scorul de credit și de valoarea proprietății pe care ești interesat să o cumperi. Aceste credite ipotecare sunt considerate cele mai potrivite pentru un segment de salariați cu venituri mari care realizează între 250.000 și 500.000 USD pe an. Acest segment este cunoscut sub numele de HENRY, un acronim pentru câștigătorii mari, nu este încă bogat. Practic, este vorba despre oameni care în general câștigă foarte mulți bani, dar nu au acum milioane de bani în plus sau alte active acumulate.

În timp ce o persoană din segmentul HENRY este posibil să nu fi adunat bogăția pentru a achiziționa o casă nouă scumpă cu numerar, astfel de persoane cu venituri mari au, de obicei, scoruri de credit mai bune și istorici de credit mai extinse decât cumpărătorul mediu care caută un credit ipotecar convențional pentru un cantitate mai mică. De asemenea, ei tind să aibă conturi de pensionare mai solid stabilite. Adesea au contribuit pentru o perioadă mai lungă de timp decât câștigătorii cu venituri mai mici.

Nu vă așteptați la o scădere mare de impozite la un împrumut jumbo. Limita pentru deducerea dobânzii ipotecare este limitată la 750.000 USD pentru noile datorii ipotecare.

Acestea sunt doar genurile de persoane pe care instituțiile adoră să le înscrie pentru produse pe termen lung, parțial pentru că de multe ori au nevoie de servicii suplimentare de gestionare a averii. În plus, este mai practic pentru o bancă să administreze un singur credit ipotecar de 2 milioane de dolari decât 10 împrumuturi în valoare de 200.000 USD.

Considerații speciale pentru un împrumut Jumbo

Doar pentru că s-ar putea să beneficiați de una dintre aceste împrumuturi nu înseamnă că ar trebui să scoateți unul. Cu siguranță, nu ar trebui să vă bazați dacă vă veți baza cu o scutire de impozit substanțială, de exemplu.

Probabil sunteți conștienți că puteți deduce din impozitele dvs. dobânda ipotecară pe care ați plătit-o pentru un an dat, cu condiția să vă descrieți deducerile. Dar probabil că nu a trebuit să vă faceți griji cu privire la plafonul pe care IRS îl plasează pe această deducție - plafon care a fost redus prin trecerea la Legea privind reducerile și impozitele fiscale. Oricine a obținut o ipotecă la 14 decembrie 2017 sau mai devreme poate deduce dobândă din datorii de până la 1 milion de dolari, care este valoarea plafonului vechi. Dar pentru achizițiile de locuințe efectuate după 14 decembrie 2017, puteți deduce doar dobânda aferentă datoriei ipotecare de până la 750.000 USD. Dacă ipoteca dvs. este mai mare, nu primiți deducerea completă. Dacă intenționați să scoateți o ipotecă jumbo de 2 milioane de dolari care acumulează dobânzi de 80.000 USD pe an, de exemplu, puteți deduce doar 30.000 USD - dobânda pentru primii 750.000 USD din ipoteca dvs. De fapt, obțineți o scutire de impozit pe 37, 5% din dobânda ipotecară.

Asta înseamnă că ar trebui să împrumutați cu grijă și să strângeți cu atenție numerele pentru a vedea ce vă puteți permite cu adevărat și ce tipuri de beneficii fiscale veți primi. Având în vedere că deducerea fiscală de stat și locală este limitată la 10.000 dolari pe an, datorită aceleiași facturi fiscale, o proprietate impozitată vă va costa, de asemenea, mai mult. O altă strategie: comparați termenii pentru a vedea dacă acordați un împrumut mai mic conform, plus un al doilea împrumut, în loc de un jumbo mare, s-ar putea dovedi mai bine pentru finanțele dvs. pe termen lung. (Pentru lectură aferentă, consultați „Înțelegerea ipotezelor convenționale Jumbo Vs.”)